Le potin de la semaine
Quand la créativité fiscale tourne au vinaigre : comment minimiser la valeur d’un bien peut vous coûter bien plus cher que prévu !
Il arrive parfois que l’imagination des propriétaires soit aussi fertile que leur portefeuille est menacé par le fameux Monsieur État et ses prélèvements. L’idée est simple : deux biens immobiliers, deux propriétaires distincts, mais avec des liens, disons familiaux ou amicaux, et une dette ancienne qui plane au-dessus de tout ça comme une ombre. Le projet de nos deux protagonistes ? Minimiser la valeur d’un des biens lors de la vente, au profit du second, afin de limiter la morsure fiscale et surtout alléger le fardeau de cette fameuse dette. Astucieux, non ? Mais, derrière ce plan apparemment ingénieux, se cachent des risques potentiellement bien plus lourds que ce qu’on pourrait imaginer.
D’abord, il faut comprendre que l’administration fiscale n’est pas née de la dernière pluie. La valeur des biens immobiliers ne se fixe pas à la légère et les services fiscaux veillent avec une certaine attention à ce que les transactions reflètent bien la réalité du marché. Sous-évaluer un bien immobilier pour avantager un autre, dans l’espoir d’échapper à des prélèvements ou de réduire l’assiette imposable, est une idée risquée. Cette manœuvre, qu’on pourrait qualifier d’optimisation « créative », pourrait tomber sous le coup de la qualification de manœuvre frauduleuse, surtout si elle vise clairement à éluder un impôt ou une taxe. Si Monsieur État se rend compte du subterfuge, la situation peut vite dégénérer.
Commençons par l’une des premières menaces qui pourrait planer sur cette transaction : la rescision pour lésion. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce joli terme, la lésion est une situation dans laquelle un bien est vendu à un prix trop faible par rapport à sa valeur réelle. En d’autres termes, si l’un des deux biens est vendu pour un prix manifestement sous-évalué, la rescision pour lésion peut être invoquée. Selon l’article 1674 du Code civil, cette action peut être intentée si un bien immobilier est vendu à un prix inférieur de plus de sept douzièmes (soit environ 58 %) de sa valeur réelle.
En pratique, cela signifie que l’acheteur, ou même le vendeur lésé (selon qui est avantagé dans l’histoire), peut demander au juge d’annuler la vente ou de rétablir le prix à sa juste valeur. Un risque non négligeable, donc, pour nos protagonistes, qui espéraient tirer les ficelles dans l’ombre. Si la justice estime que le prix fixé pour l’un des biens est trop bas, la vente pourrait être révoquée, avec à la clé des complications à n’en plus finir : non seulement il faudra payer la différence de prix, mais aussi potentiellement supporter les coûts liés à la procédure, sans oublier le retour éventuel des prélèvements fiscaux tant redoutés. En somme, c’est comme vouloir échapper à la pluie et se retrouver dans une tempête.
La rescision pour lésion est d’autant plus pernicieuse qu’elle peut être invoquée dans les deux ans suivant la vente. Ce qui signifie que les vendeurs ou acheteurs lésés peuvent, dans ce délai, réveiller ce dossier apparemment clos et faire annuler la transaction. Pire encore, si la revente du bien survient entre-temps, les nouvelles complications pourraient s’ajouter à une situation déjà bien complexe. Pour les acheteurs ou vendeurs un peu trop optimistes, ce genre de surprise n’est jamais agréable.
Passons maintenant à l’autre grand risque qui pèse sur nos deux malins propriétaires : l’éventuel redressement fiscal. En sous-évaluant un bien, l’administration fiscale pourrait non seulement revoir la valeur réelle de l’immeuble, mais aussi réclamer des droits de mutation complémentaires et des pénalités. Selon l’article 1729 du Code général des impôts, les pénalités peuvent atteindre 80 % en cas de manœuvre frauduleuse. En clair, ce qui devait être une petite manipulation pour alléger les prélèvements risque de se transformer en un véritable gouffre financier. Le fisc n’aime guère être joué, et il dispose d’outils de contrôle puissants pour réévaluer les biens immobiliers, notamment grâce aux bases de données sur les transactions immobilières passées.
Si cela ne suffisait pas, nos deux protagonistes doivent aussi se méfier d’une autre notion juridique un peu plus rare, mais tout aussi redoutable : la fraude à l’origine d’un dol. Si l’on prouve que la sous-évaluation d’un bien a été faite dans l’intention de tromper l’acheteur ou de minimiser les droits de l’État, la transaction pourrait être contestée non seulement sur le plan civil, mais également au pénal. Les conséquences pourraient alors inclure non seulement des pénalités financières, mais aussi des amendes pour fraude fiscale, voire des poursuites pour abus de bien social si l’une des parties est une société.
Au final, le projet de nos deux protagonistes peut se révéler beaucoup plus risqué qu’il n’y paraît. L’idée d’alléger le poids des prélèvements en modifiant les valeurs d’un bien au profit d’un autre est séduisante sur le papier, mais les conséquences peuvent être bien plus lourdes que les bénéfices espérés. Entre redressements fiscaux, pénalités, et potentiels problèmes juridiques, la ficelle est un peu trop grosse pour passer inaperçue aux yeux de Monsieur État.
Et comme qui dirait : mieux vaut être clair avec ses comptes que se faire rattraper par les contrôles. Car si Monsieur État a un œil vigilant, c’est bien sur les transactions immobilières, et il n’est jamais à court de moyens pour rattraper les petits malins.
Les actualités
Bail commercial
L’argument selon lequel un assureur ne peut plus contester le principe de sa garantie après avoir fait une proposition d’indemnisation partielle lors des négociations repose sur des principes bien établis en droit des contrats et des assurances. Cet argument est principalement fondé sur le principe de la bonne foi dans l’exécution des contrats et sur l’interdiction pour une partie de se contredire au détriment de l’autre, également appelée en droit français la théorie de la préclusion.
En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cela signifie que chaque partie au contrat, y compris l’assureur, est tenue d’adopter un comportement loyal dans ses échanges. Une fois que l’assureur a proposé une indemnisation partielle à l’assuré pour un sinistre, cette proposition peut être interprétée comme une reconnaissance de la garantie. Dès lors, l’assureur est lié par cette reconnaissance et ne peut pas, sans motif valable, revenir sur cet engagement en niant le principe même de la couverture assurantielle.
Dans l’affaire évoquée, la société Moulin Montées avançait que l’assureur, Groupama, avait proposé une indemnisation partielle (45 %) lors des négociations amiables. Cette proposition constitue, selon la société, une reconnaissance implicite de la garantie, empêchant ainsi Groupama de revenir en arrière et de contester l’existence de cette garantie. Le principe de bonne foi impose à l’assureur d’agir avec cohérence et transparence dans la relation contractuelle.
Le droit français interdit à une partie de se contredire si cela cause un préjudice à l’autre. Cette interdiction, bien que non explicitement mentionnée dans le Code civil, est reconnue par la jurisprudence. Elle se traduit par l’idée qu’une partie ne peut pas modifier sa position de manière incohérente, surtout si elle a déjà pris une position engageante à l’égard de l’autre partie. Dans le cadre des assurances, si l’assureur a fait une proposition d’indemnisation lors de négociations amiables, il est difficilement justifiable qu’il puisse ensuite refuser le principe même de la garantie. Le fait de revenir sur cette position initiale, après avoir laissé croire à l’assuré qu’une indemnisation partielle était possible, peut être perçu comme un comportement contraire aux attentes légitimes de l’assuré, surtout si ce dernier a pris des décisions en se basant sur cette proposition.
L’article 1193 du Code civil rappelle que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués qu’avec le consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. Lorsque l’assureur propose une indemnisation partielle, il s’engage, en partie, à prendre en charge le sinistre. Même si cette proposition n’a pas été acceptée dans le cas d’espèce, il est discutable qu’un assureur puisse entièrement revenir sur sa promesse et contester la garantie, sauf si des éléments nouveaux ou des circonstances exceptionnelles justifient cette rétractation.
Dans le cas de la société Moulin Montées, la cour d’appel d’Orléans a accepté l’argument de l’assureur qui refusait toute garantie. Cependant, la société Moulin Montées a fait valoir que Groupama ne pouvait plus contester la garantie après avoir proposé une indemnisation partielle, invoquant ainsi une contradiction dans l’attitude de l’assureur. En effet, Groupama avait proposé, lors des négociations amiables, une indemnisation de 45 % des dommages. Si cette offre avait été acceptée, l’assureur aurait été tenu de respecter cet engagement partiel. Le fait que cette offre n’ait pas été acceptée ne devrait pas permettre à l’assureur de nier la couverture du sinistre, au risque de contrevenir à l’article 1104 du Code civil qui impose d’exécuter les contrats de bonne foi.
Dans l’arrêt attaqué, la cour d’appel d’Orléans a jugé que l’assureur, en l’absence d’acceptation de l’offre d’indemnisation par la société Moulin Montées, était en droit de refuser toute garantie. Cependant, la Cour de cassation a considéré que la cour d’appel n’avait pas suffisamment motivé sa décision et n’avait pas répondu aux conclusions de la société Moulin Montées. En effet, cette dernière avait invoqué le fait que Groupama ne pouvait pas se rétracter après avoir reconnu implicitement sa responsabilité partielle en proposant une indemnisation.
Ainsi, la Cour de cassation a estimé que l’assureur ne pouvait pas refuser purement et simplement sa garantie après avoir proposé une indemnisation partielle, et a annulé la décision de la cour d’appel sur ce point. Cette décision montre que la cohérence dans les échanges entre l’assuré et l’assureur est primordiale, et que l’assureur doit respecter ses engagements implicites, même lorsqu’une proposition d’indemnisation n’a pas été formellement acceptée.
L’argument avancé par la société Moulin Montées repose sur des principes juridiques solides, notamment la bonne foi dans l’exécution des contrats (article 1104 du Code civil) et l’impossibilité pour une partie de se contredire au détriment de l’autre. Si un assureur a proposé une indemnisation partielle lors des négociations amiables, il est tenu par cette reconnaissance et ne peut pas, sans motif légitime, revenir sur sa position pour contester totalement sa garantie.
Procédure administrative
Procédure administrative – Préemption
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien immobilier situé dans une zone où s’applique un droit de préemption urbain (DPU), il doit obligatoirement notifier son intention de vendre à la commune concernée via une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette formalité constitue le point de départ du processus permettant à la commune d’exercer son droit de préemption, si elle le souhaite.
La DIA est un document adressé à la commune ou à l’établissement public foncier compétent, dans lequel le propriétaire vendeur déclare son intention de céder un bien immobilier, précisant notamment le prix et les conditions de la vente. Dès la réception de cette déclaration, un délai est déclenché, pendant lequel la collectivité doit décider si elle souhaite exercer son droit de préemption et acquérir le bien en question.
Conformément à l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, la collectivité dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA pour prendre sa décision. Durant cette période, plusieurs options s’offrent à elle :
- Exercer son droit de préemption : si la commune souhaite acquérir le bien, elle notifie au vendeur son intention d’exercer son droit de préemption, précisant le prix qu’elle propose. Ce prix peut correspondre à celui indiqué dans la DIA, ou bien être inférieur si elle estime que le bien vaut moins. Si le vendeur conteste le prix proposé, une procédure d’estimation judiciaire devant le juge de l’expropriation peut être initiée pour fixer le prix définitif.
- Renoncer à préempter : si la collectivité ne souhaite pas acheter le bien, elle renonce expressément à son droit de préemption, ce qui permet au propriétaire de poursuivre la vente avec l’acquéreur de son choix.
- Ne rien faire : si, au terme du délai de deux mois, la commune n’a pris aucune décision, le silence vaut renonciation tacite au droit de préemption, et le vendeur est libre de vendre son bien à l’acquéreur qu’il a désigné dans la DIA.
Il est à noter que ce délai peut être suspendu dans certaines situations. Par exemple, si la commune adresse une demande de documents supplémentaires afin d’évaluer la consistance du bien ou demande à visiter le bien, le délai de deux mois est temporairement arrêté. Le délai reprend soit à la réception des documents, soit après la visite, ou encore en cas de refus du propriétaire de fournir ces informations ou d’autoriser la visite.
Dans cette affaire, M. et Mme B…, propriétaires d’une parcelle à Chilly-Mazarin, avaient conclu une promesse de vente pour un montant de 850 000 euros avec la société Elite Immo. Le 23 juin 2023, le directeur général de l’établissement public foncier d’Île-de-France, agissant par délégation de la commune de Chilly-Mazarin, a exercé son droit de préemption urbain sur ce bien, pour un montant de 360 000 euros. M. et Mme B… ainsi que la société Elite Immo, évincée de la vente, ont contesté cette décision en référé devant le tribunal administratif de Versailles, demandant la suspension de l’exécution de la décision de préemption ainsi que de celle rejetant leur recours gracieux. Le juge des référés a rejeté leur demande par ordonnance du 14 novembre 2023.
Les requérants se pourvoient en cassation, arguant notamment que la décision de préemption est intervenue tardivement, dépassant les délais prévus par le Code de l’urbanisme. En effet, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit que le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour exercer ce droit, sauf suspension en cas de demande de pièces complémentaires ou de visite du bien. En l’espèce, la déclaration d’intention d’aliéner a été reçue le 27 février 2023, suivie d’une demande de documents et de visite, ce qui a suspendu le délai. Toutefois, à la suite du refus tacite de la visite, le délai a repris le 5 mai 2023, laissant un mois à la commune pour prendre sa décision, soit jusqu’au 5 juin 2023. La décision de préemption ayant été prise le 23 juin 2023, elle était donc tardive.
La Cour de cassation a estimé que ce moyen était propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption, ce qui justifiait l’annulation de l’ordonnance du juge des référés. En outre, la Cour a jugé que l’urgence était caractérisée, compte tenu des conséquences de la préemption pour l’acquéreur évincé, considérant notamment que la promesse de vente initiale pouvait être maintenue avec l’acquéreur évincé.
Cette affaire montre les conséquences potentielles d’une mauvaise gestion du délai de préemption par les collectivités et la nécessité pour les propriétaires et les acquéreurs d’être vigilants quant au respect de la procédure encadrée par le Code de l’urbanisme.
Copropriété : Compteurs divisionnaires
La jurisprudence relative à la répartition des charges de copropriété et à la pose de compteurs individuels dans les lots de copropriétaires pose d’importantes questions sur l’application des règles de copropriété, la répartition des charges et les décisions rendues en appel. L’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 23 mars 2022, partiellement annulée par la Cour de cassation, aborde ces aspects et précise les obligations des copropriétaires ainsi que celles du syndicat des copropriétaires en matière de gestion des charges.
Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a poursuivi [E] [R] et Mme [V], propriétaires de huit lots, pour le paiement d’un arriéré de charges de copropriété. Ces charges portaient sur la consommation d’eau des chambres de service, répartie en fonction de relevés de compteurs. [E] [R] et Mme [V] ont contesté cette répartition et demandé que les charges d’eau soient réparties selon les tantièmes de copropriété.
Après un premier arrêt de la cour d’appel de Paris en 2016, qui avait ordonné le paiement d’une provision au titre des charges d’eau et des dommages-intérêts, tout en ordonnant une expertise, l’affaire a continué avec Mme [V] et ses filles à la suite du décès de [E] [R]. Le différend concernait principalement le mode de calcul des charges d’eau et l’installation de compteurs individuels dans les chambres de service.
Le premier point de contestation portait sur la confirmation d’un jugement de 2014 que la cour d’appel de Paris avait infirmé en 2016. Cette situation soulève une question de procédure : selon les articles 542 et 561 du Code de procédure civile, l’appel remet en question l’intégralité du jugement de première instance, et une fois infirmé, le jugement initial disparaît. Il est donc impossible pour la cour d’appel de confirmer par la suite un jugement qu’elle a déjà invalidé. La Cour de cassation, en annulant l’arrêt sur ce point, rappelle que l’infirmation entraîne la disparition du jugement initial, empêchant sa confirmation ultérieure.
Le second point contesté concerne l’ordonnance de la cour d’appel imposant la pose de compteurs individuels dans les chambres de service, aux frais de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a estimé que cette demande, formulée pour la première fois en appel, était irrecevable, car nouvelle, conformément à l’article 564 du Code de procédure civile. Cet article prévoit que de nouvelles prétentions ne peuvent être soumises en appel que dans certains cas spécifiques, ce qui n’était pas le cas ici. La cour d’appel n’a pas répondu à cet argument, ce qui constitue un défaut de motivation au regard de l’article 455 du Code de procédure civile, obligeant les juges à répondre aux arguments soulevés par les parties. Sur ce fondement, la Cour de cassation a annulé cette partie de l’arrêt.
Cette affaire montre aussi les difficultés pratiques et juridiques liées à la répartition des charges d’eau en copropriété. La répartition des charges peut se faire sur la base de relevés de consommation ou selon les tantièmes, en fonction du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale. La pose de compteurs individuels, perçue comme un moyen plus équitable de répartir les charges, peut toutefois entraîner des complications en termes de coûts et de gestion, notamment en ce qui concerne la responsabilité de la copropriété dans le financement de ces installations. Dans ce dossier, la décision de poser des compteurs individuels trouvait son origine dans une résolution prise lors de l’assemblée générale de 2008, mais la prise en charge financière par la copropriété restait un point de litige.
Ce contentieux met en avant la nécessité d’une bonne compréhension des règles de copropriété et des décisions prises en assemblée générale. En outre, les juges doivent suivre strictement les règles de procédure, comme le montre l’importance de la motivation des décisions et le respect des limites imposées aux demandes nouvelles en appel.
La Cour de cassation, en annulant partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Paris, rappelle les principes de procédure en matière d’appel et l’obligation de motiver les jugements en répondant aux conclusions des parties. Elle insiste également sur le respect des décisions de première instance et des résolutions d’assemblée générale, surtout lorsqu’il s’agit de la répartition des charges dans une copropriété.
