Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est le fait pour deux ou plusieurs personnes de posséder des droits sur un bien immobilier sans pouvoir en faire une répartition. Soit dit autrement : lorsqu’un bien appartient indistinctement à plusieurs personnes sans que leur part respective ne soit matériellement individualisée on parle d’indivision.
Quand se retrouve-t-on en indivision ?
Différentes situations peuvent se présenter :
- L’achat à plusieurs d’un bien immobilier
- La succession ou la donation
- …..
L’indivision peut être volontaire (ou conventionnelle), c’est le cas lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier ensemble : deux conjoints non mariés, ou deux conjoints en séparation de biens.
L’indivision peut aussi être liée aux évènements de la vie, dans le cadre d’une succession, il est possible d’être cohéritier et donc se retrouver en indivision.
Comment se passe l’indivision ?
Dans le cas d’une indivision dite « conventionnelle », il n’est pas rare que les indivisaires aient contractualisé l’organisation de la gestion du bien (factures, loyers, …) dans le cadre d’un contrat.
Néanmoins, il existe de nombreux cas où l’indivision n’est pas organisée, c’est donc les articles 815 et suivants du Code civil qui s’appliquent.
En cas discorde ou de conflit entre les indivisaires, il n’est pas rare que l’on soit interrogé sur les possibilités de sortir de l’indivision. Même si les termes de l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » sont très claires, il est souvent difficile de sortir de l’indivision. Il existe deux possibilités : la sortie amiable ou la voie contentieuse.
On est tous d’accord sur ce principe mais comment faire pour que tout se passe pour le mieux ? Comment valoriser le ou les actifs afin de sortir de cette situation ?
Les sorties Amiable :
- Le partage amiable nécessite que tous les indivisaires tombent d’accord d’une part sur le principe de répartition et d’autre part sur ses modalités. L’intervention d’un notaire est obligatoire.
- La vente de sa part d’indivision à un autre indivisaire soit à un tiers. Il faut toutefois trouver un acquéreur conscient de la situation d’indivision dans laquelle il entre et proposer la vente en priorité aux autres indivisaires (article 815-14 du Code civil).
- La vente a proprement parlé du bien indivis, dans ce cas, il faut que tous les indivisaires se mettent d’accord tant sur le prix que sur les modalités de mise en vente. Vous l’aurez compris, c’est à ce moment que les choses se compliquent. En effet, si l’un des indivisaires n’est pas en état de manifester son consentement la procédure de l’article 815-4 du Code civil et menant à une vente à l’amiable permet à un indivisaire d’obtenir du président du tribunal judiciaire, un mandat judiciaire d’agir au nom et pour le compte de celui qui est empêché.
Les sorties judiciaires :
- La mise en vente du bien indivis peut aussi être refusée par l’un des indivisaires, dans ce cas c’est l’article 815-5 du Code Civil qui permet à un ou plusieurs indivisaires d’obtenir du tribunal l’autorisation de vendre le bien. Mais il faut toutefois remplir les deux conditions suivantes : le refus d’un des indivisaires et la mise en péril de l’intérêt commun.
- L’hypothèse du mandataire successoral
Dans le cas d’une succession la procédure de l’article 813-1 du Code civil permet à un héritier, un créancier, ou toute autre personne intéressée, de demander la nomination par le président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel la succession est ouverte, d’un mandataire successoral, par exemple lorsque l’un des indivisaires décède avant le partage et qu’il y a des difficultés pour régler sa propre succession (recherche d’héritiers nécessaire ou mésentente manifeste). Cette procédure permet au mandataire désigné de représenter l’indivisaire décédé (ses héritiers). Le mandataire pourra être autorisé à régulariser la vente du bien indivis dépendant de la succession (articles 813-4 et 814 du Code civil) et partager le prix. Il s’agit ici d’une procédure dite accélérée.
Comment faire si aucun accord n’est trouvé pour sortir de l’indivision ?
S’il n’y a pas d’accord amiable, il ne reste que la voie contentieuse, et donc deux possibilités :
- L’un des indivisaires ne prend pas de décision : dans ce cas, le Code civil dans son article 815-5-1 s’applique : Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Attention, cela ne peut pas être appliqué en cas de démembrement de propriété, ni si l’un des indivisaires est placé sous un régime de protection (tutelle ou curatelle).
- Si le bien est détenu par plusieurs personnes, et n’est donc pas facilement partageable, il existe une procédure (longue, lourde, complexe et onéreuse) qui peut déboucher sur la vente aux enchères publiques du bien sur demande d’un indivisaire.
La plupart du temps, le désaccord porte sur l’évaluation du ou des biens en indivision. Vous pouvez soit obtenir en référé la désignation d’un expert judiciaire soit faire évaluer directement le ou les biens à un expert judiciaire. En effet, le décret n° 2021-1322 du 11 octobre 2021 vient modifier l’alinéa 2 de l’article 1554 du Code de procédure civile, applicable depuis le 1er novembre 2021. Il octroie ainsi la valeur d’expertise judiciaire à une expertise dite privée. En effet, afin de désengorger les tribunaux, il suffit que les parties s’entendent sur l’objet de l’expertise ainsi que sur la désignation de l’Expert afin de se conformer à cet article.
