Le potin de la semaine
Direction la Guadeloupe pour une semaine aussi studieuse qu’ensoleillée (il a plu quand même) pour les sœurs Adma, Marine et Adeline, à l’occasion de la formation du SEIIF (Syndicat des Experts Immobiliers Indépendants de la FNAIM).
Au programme : des interventions riches, des échanges techniques… mais surtout de très belles rencontres. Car en réalité, l’expertise ne se construit jamais seule. Elle se nourrit d’échanges, de partages d’expériences, de discussions concrètes sur le terrain, parfois informelles, souvent très utiles, toujours humaines.
Ces moments permettent de confronter les pratiques, de prendre du recul et de mieux appréhender les situations que chacun peut rencontrer dans son quotidien professionnel.
Cette parenthèse rappelle une évidence : on avance toujours mieux à plusieurs. Participer à ces temps d’échange, c’est entretenir sa pratique, affiner ses analyses et s’enrichir de regards différents (le cadre était sympa).
Un grand merci aux organisateurs et aux intervenants pour la qualité de cette formation.
Dans les contentieux de baux commerciaux, certaines situations paraissent évidentes à la lecture des contrats. Deux baux distincts, deux locaux identifiés, deux activités autorisées. La logique voudrait que chaque local suive son propre régime, avec ses conditions propres, notamment en matière d’immatriculation. Pourtant, la pratique montre que cette lecture formelle ne résiste pas toujours à l’analyse des faits.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 4 avril 2024, confirmé par la Cour de cassation le 19 mars 2026, illustre précisément ce décalage entre la structure juridique et la réalité de l’exploitation.
Le bailleur soutenait un raisonnement classique. Un des locaux était affecté à une activité de textile pour laquelle le locataire n’était pas immatriculé. En conséquence, il ne pouvait bénéficier du statut des baux commerciaux sur ce local, ni prétendre à une indemnité d’éviction. Pris isolément, ce raisonnement est juridiquement cohérent. Il s’appuie sur une exigence constante du statut, celle de l’immatriculation à l’activité effectivement exercée.
Ce raisonnement suppose toutefois que les locaux concernés fonctionnent de manière autonome. Or, l’analyse des faits conduit à une conclusion inverse.
L’examen des lieux et des conditions d’exploitation met en évidence une organisation unifiée. Les deux locaux, bien que juridiquement distincts, sont exploités sans véritable séparation. La clientèle circule librement d’un espace à l’autre. Les aménagements sont homogènes. Les produits sont présentés dans une logique commerciale continue. Aucun cloisonnement fonctionnel n’est observé. La gestion elle-même ne distingue pas les deux espaces, en l’absence de comptabilité séparée.
Ces éléments conduisent la cour à retenir l’existence d’une unité d’exploitation unique et indivisible. Cette qualification est déterminante. Elle permet de dépasser le découpage contractuel pour se placer sur le terrain économique, qui est celui du statut des baux commerciaux.
Dans cette logique, le local accessoire, dès lors qu’il participe à l’exploitation d’un fonds unique, bénéficie du même régime que le local principal. L’immatriculation du fonds principal suffit alors à couvrir l’ensemble, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une inscription distincte pour chaque activité exercée dans des espaces physiquement séparés.
La Cour de cassation valide ce raisonnement en retenant que l’unité d’exploitation permet d’étendre le bénéfice du statut à l’ensemble des locaux. Elle s’appuie pour cela sur des constatations concrètes, relatives aux conditions matérielles d’exploitation, à la circulation de la clientèle et à l’absence de distinction fonctionnelle entre les espaces.
La portée de cette décision est très concrète. Elle rappelle que le statut des baux commerciaux protège une activité économique réelle, et non une organisation juridique formelle. Dès lors qu’un fonds est exploité de manière unifiée, les locaux qui y participent ne peuvent être isolés artificiellement pour en exclure certains du statut.
Cette approche a des conséquences directes en matière d’indemnité d’éviction. Le refus de renouvellement portant sur un local intégré dans une exploitation unique ouvre droit à indemnisation, même en l’absence d’immatriculation spécifique à l’activité mentionnée au bail de ce local.
Pour l’expert, cette décision impose une méthode d’analyse précise. Il ne suffit pas de relever les caractéristiques juridiques des baux. Il est nécessaire d’appréhender l’exploitation dans sa globalité. L’organisation des espaces, la circulation de la clientèle, la présentation des produits, la gestion commerciale constituent autant d’indices permettant de qualifier l’existence d’un fonds unique.
L’expertise prend ici tout son sens. Elle permet de traduire en éléments objectifs ce qui relève, au départ, d’une simple impression. Une continuité d’exploitation doit être démontrée par des faits précis, observables et vérifiables.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante, mais elle en donne une illustration particulièrement claire. Elle rappelle que le droit des baux commerciaux ne se réduit pas à un formalisme. Il s’attache à la réalité économique de l’exploitation.
Dans la pratique, cette approche conduit à sécuriser les situations où l’activité s’est développée de manière organique, au-delà du cadre initial des baux. À l’inverse, elle limite les tentatives consistant à isoler un local pour en exclure le locataire du bénéfice du statut.
Ce type de dossier montre enfin que la qualification d’un local accessoire ne relève pas d’une simple déclaration. Elle se construit à partir d’un faisceau d’indices concordants, dont l’expert doit rendre compte avec précision.
