La présence de mérule dans un bien immobilier soulève des obligations légales ainsi que des recommandations pratiques, notamment dans le cadre d’une vente immobilière ou d’une évaluation.
Le diagnostic mérule n’est pas obligatoire au niveau national avant la vente d’un bien immobilier, sauf dans les zones identifiées comme à risque par un arrêté préfectoral. Dans ces zones, le vendeur doit fournir une information sur le risque de mérule dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui accompagne la promesse de vente ou l’acte authentique de vente. En dehors de ces zones, bien qu’il ne soit pas légalement requis de réaliser un diagnostic mérule, il est fortement recommandé de le faire pour se protéger contre les litiges potentiel.
Pour trouver des informations fiables sur les zones identifiées comme présentant un risque de mérule, vous pouvez consulter les sites suivants :
- Légifrance – Ce site officiel du gouvernement français publie les textes législatifs et réglementaires, y compris les arrêtés préfectoraux. Vous pouvez rechercher des arrêtés spécifiques concernant la mérule pour votre département : Légifrance.
- Service-Public.fr – Le portail officiel de l’administration française propose des informations pratiques et des démarches administratives. Vous pouvez y trouver des informations sur la gestion des risques liés à la mérule et les obligations légales : Service-Public.fr.
- Préfectures départementales – Les sites web des préfectures de chaque département publient les arrêtés préfectoraux et peuvent avoir des sections spécifiques sur les risques liés à la mérule. Par exemple, vous pouvez accéder au site de votre préfecture via le site Préfet de région.
- DREAL (Directions Régionales de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement) – Les sites des DREAL fournissent des informations sur les réglementations environnementales et les risques naturels, y compris la mérule : DREAL Occitanie.
Obligation de déclaration en mairie
En vertu de l’article L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation, introduit par la loi Alur (loi du 24 mars 2014), toute personne occupant un immeuble contaminé par la mérule, qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un propriétaire, doit déclarer cette présence en mairie dès qu’elle est détectée. Si la mérule est découverte dans les parties communes d’une copropriété, cette responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires. En l’absence d’occupant, c’est au propriétaire du bien de procéder à la déclaration.
Pour effectuer cette déclaration, il est nécessaire de remplir un formulaire spécifique, le CERFA n° 12010*02, disponible en téléchargement sur le site officiel des services publics français, Service-Public.fr. Cette démarche doit être accomplie dans le mois qui suit la découverte de la mérule.
Cette déclaration, qui doit être effectuée dans le mois suivant la constatation de la mérule, permet aux autorités locales de centraliser et de cartographier les zones à risque. Le maire peut ensuite informer les services préfectoraux pour qu’ils puissent délimiter par arrêté préfectoral les zones touchées et prendre des mesures appropriées
Recommandation de réaliser les travaux avant la vente
Bien qu’il soit légal de vendre un bien immobilier contaminé par la mérule, il est recommandé de traiter ce problème avant la mise en vente. Le fait de ne pas remédier à ce problème avant la vente peut exposer le vendeur à des risques juridiques .
Si l’acheteur découvre la mérule après la transaction, le vendeur pourrait être tenu responsable pour ne pas avoir divulgué ce défaut, ce qui pourrait entraîner des demandes d’indemnisation, voire l’annulation de la vente en raison de vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) ou de dol).
Cour de cassation, première chambre civile, 14 novembre 2019, n° 18-21.971.
Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé la responsabilité du vendeur pour ne pas avoir informé l’acheteur de la présence de mérule, malgré la connaissance qu’il en avait. Le vendeur avait omis de mentionner ce défaut majeur, ce qui a conduit la Cour à statuer en faveur de l’acheteur sur le fondement des vices cachés et du dol.
- Impact sur l’évaluation immobilière
Dans le cadre de l’évaluation d’un bien immobilier contaminé par la mérule, il est important de prendre en compte le coût des travaux nécessaires à son éradication. Ces coûts peuvent être significatifs et doivent être estimés avec précision. Pour ce faire, il est recommandé de solliciter des devis auprès d’entreprises spécialisées dans le traitement de la mérule.
Il est conseillé de faire appel à des entreprises certifiées, telles que celles disposant de la certification CTBA+ ou Qualibat 1532, qui sont reconnues pour leur expertise dans ce domaine et capables de réaliser un traitement efficace contre la mérule.
