Le potin de la semaine
Cette semaine, un dossier qui avait déjà fait le tour de plusieurs cabinets avant d’atterrir chez nous, et pas franchement par la grande porte.
Une propriétaire nous contacte pour l’évaluation d’un bien… disons compliqué : une construction sans permis, qui empiète en partie sur la parcelle voisine. Rien que ça. Elle nous explique, sans détour, avoir déjà sollicité plusieurs confrères avant nous : tous ont décliné. L’évaluation s’inscrit dans le cadre d’une donation.
Nous avons accepté la mission. Mais à notre façon : en posant noir sur blanc, dans la lettre de mission, le périmètre exact de ce que nous pouvions faire, et surtout de ce que nous ne ferions pas. Pas de régularisation du permis. Pas d’appréciation sur la légalité de l’empiètement. Une valorisation qui tient compte du bien tel qu’il est, pas tel qu’on aimerait qu’il soit.
Jusque-là, rien d’inhabituel dans notre pratique. Sauf que la cliente, avant même que nous ayons commencé à travailler, nous a demandé de modifier la lettre de mission, parce que les termes du courrier énonçaient les faits… exactement comme elle nous les avait racontés. Le problème, ce n’est pas pour nous. C’est pour elle, de nous l’avoir dit.
Alors non. On ne réécrit pas une lettre de mission pour effacer ce que le client nous a lui-même confié. Ce document n’est pas un vernis qu’on ajuste après-coup pour que ça passe mieux : c’est ce qui protège tout le monde : l’expert, mais aussi le client, y compris contre lui-même, le jour où le dossier atterrit chez un notaire, dans une succession contestée ou devant un juge. Si la formulation ne convient pas, on ne force personne : chacun est libre d’aller chercher un confrère plus arrangeant. Il paraît qu’il en existe. Nous n’en ferons pas partie.
S’il y a une suite à ce dossier, ce sera peut-être pour un prochain numéro.
IFI et comptes courants d’associés : la clause du « grand-père » n’est pas un chèque en blanc
On lit parfois vite le BOFiP, et on lui fait dire un peu plus que ce qu’il dit. C’est exactement ce qui se passe avec la clause dite « du grand-père » en matière d’IFI, cette idée répandue dans la profession selon laquelle une dette contractée avant le 1ᵉʳ janvier 2018 échapperait automatiquement au dispositif anti-abus. Un jugement récent du tribunal judiciaire de Grasse vient remettre les pendules à l’heure, et il mérite qu’on s’y arrête, parce que la question revient dans beaucoup de dossiers d’évaluation de titres de SCI.
Le cadre légal. L’article 973 du Code général des impôts pose, en son II, une règle anti-abus : certaines dettes contractées par une société, notamment auprès du redevable lui-même, d’un membre de son foyer fiscal ou de son cercle familial, pour l’acquisition d’un actif imposable, ne sont pas déductibles dans la valorisation des titres soumis à l’IFI. Le texte prévoit toutefois une clause de sauvegarde : cette exclusion tombe si le redevable démontre que la dette n’a pas été contractée dans un « objectif principalement fiscal ».
Ce que dit précisément la doctrine administrative. Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 230, dans sa version actualisée au 5 juin 2024) précise que cette notion d’objectif principalement fiscal est plus large que le « but exclusivement fiscal » retenu en matière d’abus de droit. Et c’est là qu’il faut lire avec attention : le texte indique qu’une dette souscrite avant la création de l’IFI est susceptible de caractériser un objectif autre que fiscal. Susceptible, pas automatique. Le paragraphe précise même que lorsque plusieurs objectifs coexistent, la question se tranche en fait, en comparant l’économie d’impôt réalisée à l’ensemble des avantages retirés du montage. Autrement dit : l’antériorité à 2018 est un indice qu’on peut faire valoir, pas une présomption qui s’impose au fisc.
Ce que le tribunal en a fait. Dans cette affaire, un couple propriétaire de sa résidence principale à travers une SCI familiale contestait son IFI 2023, en faisant valoir que les comptes courants d’associés qu’ils avaient constitués en 2017, antérieurs au 1ᵉʳ janvier 2018, devaient venir réduire la valeur de leurs parts sous le seuil d’imposition. Le tribunal les a déboutés, pour deux raisons distinctes.
D’abord, un problème de preuve : malgré la production du grand livre comptable et des relevés bancaires, plusieurs virements de montants significatifs n’étaient justifiés que par la mention « virement interne », sans qu’on puisse en retracer l’origine ; aucune convention de compte courant n’avait été produite, alors même que les statuts de la SCI subordonnaient ces avances à l’accord de la gérance et à des modalités de remboursement définies. La réalité même de la dette n’était donc pas suffisamment établie.
Ensuite, et c’est le point le plus intéressant pour nous, un problème de substance économique : la SCI ne percevait aucun revenu, le bien étant mis à disposition gratuite des associés occupants, et la dette ne pouvait structurellement être remboursée qu’en vendant la résidence principale elle-même. Le tribunal a estimé qu’un tel montage, sans rationalité économique propre à la société, ne servait d’autre finalité que la minoration indéfinie de l’assiette taxable, d’autant que l’objectif patrimonial invoqué (une donation-partage des parts intervenue postérieurement, au bénéfice des enfants) se confondait lui-même avec un objectif fiscal : faciliter la transmission successorale via des parts sociales plutôt que par la mutation directe d’un immeuble.
Ce qu’il faut en retenir, en pratique. Il ne s’agit ici que d’un jugement de première instance, non publié au titre de la jurisprudence officielle, et susceptible d’appel : il faut donc le lire comme une illustration de raisonnement, pas comme une règle définitivement fixée. Mais l’enseignement pour nos dossiers reste solide : l’antériorité à 2018 ne dispense jamais de démontrer la rationalité du financement. Pour sécuriser une déduction de compte courant en matière d’IFI, il faut pouvoir produire une convention formalisée, des modalités de remboursement réelles, des flux financiers traçables poste par poste et, plus largement, une justification économique, civile ou successorale du montage qui ne se limite pas à l’économie d’impôt qu’il procure. Un compte courant sans convention, logé dans une société sans revenus et sans perspective de remboursement, reste une cible de choix en cas de contrôle, quelle que soit sa date d’ouverture.
Sources : article 973 du Code général des impôts ; BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 230 (actualisation du 5 juin 2024) ; Tribunal judiciaire de Grasse, 1ʳᵉ chambre section A, 6 août 2026, n° 25/05439 (décision de première instance, classée « inédit », c’est-à-dire non retenue pour publication dans un recueil officiel, et susceptible d’appel).
