Le potin de la semaine
Ces dernières semaines ont été… un peu intenses. Il faut dire que chez Adma, on a une petite habitude : passer un diplôme par an. Et pas forcément dans notre cœur de métier.
Entre un CAP couture, la criminalité financière ou encore les bases de la cuisine au CFA… on peut dire que les compétences s’élargissent. Plus de secrets ni pour les ourlets, ni pour la découpe des légumes.
Mais cette année, retour aux fondamentaux.
Dans la continuité de nos travaux sur l’évaluation des châteaux, l’une de nous s’est lancée dans une formation en pathologies du bâtiment, animée par Dominique Boussuge. Une formation dense, technique, exigeante… et surtout redoutablement concrète. On n’en sort pas indemne.
Depuis, impossible de regarder un bâtiment comme avant. Les façades sont scrutées, le moindre désordre potentiel devient suspect… même lorsqu’on est invité chez des amis.
Mais au-delà de l’exercice, une évidence : ce type de formation est indispensable. Pour un expert ou un professionnel de l’immobilier, comprendre les pathologies du bâtiment, c’est mieux appréhender les risques, affiner ses analyses, sécuriser ses évaluations… et protéger sa responsabilité.
Bref, les potins de la semaine : on se forme… et on ne regarde plus jamais un mur de la même manière.
La confrontation entre le mécanisme de la clause de tontine et les exigences structurelles du droit des sociétés civiles immobilières révèle une tension conceptuelle persistante entre technique contractuelle et ordre public sociétaire. L’analyse des décisions rendues dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2026, ainsi que des éléments issus de la procédure antérieure, permet d’appréhender avec précision les implications juridiques de l’introduction d’une clause d’accroissement portant sur l’intégralité des parts sociales d’une SCI constituée entre deux concubins .
En l’espèce, la société civile immobilière avait été constituée à parts égales entre deux associés, dans un contexte de vie commune, avec pour finalité l’acquisition et la gestion d’un ensemble immobilier. La stipulation d’une clause de tontine insérée dans les statuts prévoyait que le survivant serait réputé, de manière rétroactive, seul propriétaire des parts sociales dès l’origine, le prémourant étant censé n’avoir jamais détenu ces droits . Cette rétroactivité, qui constitue l’essence même du pacte tontinier, s’inscrit dans une logique d’aléa et de protection patrimoniale du survivant, mais elle interroge directement la validité du contrat de société au regard de l’article 1832 du code civil.
La difficulté tient à la conciliation entre, d’une part, la reconnaissance jurisprudentielle ancienne de la tontine comme mécanisme licite, notamment depuis l’arrêt de la chambre mixte du 27 novembre 1970, qui a admis sa validité en la qualifiant de convention aléatoire échappant à la prohibition des pactes sur succession future, et, d’autre part, le principe selon lequel une société ne peut être constituée que par deux ou plusieurs personnes. La jurisprudence a traditionnellement admis que la clause de tontine produise ses effets sans remettre en cause l’existence initiale de droits concurrents entre les coacquéreurs, ce qui permettait d’éviter la qualification de société unipersonnelle ab initio.
Toutefois, l’hypothèse particulière d’une clause portant sur l’intégralité des parts sociales d’une SCI à deux associés conduit à une radicalisation de cette tension. En effet, l’effet rétroactif attaché à la réalisation de la condition de survie aboutit à considérer que, dès la constitution de la société, un seul associé était titulaire de l’ensemble des parts, ce qui entre en contradiction directe avec l’exigence posée par l’article 1832 du code civil. La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 avril 2026, adopte une position nette en jugeant qu’une telle clause, lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts, entraîne la nullité de la société en raison de cette violation structurelle .
Cette solution rompt avec l’approche retenue par la cour d’appel, laquelle avait tenté de neutraliser la difficulté en distinguant la situation résultant de la clause de tontine de celle prévue par l’article 1844-5 du code civil, relatif à la réunion des parts en une seule main en cours de vie sociale. La juridiction du fond considérait que la validité initiale de la société n’était pas affectée, la réunion des parts n’intervenant qu’à l’occasion de la réalisation de la condition, et qu’elle pouvait être régularisée dans les délais légaux . Cette analyse repose sur une lecture dynamique de la vie sociale, mais elle se heurte à la spécificité de la rétroactivité inhérente à la tontine, laquelle opère une reconstitution fictive de la situation juridique depuis l’origine.
L’apport de la décision de 2026 réside ainsi dans la prise en compte de cette rétroactivité comme élément déterminant de l’analyse. En affirmant que la réunion des parts ne se produit pas simplement en cours de vie sociale, mais rétroagit à la date de constitution de la société, la Cour de cassation refuse toute assimilation avec les mécanismes classiques de concentration du capital. Cette distinction met en évidence une incompatibilité structurelle entre le pacte tontinier appliqué à l’intégralité des parts sociales et le régime juridique des sociétés civiles.
La portée de cette solution appelle également une réflexion sur la sanction applicable. En visant la nullité de la société elle-même, et non la seule inefficacité de la clause, la Cour opère un choix rigoureux qui s’inscrit dans le cadre de l’article 1844-10 du code civil, lequel limite les causes de nullité aux violations des dispositions essentielles du droit des sociétés. Cette qualification conduit à s’interroger sur l’articulation entre nullité du contrat de société et nullité partielle des clauses statutaires contraires à des dispositions impératives, distinction qui demeure au cœur des débats doctrinaux.
Par ailleurs, cette jurisprudence invite à revisiter la qualification même de la tontine lorsqu’elle est transposée dans le cadre sociétaire. La doctrine a déjà souligné les ambiguïtés du mécanisme, oscillant entre indivision spéciale, propriété conditionnelle et contrat aléatoire. L’insertion de la tontine dans une structure sociale, qui repose sur des principes distincts, accentue ces incertitudes. La question se pose alors de savoir si la tontine peut être adaptée au droit des sociétés sans en altérer les fondements, ou si elle doit être cantonnée à des montages patrimoniaux extérieurs à la personnalité morale.
L’analyse des faits de l’espèce, marqués par la rupture du concubinage, les dissensions entre associés et les procédures multiples, révèle également les limites pratiques de ce type de montage. La clause de tontine, conçue pour sécuriser la transmission du bien, peut se transformer en facteur de rigidité, voire de blocage, notamment en cas de mésentente durable. La jurisprudence relative à la dissolution pour justes motifs, fondée sur l’article 1844-7 du code civil, montre que ces situations donnent lieu à une appréciation casuistique de la paralysie du fonctionnement social, sans que la présence d’une tontine ne suffise à elle seule à caractériser une telle paralysie .
Dans cette perspective, l’articulation entre la volonté contractuelle des associés et les exigences impératives du droit des sociétés apparaît comme un terrain de confrontation particulièrement fécond. La solution retenue par la Cour de cassation conduit à s’interroger sur les techniques alternatives permettant d’assurer la protection du survivant sans porter atteinte aux principes fondamentaux du droit sociétaire. La pratique notariale, les évolutions législatives envisagées en matière de contrats spéciaux, ainsi que les constructions doctrinales relatives à l’indivision forcée ou aux clauses d’agrément renforcé offrent autant de pistes susceptibles d’être explorées dans ce contexte.
L’étude de cette décision ouvre ainsi sur une interrogation plus large relative à la place des mécanismes atypiques dans le droit des sociétés civiles, et à la capacité de ce droit à intégrer des instruments issus de la pratique sans compromettre sa cohérence interne. La question demeure de savoir dans quelle mesure la flexibilité contractuelle peut être admise lorsqu’elle conduit à reconfigurer rétroactivement les éléments constitutifs mêmes de la société, et si d’autres solutions pourraient permettre de concilier les objectifs patrimoniaux des associés avec les exigences structurelles posées par le code civil.
