Les types de biens pouvant être estimés par la capitalisation du revenu

Les types de biens pouvant être estimés par la capitalisation du revenu

Définition

La méthode de capitalisation est une méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur d’un bien immobilier ou d’une entreprise. Elle est fondée sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avec le revenu qu’il procure ou peut procurer.

La formule : Valeur = Revenu/taux de capitalisation. La formule est simple, mais son application l’est beaucoup moins.

Elle consiste à diviser le montant des revenus futurs attendus pour un bien immobilier ou une entreprise par un taux de capitalisation représentant le coût d’opportunité du capital investi. Le taux de capitalisation est déterminé en fonction du risque associé au bien immobilier ou à l’entreprise et de la rentabilité attendue. Plus le risque est élevé et la rentabilité attendue est faible, plus le taux de capitalisation sera élevé. En d’autres termes, le taux se détermine par analyse du marché et non en appliquant des barèmes ou moyennes, et encore moins en faisant référence aux taux d’intérêt.

Les vérifications à faire

Cette méthode ne dispense pas, bien au contraire, de porter un jugement sur le niveau des loyers, ses perspectives d’évolution à la hausse comme à la baisse, les charges à prévoir et l’état de l’immeuble, la probabilité de valorisation ou dévalorisation à terme…

Et  surtout, l’Expert doit tenir compte dans le choix du taux de capitalisation, la baisse par rapport aux « normes » si les perspectives de la revalorisation du revenu et/ou de l’immeuble sont bonnes, à la hausse dans le cas contraire.

Les biens concernés

Voici en général les types de biens qui peuvent être estimés par la méthode de capitalisation :

1. Immeubles placement : Les immeubles de rapport, tels que les immeubles locatifs ou les complexes immobiliers, peuvent être évalués en utilisant la méthode de capitalisation. Cette méthode prend en compte le loyer annuel perçu et le taux de capitalisation pour déterminer la valeur de l’immeuble.
2. Terrains à usage commercial Les terrains à usage commercial, tels que les terrains de stationnement, les centres commerciaux et les terrains industriels, peuvent également être évalués par la méthode de capitalisation. Cette méthode prend en compte les revenus futurs attendus et le taux de capitalisation pour déterminer la valeur du terrain.
3. Propriétés d’investissement Les propriétés d’investissement, telles que les immeubles de bureaux, les centres de distribution et les centres de santé, peuvent également être évalués par la méthode de capitalisation. Cette méthode prend en compte les revenus futurs attendus et le taux de capitalisation pour déterminer la valeur de la propriété.
4. Terres agricoles : telles que les fermes, les terrains agricoles, les pâturages, etc.
5. Propriétés de développement : telles que les terrains destinés à être développés pour construire des immeubles, des centres commerciaux, etc.
6. Propriétés résidentielles Enfin, les propriétés résidentielles, telles que les maisons unifamiliales, les condos et les appartements, peuvent également être évaluées par la méthode de capitalisation. Cette méthode prend en compte le loyer attendu et le taux de capitalisation pour déterminer la valeur de la propriété.

Les méthodes financières sont susceptibles d’être mises en œuvre même lorsqu’il n’existe pas de mutation. L’approche de la valeur vénale d’un bien immobilier par la méthode de capitalisation repose sur l’idée qu’elle est applicable à tous biens faisant ou pouvant faire l’objet d’un contrat qui se déroule dans le temps et qui se traduit par un flux de trésorerie.

La méthode de capitalisation est une technique couramment utilisée pour évaluer la valeur de différents types de biens immobiliers, tels que les immeubles de rapport, les terrains à usage commercial, les propriétés d’investissement et les propriétés résidentielles. La méthode de capitalisation n’est qu’une des nombreuses techniques d’évaluation utilisées pour estimer la valeur d’un bien immobilier et qu’elle peut ne pas être appropriée dans toutes les situations, seul un expert est en mesure de définir si cette méthode est cohérente avec votre projet. Bref, c’est la compétence de l’Expert qui fait la qualité de l’expertise.