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Actualités … 9 Mai 2024

Actualités

Quotas HLM, « veto » des maires… les principales mesures de la loi logement

Vers un Choc d’Offre pour le Logement : Le Projet de Loi Dévoilé par Guillaume Kasbarian

Pour tenter de débloquer le parcours résidentiel des Français, le gouvernement touche à plusieurs règles du logement social dans son projet de loi présenté vendredi 3 mai, dont certaines mesures font bondir les associations.

Le ministre délégué chargé du Logement, Guillaume Kasbarian, persiste dans son objectif de créer un « choc d’offre » afin d’adresser la crise du logement en France, en particulier pour les classes moyennes. Cette détermination a été réaffirmée lors du compte rendu du Conseil des ministres, où M. Kasbarian a plaidé en faveur de la construction de tous types de logements, qu’ils soient sociaux, intermédiaires ou libres. Cependant, l’accent mis sur le logement social dans le projet de loi a suscité un débat animé.

Le projet de loi, présenté comme une réponse aux besoins urgents en matière de logement, vise à doter les autorités locales de nouveaux outils pour accélérer les processus de construction, réduire la complexité administrative, stimuler les investissements dans le logement abordable et faciliter l’accès au logement pour tous les citoyens français.

Cependant, la focalisation sur le logement social a été critiquée par certaines associations de locataires HLM, qui dénoncent une « chasse aux pauvres ». L’assouplissement prévu de la loi SRU, qui fixe des quotas de logements sociaux pour les municipalités, a été particulièrement controversé. Certains estiment que cela récompenserait les municipalités qui ont ignoré ces quotas pendant des années, sans toucher à l’objectif final de logements sociaux.

La crise du logement en France est profonde et complexe. Non seulement le nombre de permis de construire accordés est à son plus bas niveau depuis des décennies, mais l’accession à la propriété devient de plus en plus hors de portée, et la recherche d’un logement locatif est devenue un défi majeur. En outre, le nombre de ménages en attente de logements sociaux a atteint un niveau record, tandis que des millions de personnes vivent dans des conditions de logement inadéquates.

Les causes de cette crise sont multiples, allant de la conjoncture économique à des décisions politiques, telles que la réduction des dépenses publiques et le renforcement des normes de construction. Bien que le projet de loi propose des mesures pour simplifier les règles de construction, il n’inclut pas de mesures de soutien financier significatives, ce qui soulève des inquiétudes quant à son efficacité dans la relance de la construction de logements sociaux.

Parmi les mesures clés du projet de loi figurent l’assouplissement des quotas de logements sociaux, l’attribution de plus de latitude aux maires dans la gestion des logements sociaux, des ajustements des plafonds de ressources pour les locataires et des mesures visant à simplifier les procédures de construction. Toutefois, ces ajustements suscitent des débats sur la manière de concilier les besoins en logement avec les contraintes budgétaires et la nécessité de garantir une mixité sociale dans les quartiers résidentiels.

Le crédit immobilier toujours au ralenti, selon la Banque de France

L’amorce d’une baisse des taux et des banques de nouveau allantes n’y font rien, pour l’instant : le montant total des nouveaux crédits immobiliers continue de dégringoler, selon les données de la Banque de France publiées lundi 6 mai.

Le volume des nouveaux crédits à l’habitat, excluant les renégociations, a de nouveau diminué en mars pour atteindre 6,7 milliards d’euros, marquant ainsi son plus bas niveau depuis près de dix ans, après avoir été de 7,4 milliards d’euros le mois précédent.

Malgré cela, le taux d’intérêt moyen de ces nouveaux prêts s’est amélioré pour les emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars, ce qui représente le deuxième mois consécutif de baisse après le pic enregistré en janvier (4,17%).

Il convient de noter que ces taux sont donnés hors frais et assurance. Si l’on inclut tous les frais, le taux moyen pour une durée de vingt ans ou plus était de 4,79% entre janvier et mars, selon la Banque de France.

Malgré cette baisse des taux, les candidats à l’acquisition immobilière ne se précipitent pas sur le marché, principalement en raison du maintien de prix de l’immobilier à des niveaux élevés, un obstacle partagé par l’ensemble des acteurs du marché.

Le coût du crédit reste significatif pour les emprunteurs, même avec une légère baisse des taux, ce qui limite le pouvoir d’achat immobilier des ménages.

Par ailleurs, les banques et les courtiers estiment que le marché est également freiné par certaines règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui réglemente, entre autres, les conditions d’octroi de crédit immobilier, notamment en ce qui concerne l’investissement locatif.

Le marché du crédit immobilier a également été marqué par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, soutenue par le ministère de l’Économie, visant à réformer le HCSF. Toutefois, cette proposition, critiquée par la Banque de France et vidée de son contenu par plusieurs amendements, a finalement été retirée par son auteur la semaine dernière.

La date de la prochaine réunion trimestrielle du HCSF, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau et le ministre de l’Économie Bruno Le Maire, n’a pas encore été annoncée. La réunion du premier trimestre s’est tenue sans annonce officielle, mais par « une procédure écrite », selon Bercy, ne donnant lieu à aucun changement.

HLM : Kasbarian évoque un renforcement des possibilités d’expulsion des familles de délinquants

Le ministre délégué chargé du Logement Guillaume Kasbarian s’est déclaré dimanche 5 mai « ouvert » à l’idée de faire évoluer la loi pour « renforcer » les possibilités d’expulser des logements sociaux les familles d’enfants délinquants.

Lors de son passage dans l’émission Questions politiques diffusée sur France Inter, franceinfo et Le Monde, M. Kasbarian a abordé le débat sur la composition du parc social, tant en termes de revenus que de patrimoine, soulevant ainsi la question de l’évaluation des incivilités, des délits et des crimes.

Il a souligné que des mesures existent déjà pour aborder cette problématique, en rappelant la présentation récente d’un « projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables » le vendredi précédent.

  1. Kasbarian a exprimé son ouverture à renforcer ces mesures dans le cadre législatif actuel, affirmant qu’il est possible d’améliorer la situation sur ce sujet.

Il a également mentionné la possibilité que des amendements soient proposés soit par le gouvernement, soit par des parlementaires, soulignant l’importance de définir ensemble des mesures robustes sur le plan juridique.

Le ministre a souligné qu’il n’est pas acceptable que les résidents des logements sociaux soient perturbés par des individus ne respectant pas les lois et commettant des actes de délinquance.

MaPrimeRénov’ : l’Anah intensifie ses contrôles en matière d’usurpation d’identité

Pour protéger les bénéficiaires de MaPrimeRénov’ contre les actes de fraude à la rénovation énergétique, l’Anah intensifie ses contrôles en matière d’usurpation d’identité.

Le Gouvernement français accorde une importance primordiale à la rénovation énergétique des logements, tant pour améliorer le confort des ménages que pour réduire leur consommation d’énergie. Dans cette optique, depuis son lancement en 2020, plus de 2,4 millions de foyers ont bénéficié du dispositif MaPrimeRénov’.

Cependant, malgré les avantages de ce programme, des tentatives de fraude ont été constatées. Pour contrer ces pratiques néfastes, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) a mis en place des niveaux de contrôle visant à garantir la qualité des travaux, à protéger les ménages, à préserver la réputation des entreprises du bâtiment et à assurer la bonne utilisation des fonds publics.

Face à une recrudescence des tentatives d’usurpation d’identité, aussi bien de la part des ménages que des entreprises, l’Anah a lancé une vaste campagne de vérification à la fin du mois d’avril. Plusieurs milliers de foyers recevront ainsi un courrier les invitant à confirmer qu’ils sont bien à l’origine des travaux déclarés sur la plateforme maprimerenov.gouv.fr. Bien que ces procédures supplémentaires puissent rallonger les délais de traitement des dossiers, elles sont essentielles pour sécuriser le parcours des ménages et identifier les acteurs malveillants.

Il est important de noter qu’aucun renseignement personnel ne sera demandé dans ce courrier. En réponse à l’Anah, il est impératif pour les ménages sollicités de ne fournir aucune information qui ne soit pas déjà mentionnée dans le courrier reçu.

L’État et ses partenaires ne toléreront aucune fraude. L’Anah poursuivra sa collaboration étroite avec la DGCCRF, la gendarmerie, la police nationale et les tribunaux judiciaires pour lutter efficacement contre l’éco-délinquance. Toute anomalie détectée sera signalée au Procureur de la République compétent.

Textes

Diagnostic de performance énergétique – DPE : nouvelles modifications applicables au 1er juillet 2024

Un arrêté publié au Journal officiel le 20 avril 2024 vient corriger les « biais » dans le calcul du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour les logements de petites surfaces de moins de 40 m2 en France métropolitaine. Ce texte entrera en vigueur le 1er juillet 2024. Cette initiative vise à ajuster les seuils du DPE afin de prendre en considération les spécificités de ces logements en termes de consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) et de compacité.

Selon le ministère de la Transition écologique, cette réforme du DPE, initialement révisée en 2021, devrait permettre à environ 140 000 logements de moins de 40 m2 de ne plus être classés dans la catégorie des passoires énergétiques (étiquetés F ou G). Cette évolution revêt une importance particulière dans le contexte où, à partir du 1er janvier 2025, les propriétaires bailleurs de logements étiquetés G seront soumis à des mesures de gel de loyer et d’interdiction de location, tandis que cette interdiction sera étendue aux biens notés F à partir du 1er janvier 2028.

Le nouvel arrêté modifie le terme « surface habitable » du DPE pour le remplacer par « surface de référence », incluant la surface habitable et celle des vérandas chauffées, conformément à la réglementation de la construction neuve RE 2020. Cette correction consiste notamment à simuler la différence de consommation d’énergie primaire surfacique d’ECS entre un logement de petite surface et un logement de référence de 40 m², équipés tous deux d’un même système standardisé d’ECS. L’écart de consommation mesuré est ensuite ajouté aux seuils actuels des étiquettes pour déterminer les nouveaux seuils. Une seconde correction concerne également le chauffage pour les logements de moins de 15 m², en raison de difficultés importantes pour les isoler.

Pour faciliter la transition, l’Agence de la transition écologique (Ademe) met déjà à disposition un simulateur en ligne des DPE pour les petits logements concernés, en attendant la version finale de l’attestation corrigée du DPE à partir du 1er juillet 2024. Cette attestation sera téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en saisissant le numéro du DPE.

Concernant l’intégration des nouveaux seuils dans les logiciels utilisés par les diagnostiqueurs, une période de trois mois est prévue entre la publication de l’arrêté et son entrée en vigueur. Le ministère travaille en étroite collaboration avec les éditeurs pour garantir une bonne intégration des nouveaux seuils dans leurs logiciels, comme en témoigne la synthèse des contributions reçues au projet de texte publiée début avril.

 

Urbanisme – Lutte contre le risque incendie : nouvelles obligations pour le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier

  1. n° 2024-405, 29 avr. 2024 : JO 2 mai 2024

Le décret n°2024-405, en date du 29 avril 2024, vient actualiser la procédure d’élaboration de l’État des Risques et Pollutions (ERP) en France. Cette mise à jour est une étape fondamentale dans la prévention et la lutte contre le risque d’incendie, renforçant ainsi la sécurité des biens immobiliers.

Conformément aux dispositions des articles 23 et 26 de la loi n°2023-580 du 10 juillet 2023, ce décret introduit une nouvelle obligation d’information à l’égard des potentiels acquéreurs ou locataires d’un bien immobilier. Désormais, lorsque le bien est situé dans une zone assujettie à des obligations légales de débroussaillement, le vendeur ou le bailleur est tenu d’informer dès l’annonce immobilière l’acquéreur ou le locataire de ces obligations. Cette disposition vise à garantir une meilleure transparence et une prise de conscience accrue des risques liés à l’environnement.

Pour concrétiser cette obligation, le décret modifie le contenu de l’État des Risques et Pollutions en conséquence. Plus précisément, il introduit un nouvel alinéa 8° à l’article R.123-23 du code de l’environnement, précisant les zones soumises à des obligations de débroussaillement. Ces zones sont délimitées et mises à disposition du public sur le site www.georisques.gouv.fr. De plus, l’article R.125-24 du même code est modifié pour inclure une fiche d’information sur les obligations de débroussaillement disponible sur le site Géorisques lorsque le bien est situé dans l’une de ces zones. Ces dispositions entreront en vigueur le 1er janvier 2025.

Par ailleurs, le décret aborde également les mesures spécifiques de prévention des incendies de forêt et de végétation. Il prévoit que les ministres en charge de la prévention des risques, de la sécurité civile et de la forêt établissent une carte analysant la sensibilité du territoire français au danger de feux de forêt et de végétation. Cette carte sera consultable sur le site Géorisques. Ensuite, le préfet du département délimitera la zone de danger à partir de cette carte, pouvant également utiliser d’autres informations pertinentes.

En cas d’approbation d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) d’incendies de forêt couvrant une partie d’une zone de danger, les servitudes dans cette zone cesseront d’être opposables dans le périmètre géographique concerné. Enfin, le décret ajoute un nouvel alinéa à la liste des servitudes d’utilité publique dans le code de l’urbanisme. La première version de la carte doit être arrêtée au plus tard le 31 décembre 2026.

Environnement – Nouvelles communes reconnues en état de catastrophe naturelle

A. n° IOME2410378A, 15 avr. 2024 : JO 27 avr. 2024. – A. n° IOME2410383A, 16 avr. 2024 : JO 27 avr. 2024

Deux arrêtés publiés le 27 avril portent reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour de nouvelles communes.

Jurisprudence

Divorce – Les contours du droit de reprise à la dissolution de la communauté

Cass. 1re civ., 2 mai 2024, n° 22-15.238

Dans un arrêt du 2 mai 2024, la première chambre civile de la Cour de cassation statue sur le droit de reprise d’un époux lors de la dissolution de la communauté.

L’article 1467, alinéa 1, du code de procédure civile énonce que, lors de la dissolution de la communauté, chacun des époux reprend les biens qui n’étaient pas entrés en communauté, s’ils existent toujours en nature, ou les biens qui y ont été subrogés. Ainsi, la juridiction saisie d’une demande de reprise de sommes d’argent doit vérifier que ces sommes existaient encore et étaient demeurées propres à l’époux demandeur à la date de la dissolution de la communauté.

Dans un arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 14 décembre 2021, il est question d’un litige survenu lors de la liquidation des intérêts patrimoniaux de M. [V] et de Mme [L], divorcés sans contrat préalable. Le jugement de divorce, datant du 27 septembre 2010, a fixé la date des effets patrimoniaux au 13 novembre 2007.

  1. [V] conteste la décision de l’arrêt concernant le droit à reprise d’un montant de 22 867 euros accordé à Mme [L]. Il soutient que pour qu’une somme propre versée sur un compte bancaire puisse être reprise, elle doit être identifiable et demeurer telle jusqu’à la liquidation, en raison de la fongibilité de la monnaie et de la présomption de communauté.

La cour d’appel a considéré que les sommes perçues par Mme [L] par le biais de donations étaient ses propres deniers, et donc sujettes à reprise. Cependant, M. [V] argue que la cour n’a pas vérifié si ces sommes étaient identifiables et demeuraient propres à Mme [L] à la date de la dissolution de la communauté.

La Cour de cassation a jugé que la décision de la cour d’appel était dépourvue de base légale au regard de l’article 1467 du code civil. En effet, la cour d’appel n’a pas établi que les sommes d’argent en question existaient toujours et étaient restées propres à Mme [L] au moment de la dissolution de la communauté.

Ainsi, la cassation du chef de dispositif concernant le droit à reprise de Mme [L] n’affecte pas les autres dispositions de l’arrêt relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. L’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 décembre 2021 est donc annulé en ce qui concerne le droit à reprise de Mme [L].

 

Association Syndicale Libre (ASL) – Nullité des résolutions de l’assemblée générale d’une association syndicale en cas de non-respect des règles statutaires de vote

Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-20.174,

Une résolution de l’assemblée générale d’une association syndicale est nulle du seul fait que cette assemblée n’a pas respecté les règles statutaires de vote.

Une récente décision de la Cour d’appel de Paris, en date du 23 février 2022, met en lumière les implications juridiques entourant les résolutions prises lors des assemblées générales d’associations syndicales libres. Dans cette affaire, la Société Civile Immobilière Aez (la SCI) est membre de l’Association Syndicale Libre des Propriétaires du Parc d’Activités Technologiques de [Localité 2] (l’ASL), constituée en 1989.

La SCI a contesté la capacité d’agir de l’ASL suite à des modifications statutaires déposées à la préfecture le 6 octobre 2016, et publiées au Journal Officiel le 3 décembre 2016. La SCI a également remis en question la validité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 novembre 2015, qui visait à mettre en conformité les statuts de l’ASL avec une ordonnance du 1er juillet 2004.

La Cour d’appel de Paris a rejeté la demande d’annulation de cette résolution, arguant que l’absence du quorum fixé par les statuts pour la modification des statuts de l’ASL ne remettait pas en cause la validité de ladite résolution, étant donné que la mise en conformité était une obligation légale.

Cependant, la SCI a contesté cette décision en faisant valoir que la résolution adoptée ne respectait pas les règles statutaires relatives aux modalités de vote, telles que stipulées dans les statuts initiaux de l’ASL. En effet, ces derniers exigeaient que la décision de modification des statuts soit prise par la moitié au moins des membres de l’assemblée, détenant ensemble les trois quarts des voix au moins.

La Cour de cassation a statué que la résolution de l’assemblée générale de l’ASL était nulle du seul fait que cette assemblée n’avait pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote. Ainsi, en déclarant l’ASL recevable à agir en justice malgré le non-respect de ces règles, la Cour d’appel de Paris a violé les dispositions légales.

Cette affaire souligne l’importance du respect des règles statutaires lors des assemblées générales des associations syndicales libres, et rappelle que toute résolution adoptée en violation de ces règles peut être déclarée nulle.

Construction – Compétence du juge administratif pour trancher les litiges de paiement direct au sous-traitant dans les marchés de travaux publics

Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-22.912

Les litiges concernant le paiement direct au sous-traitant par le maître d’ouvrage délégué, dans le cadre d’un marché de travaux.

Dans une récente affaire jugée par la Cour d’appel de Versailles le 15 septembre 2022, la question de compétence entre le juge administratif et le juge judiciaire dans les litiges liés aux marchés de travaux publics a été examinée.

En l’espèce, la société SNCF Réseau avait délégué à la société Nexity Property Management (Nexity) la maîtrise d’ouvrage d’un marché de travaux publics pour la réalisation d’un péage rail-route. La société Mannucci, titulaire d’un lot, avait sous-traité une partie des travaux à la société Concept TP. Suite à la liquidation judiciaire de la société Mannucci, la société Concept TP a assigné Nexity en paiement des travaux exécutés.

Nexity a soulevé l’incompétence du juge judiciaire, arguant que le litige découlait de l’exécution d’un marché public de travaux, relevant ainsi de la compétence du juge administratif.

La Cour d’appel de Versailles a décidé que le litige relevait de la compétence du juge judiciaire, considérant que la convention de sous-traitance entre les sociétés Concept TP et Mannucci était un contrat de droit privé. La société Concept TP a alors formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation, après examen, a statué que les litiges relatifs au paiement direct au sous-traitant, dans le cadre d’un marché de travaux publics, relèvent de la compétence du juge administratif, même si les parties impliquées sont des sociétés de droit privé. Ainsi, la compétence du juge judiciaire ne s’applique que si le litige découle de l’exécution d’un contrat de droit privé unissant les parties.

La Cour de cassation a cassé et annulé la décision de la Cour d’appel de Versailles, affirmant que le litige concernant l’exécution d’un marché public de travaux relève de la compétence du juge administratif.

 

Urbanisme – Permis modificatif de régularisation après sursis à statuer

Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 24-10.256

Il relève de l’office du juge judiciaire, saisi d’une demande de démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, de vérifier si, à la date à laquelle il statue, la règle d’urbanisme dont la méconnaissance a justifié l’annulation du permis de construire est toujours opposable au pétitionnaire, et, le cas échéant, si celui-ci n’a pas régularisé la situation au regard de celles qui lui sont désormais applicables.

Dans une récente affaire examinée par la Cour d’appel de Nîmes le 7 décembre 2023, la question de la compétence du juge judiciaire dans les demandes de démolition fondées sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme a été soulevée.

En l’occurrence, la société Energie renouvelable du Languedoc (ERL) s’est vu délivrer un permis de construire pour la réalisation d’un parc éolien. Suite à une annulation du permis pour insuffisance d’étude d’impact, des associations ont assigné la société ERL en démolition du parc éolien et en dommages-intérêts.

La société ERL a alors formulé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) concernant l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, arguant que celui-ci porterait atteinte au droit de propriété et à la sécurité juridique.

La Cour a examiné cette QPC et a conclu que l’article contesté, qui permet la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, n’était pas contraire à la Constitution. Elle a notamment souligné que cette disposition n’était pas nouvelle et que la démolition ne se base pas uniquement sur l’annulation du permis, mais nécessite également la démonstration d’un préjudice personnel en lien avec la violation des règles d’urbanisme.

De plus, il incombe au juge judiciaire de vérifier si les règles d’urbanisme méconnues sont toujours opposables au demandeur à la démolition et si celui-ci a régularisé la situation.

La Cour a estimé que l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ne porte pas atteinte de manière disproportionnée au droit de propriété ni à la sécurité juridique, et qu’il n’était donc pas nécessaire de soumettre la QPC au Conseil constitutionnel.

Urbanisme – Permis modificatif de régularisation après sursis à statuer

CE, 19 avr. 2024, n° 471275

Inédit : Le permis modificatif délivré après un sursis à statuer (C. urb., art. L. 600-5-1) peut être assorti de prescriptions spéciales.

La société civile immobilière Le Mas Tissot et M. G E ont introduit une demande devant le tribunal administratif de Grenoble pour contester l’arrêté du 16 octobre 2018 accordant à M. B C et à Mme D A un permis de construire une maison d’habitation, ainsi que la décision du 13 février 2019 rejetant leur recours gracieux. Ce permis de construire a ensuite été transféré à M. F H par un arrêté du 20 mai 2019 du maire de La Tronche.

Suite à ces recours, le tribunal administratif de Grenoble a pris deux décisions. Dans un premier jugement du 17 décembre 2021, il a décidé de sursis à statuer pour une période de trois mois afin de permettre la régularisation des vices du permis de construire initial, notamment en ce qui concerne la gestion des eaux pluviales. Un permis de construire modificatif a alors été délivré à M. H le 1er mars 2022, mais ce dernier a également été contesté par Le Mas Tissot et M. E.

Dans un second jugement du 14 novembre 2022, le tribunal administratif de Grenoble a annulé le permis de construire initial, la décision de rejet du recours gracieux et le permis modificatif du 1er mars 2022 au motif que cette dernière ne respectait pas les dispositions du plan local d’urbanisme de la commune, notamment en ce qui concerne la gestion des eaux pluviales.

  1. H a alors formé un pourvoi en cassation contre ce jugement, demandant l’annulation de celui-ci et le rejet de la demande de la société Le Mas Tissot et de M. E. Après examen des faits et des pièces du dossier, le Conseil d’Etat a conclu que le tribunal administratif avait commis une erreur de droit en considérant que seul un dispositif de collecte des eaux pluviales sous forme de cuve de rétention répondrait aux exigences du règlement du plan d’exposition aux risques de La Tronche. En effet, le tribunal avait considéré que seul un dispositif de collecte des eaux pluviales sous forme de cuve de rétention répondrait aux exigences du règlement, alors qu’un autre dispositif de gestion des eaux, mis en place dans le permis modificatif, aurait pu être conforme. Par conséquent, le jugement du 14 novembre 2022 a été annulé.

En conclusion, le Conseil d’Etat a décidé d’annuler le jugement du tribunal administratif de Grenoble du 14 novembre 2022 et a condamné la société Le Mas Tissot et M. E à verser une somme de 1 500 euros chacun à M. H au titre des frais de justice.

Cette décision illustre l’importance de bien interpréter les règlements d’urbanisme et de prendre en compte toutes les possibilités de régularisation lors de la délivrance de permis de construire et de leur modification, afin d’éviter des litiges coûteux et prolongés devant les juridictions administratives.

Banque – Absence d’adhésion de l’emprunteur à une assurance de groupe et obligation d’information du prêteur souscripteur

Cass. com., 2 mai 2024, n° 22-21.642,

Le banquier qui propose à son client, auquel il consent un prêt, d’adhérer au contrat d’assurance de groupe qu’il a souscrit.

Selon les dispositions des articles 1315 et 1147 du Code civil, le banquier qui accorde un prêt à un client et lui propose d’adhérer à un contrat d’assurance de groupe souscrit par la banque, doit éclairer l’emprunteur sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle. La simple remise d’une notice claire n’est pas suffisante pour remplir cette obligation.

Dans une affaire récente (Caen, 23 juin 2022), M. [V] a contracté 21 prêts immobiliers entre 2001 et 2008 auprès de la société Caisse de crédit agricole mutuel normand, devenue la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Normandie (la banque), sans adhérer à l’assurance de groupe proposée par le prêteur.

Un protocole d’accord de rééchelonnement des prêts a été conclu entre M. [V] et la banque en octobre 2010. Par la suite, M. [V] a été mis en arrêt de travail en septembre 2012 en raison d’une maladie dégénérative, ce qui l’a conduit à assigner la banque en responsabilité pour ne pas l’avoir averti des risques encourus en ne souscrivant pas une assurance décès, invalidité et incapacité totale de travail.

  1. [V] a reproché à la cour d’appel de rejeter son action en responsabilité contre la banque, arguant que cette dernière n’avait pas rempli son devoir de conseil quant à l’adhésion aux assurances facultatives.

La cour d’appel a estimé que la banque avait rempli son devoir d’information sur l’assurance facultative, puisque M. [V] avait été informé des clauses et conditions de l’assurance de groupe et avait renoncé à y adhérer. De plus, M. [V] avait souscrit une assurance équivalente auprès d’un autre assureur, ce qui prouvait sa connaissance des risques.

Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision, estimant que la banque devait éclairer M. [V] sur les risques liés à l’absence d’assurance, même en l’absence d’adhésion de l’emprunteur à cette assurance. De plus, il revenait à la banque de prouver qu’elle avait rempli son obligation d’information et de conseil.

Cette affaire souligne l’importance pour les banques de remplir leur devoir d’information et de conseil quant à l’adhésion aux assurances facultatives, même en l’absence d’adhésion de l’emprunteur. La simple remise d’une notice ne suffit pas, et il revient à la banque de prouver qu’elle a correctement rempli son obligation.

Entreprise – Clôture pour insuffisance d’actif : le principe de non-reprise des poursuites ne s’applique pas aux créances hors procédure

Cass. com., 2 mai 2024, n° 22-21.148,

Le créancier titulaire d’une créance née irrégulièrement, en violation des règles du dessaisissement, n’est pas soumis au principe de non-reprise des poursuites.

L’article L. 622-9 du Code de commerce stipule que pendant la liquidation judiciaire, le débiteur perd le contrôle de ses biens au profit du liquidateur, et tout acte accompli par le débiteur sans l’autorisation du liquidateur est inopposable à la procédure collective. Les créances issues de tels actes sont irrégulières et ne bénéficient pas du traitement préférentiel prévu par la loi.

Dans une affaire récente (Chambéry, 7 juillet 2022), M. [J] a été placé en liquidation judiciaire le 18 décembre 1998. Cependant, le 30 septembre 2002, la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel des Savoie (la banque) lui a accordé un prêt sans l’intervention du liquidateur. Par la suite, la banque a déclaré sa créance le 16 juin 2006. La procédure de liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d’actif le 10 juillet 2020.

La banque a ensuite tenté de recouvrer sa créance en faisant délivrer un commandement aux fins de saisie-vente le 29 octobre 2020. M. [J] a contesté cette action en soutenant que sa créance était prescrite.

  1. [J] a fait valoir que, selon l’article L. 643-11 du code de commerce, la clôture de la liquidation judiciaire ne permet pas aux créanciers de récupérer l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur, à moins que certaines exceptions prévues par la loi ne s’appliquent. De plus, il a soutenu que le délai de prescription de l’action de la banque avait été suspendu jusqu’à la clôture de la procédure de liquidation judiciaire.

Cependant, la cour d’appel a rejeté ces arguments, en affirmant que la banque avait le droit d’initier des poursuites contre M. [J] après la clôture de la liquidation judiciaire. De plus, la cour a estimé que le délai de prescription de l’action de la banque avait été suspendu jusqu’à la clôture de la procédure collective.

Cette affaire souligne l’importance de respecter les règles de prescription et de traitement des créances en matière de liquidation judiciaire. Même après la clôture de la procédure, les créanciers peuvent encore agir pour récupérer leurs créances, et le délai de prescription peut être suspendu pendant la procédure collective.

 

Crédit-bail – Crédit-bail publié : le crédit-bailleur est soumis à la procédure de restitution et non de revendication

Cass. com., 2 mai 2024, n° 21-25.720,

En présence d’un contrat de crédit-bail publié, le crédit-bailleur ne doit pas revendiquer les biens donnés en crédit-bail.

L’action en restitution dans le cadre d’un crédit-bail pendant une procédure collective est une faculté offerte au propriétaire. Cette action est régie par l’article L. 624-10 du code de commerce. Selon cet article, le propriétaire est dispensé de faire reconnaître son droit de propriété.

Dans l’affaire récente (Douai, 21 octobre 2021), la société Networks-Telecom.com avait pris en crédit-bail quatre véhicules auprès de la société Volkswagen Bank. Lorsque Networks-Telecom.com a été placée en redressement judiciaire en 2018, Volkswagen Bank a déclaré sa créance et a adressé une lettre à Networks-Telecom.com rappelant son droit de propriété sur les véhicules et les loyers impayés.

Par la suite, la procédure a été convertie en liquidation judiciaire, et le liquidateur judiciaire de Networks-Telecom.com a demandé l’autorisation de vendre aux enchères publiques les véhicules en crédit-bail. Cependant, la demande de restitution des biens litigieux a été rejetée par la cour d’appel de Douai.

La société [Y] & Associés, désormais dénommée société Perpectives, en tant que liquidateur judiciaire de Networks-Telecom.com, a contesté cette décision, arguant que la demande de restitution formulée par Volkswagen Bank était en réalité une demande de revendication de propriété.

La cour d’appel a rejeté cette argumentation, estimant que la demande de restitution formulée par Volkswagen Bank était valable. La cour a également noté que le débiteur n’avait pas donné son accord pour la restitution dans le délai imparti, mais cela ne constituait pas un refus de restitution. Enfin, la cour a souligné que la demande de restitution était une simple faculté pour le propriétaire et que les biens litigieux n’étaient pas entrés dans le gage commun des créanciers.

La cour d’appel a rejeté la demande du liquidateur de vendre aux enchères publiques les biens litigieux et d’attribuer le produit de la vente à la liquidation judiciaire.

Propriété immobilière – Biens sans maître : incorporation dans le domaine public

CE, 26 avr. 2024, n° 475259

La délibération du conseil municipal constatant que sont réunies les conditions pour qu’un bien sans maître devienne la propriété de la commune.

La bataille juridique concernant l’incorporation d’une parcelle dans le domaine communal de Gourdon (Alpes-Maritimes) a récemment abouti à une décision significative du Conseil d’État, annulant une ordonnance antérieure du tribunal administratif de Nice.

  1. D et C B avaient saisi le juge des référés du tribunal administratif de Nice, invoquant l’article L. 521-1 du code de justice administrative, pour demander la suspension de la délibération du conseil municipal de Gourdon du 25 février 2023. Cette délibération autorisait le maire à signer tout acte en lien avec l’incorporation d’une parcelle cadastrée dans le domaine communal. Leur requête visait à empêcher la commune de procéder à cette incorporation et de prendre toute mesure susceptible de remettre en cause leurs droits sur cette parcelle.

Le juge des référés avait initialement rejeté la demande de suspension, considérant que la délibération avait été exécutée et que les effets en avaient été produits. Cependant, le Conseil d’État a censuré cette décision, soulignant que la délibération du conseil municipal continuait de produire ses effets même après l’exécution d’actes par le maire en vue de l’incorporation de la parcelle dans le domaine communal.

En effet, la délibération reposait sur les dispositions de l’article 713 du code civil, selon lesquelles les biens sans maître appartiennent à la commune sur le territoire où ils sont situés. Les requérants avançaient qu’ils étaient propriétaires de la parcelle en question et produisaient des documents notariés pour étayer leur argumentation, créant ainsi un doute sérieux sur la légalité de la délibération contestée.

Dans ces conditions, le Conseil d’État a ordonné la suspension de l’exécution de la délibération municipale, privant ainsi la commune de ses droits sur la parcelle litigieuse en attendant le jugement sur le fond. De plus, la commune a été condamnée à verser une somme de 3 000 euros à MM. B au titre des frais de justice.

Cette décision montre l’importance des garanties procédurales dans les litiges fonciers et souligne la nécessité d’un examen minutieux des preuves et des arguments avancés par les parties pour assurer une justice équitable.

Contrats et obligations – Cumul impossible des pénalités de retard avec les intérêts légaux de retard

Cass. com., 24 avr. 2024, n° 22-24.275,

Les intérêts moratoires ne se cumulent pas avec les intérêts légaux de retard, ces deux pénalités ayant la même nature.

La pénalité de retard, régie par l’article L. 441-6, I, alinéa 8, du code de commerce, devenu L. 441-10, II, constitue un intérêt moratoire. Cette disposition prévoit que cette pénalité ne se cumule pas avec les intérêts légaux de retard selon l’article 1153, alinéas 1 et 2, et l’article 1231-6 du code civil.

Dans l’affaire (Versailles, 22 septembre 2022), la Société française d’étude et de formation (SFEF) a assigné la société Urban Way en paiement de pénalités de retard et d’intérêts de retard sur la base de contrats de formation. La SFEF se voit opposer un refus de sa demande en référé.

La SFEF invoque plusieurs griefs, notamment que la cour d’appel a erré en considérant que les pénalités de retard et les intérêts moratoires ne pouvaient se cumuler, au motif qu’ils réparaient tous deux le préjudice du retard de paiement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, estimant que les pénalités de retard et les intérêts moratoires, bien que régis par des textes différents, ont une nature similaire : réparer le préjudice du retard de paiement. Ainsi, elle conclut que la demande de pénalités en sus des intérêts moratoires constitue une contestation sérieuse qui ne relève pas du référé.

En conséquence, la Cour rejette le pourvoi, considérant qu’il n’y a pas lieu de saisir la Cour de justice de l’Union européenne pour interpréter la directive 2011/7/UE.

La Cour de cassation confirme que les pénalités de retard et les intérêts moratoires ne peuvent se cumuler, car ils visent tous deux à compenser le préjudice causé par le retard de paiement.

Contrats et obligations – Accord du cédé : validité et opposabilité de la cession de contrat

Cass. com., 24 avr. 2024, n° 22-15.958,

L’accord du cédé à la cession du contrat peut être donné sans forme, pourvu qu’il soit non équivoque.

L’article 1216, alinéa 1, du code civil énonce que l’accord du cédé à la cession du contrat peut être donné sans forme particulière, pourvu qu’il soit clair et non équivoque, et peut être prouvé par tout moyen. Le défaut d’accord du cédé n’entraîne pas la nullité de la cession du contrat, mais rend cette cession inopposable au cédé.

Dans l’affaire (Paris, 4 mars 2022), la société Hipay avait cédé à la société Mobiyo un contrat conclu avec la société Neosurf. Cette cession avait été notifiée à Neosurf par lettre recommandée avec accusé de réception. Par la suite, Mobiyo avait assigné Neosurf en paiement devant le tribunal, invoquant des factures impayées.

La cour d’appel a rejeté la demande de paiement de Mobiyo, estimant que les échanges de courriels entre Mobiyo et Neosurf ne satisfaisaient pas aux exigences de forme de l’article 1216, alinéa 3, du code civil, selon lequel la cession doit être constatée par écrit, sous peine de nullité.

Mobiyo a formé un pourvoi en cassation, arguant que l’accord du cédé à la cession du contrat pouvait être donné sans forme particulière, et que le défaut d’accord n’entraînait pas la nullité de la cession, mais seulement son inopposabilité au cédé.

La Cour de cassation a donné raison à Mobiyo, annulant la décision de la cour d’appel. Elle a rappelé que l’accord du cédé à la cession du contrat pouvait être donné sans forme particulière, et que le défaut d’accord n’entraînait pas la nullité de la cession, mais seulement son inopposabilité au cédé.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi provoqué et annulé la décision de la cour d’appel, mettant ainsi hors de cause la société Hipay.

Doctrine Administrative

Société d’exercice libéral – Régime fiscal applicable aux associés de sociétés d’exercice libéral : l’Administration complète son rescrit

BOFIP-Impôts, actualités, 24 avr. 2024. – BOI-RES-BNC-000136, 24 avr. 2024

Le 24 avril 2024, l’administration fiscale a publié une version actualisée de son rescrit relatif au régime fiscal applicable aux associés de sociétés d’exercice libéral.

Quel est le régime fiscal applicable aux associés de sociétés d’exercice libéral (SEL) en matière d’impôt sur le revenu (IR), de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de cotisation foncière des entreprises (CFE) et quelle est leur éligibilité aux dispositifs d’épargne salariale ?

1/ Concernant l’impôt sur le revenu

Pour déterminer le régime fiscal des rémunérations des associés de SEL, la jurisprudence du Conseil d’État établit comme critère principal l’existence d’un lien de subordination avec la société. Les rémunérations perçues par les associés au titre de leur activité libérale dans la SEL sont généralement imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), sauf preuve d’un lien de subordination, auquel cas elles sont imposées dans la catégorie des traitements et salaires.

Suite à cette jurisprudence, les rémunérations des associés non dirigeants de SELARL sont désormais imposées dans la catégorie des traitements et salaires, à compter de l’imposition des revenus de 2024.

1.1/ Concernant le régime « micro-BNC »

Les associés de SEL peuvent bénéficier du régime « micro-BNC » si leurs rémunérations sont imposées dans la catégorie des BNC et respectent les seuils de recettes prévus.

1.2/ Concernant les charges déductibles

Les associés peuvent déduire les charges admises dans les conditions de droit commun, notamment les frais engagés en lien avec l’exercice de leur activité libérale.

1.3/ Concernant les cotisations déductibles

Les cotisations « Madelin » sont déductibles des bénéfices déclarés au titre de l’activité libérale des associés en SEL, sous réserve que leurs rémunérations soient déclarées dans la catégorie des BNC.

1.4/ Concernant les honoraires rétrocédés

Les rémunérations versées directement par la SEL à l’associé d’une SPFPL relèvent de la catégorie des BNC.

1.5/ Concernant l’option pour l’assimilation à une EURL

Les associés de SEL ne peuvent pas exercer l’option prévue pour l’assimilation à une EURL, car ils n’agissent pas en leur nom propre.

1.6/ Concernant les parts ou actions détenues

Les parts ou actions détenues par l’associé peuvent être inscrites à son actif immobilisé, et les intérêts de l’emprunt contracté pour les acquérir sont déductibles du revenu imposable du détenteur.

2/ Concernant la taxe sur la valeur ajoutée

Les rémunérations des associés de SEL ne sont pas soumises à la TVA, car elles ne sont pas considérées comme des prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel.

3/ Concernant la cotisation foncière des entreprises

Les SEL sont imposables à la CFE dans les conditions de droit commun. Les associés peuvent être imposés à la CFE en leur nom propre s’ils exercent une activité professionnelle propre non salariée.

4/ Concernant l’éligibilité aux dispositifs d’épargne salariale

Les associés de SEL peuvent bénéficier des dispositifs d’épargne salariale en tant que dirigeants dans certains cas prévus par la loi, s’ils ont le statut de présidents, directeurs généraux, gérants ou membres du directoire de la société.

Fiscalité – Commentaires administratifs de la nouvelle exonération partielle des indemnités journalières AT/MP versées aux exploitants agricoles

BOI-BA-BASE-20-20-40, 17 avr. 2024, § 510

La loi de finances pour 2024 a instauré une exonération partielle des indemnités journalières versées, au titre d’un régime d’assurance obligatoire contre les accidents du travail et les maladies professionnelles.

Dans l’actualité du 17/04/2024, une exonération significative a été introduite concernant les indemnités journalières versées aux exploitants agricoles. Plus précisément, selon la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 relative aux finances pour 2024, les exploitants agricoles soumis à un régime réel d’imposition bénéficient désormais d’une exonération de 50 % sur les indemnités journalières perçues dans le cadre d’un régime d’assurance obligatoire contre les accidents du travail et les maladies professionnelles.

En ce qui concerne les subventions d’équipement, celles attribuées par divers organismes publics pour l’acquisition de biens d’équipement immobilisés ne sont pas incluses dans les résultats de l’exercice en cours, mais sont étalées sur les bénéfices imposables des exercices suivants, selon les modalités définies par le code général des impôts.

Par ailleurs, les indemnités versées aux jeunes agriculteurs dans le cadre de leur plan de professionnalisation personnalisé constituent des produits imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles, et ce, conformément aux dispositions du code rural et de la pêche maritime.

Concernant les indemnités d’expropriation, leur régime fiscal varie en fonction de leur nature et de leur objet, qu’elles compensent la valeur d’un élément immobilisé ou qu’elles visent à compenser une perte ou un manque à gagner.

Enfin, les indemnités versées à une entreprise dans le cadre d’un contrat d’assurance sur la vie sont imposables selon les règles établies par l’article 38 du code général des impôts, avec la possibilité d’étaler l’imposition du profit sur cinq ans pour atténuer les impacts financiers pour l’entreprise.

 

Fiscalité des personnes- Précisions sur la retenue à la source des revenus français des personnes domiciliées hors de France

Minefi, communiqué n° 1809, 29 avr. 2024 (Retenue)

En vertu de l’article 182 A du CGI, sauf exception, « les traitements, salaires, pensions et rentes viagères, de source française.

Le Conseil d’État, dans sa décision n° 469771 du 5 février 2024, a statué sur le maintien du champ d’application de la retenue à la source sur les traitements, salaires, pensions et rentes viagères, tel que prévu à l’article 182 A du code général des impôts (CGI). Selon cette décision, la condition de domiciliation fiscale hors de France, déclenchant cette retenue à la source, doit être évaluée en fonction des dispositions nationales de l’article 4 B du CGI, et non pas en fonction du concept de « résidence fiscale » selon les conventions fiscales internationales.

Cette interprétation peut compliquer l’imposition des revenus français des contribuables concernés et engendrer une incertitude juridique pour les débiteurs des sommes versées.

Néanmoins, la prééminence de la notion de résidence selon les conventions fiscales internationales reste valide, avec ses implications sur les modalités d’imposition, comme précisé dans la documentation administrative.

Afin de maintenir la stabilité des modalités d’imposition pour ces contribuables, il est envisagé de confirmer ces principes dans une future loi de finances.

Projets, propositions et rapports

Bail d’habitation – Présentation en Conseil des ministres d’un projet de loi visant à doper l’offre de logements abordables

Cons. min., compte-rendu, 3 mai 2024

Le gouvernement français annonce un projet de loi ambitieux pour favoriser le développement de l’offre de logements abordables. Présenté par le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires ainsi que par le ministre délégué chargé du logement, ce projet s’inscrit dans la volonté affirmée du Premier ministre de créer un choc d’offre pour répondre aux besoins des Français en matière de logement abordable.

Ce projet de loi vise à donner aux élus et aux bailleurs de nouveaux outils pour produire davantage de logements abordables, que ce soit en location ou en accession à la propriété. Il repose sur quatre piliers principaux, répartis en quatorze mesures structurantes.

Offrir de nouveaux outils aux maires pour construire : Les maires des communes en déficit de logements sociaux pourront intégrer des logements intermédiaires dans leurs objectifs de production fixés par la loi SRU. De plus, ils auront un pouvoir accru dans l’attribution des logements sociaux neufs et pourront préempter plus facilement des terrains pour construire des logements abordables.

Simplifier les procédures administratives pour produire plus vite : Le projet de loi réduit les délais de recours et encourage la densification douce des zones pavillonnaires, tout en donnant aux maires plus de contrôle sur cette densification. Il simplifie également les autorisations nécessaires pour les projets d’aménagement, favorisant ainsi une production plus rapide de logements tout en garantissant la qualité urbaine des opérations.

Libérer l’investissement dans le logement abordable : Les bailleurs sociaux pourront augmenter leur production de logements intermédiaires et mobiliser plus facilement les loyers à la relocation pour financer la production de logements sociaux. Ils pourront également diversifier leurs ressources en recourant à la copromotion ou en proposant des services aux habitants en pied d’immeuble.

Faciliter l’accès au logement des Français : Le projet de loi favorise la mobilité résidentielle en prenant mieux en compte l’évolution des revenus et du patrimoine, et renforce l’accès à la propriété en facilitant l’accession à la propriété pour les locataires de logements sociaux.

Après consultation des acteurs du secteur du logement, ce projet de loi sera examiné par le Sénat en juin, puis par l’Assemblée nationale à l’automne.