Le potin de la semaine
Cette semaine, un propriétaire d’hôtel nous transmet un rapport d’évaluation établi par un confrère… daté de 2019. Bon, déjà, on prend avec un peu de recul (ça date). À la lecture : une valorisation du fonds de commerce par un multiple d’EBE. Jusque-là, rien à dire. Classique.
Sauf que… le coefficient utilisé est un coefficient de commercialité. Oui, oui. Vous avez bien lu.
Alors là, on tient une pépite.
Évidemment, le propriétaire n’y voit que du feu. Il ne peut pas le savoir. Mais pour ceux qui reprennent le dossier derrière, c’est une toute autre histoire…
Car non, on n’évalue pas un fonds de commerce avec un coefficient de commercialité. Les multiples doivent être issus de bases de données de transactions (type BODACC), en cohérence avec le secteur et la typologie de l’actif.
Comme quoi, même en expertise… on trouve encore de jolies surprises.
Vous n’avez jamais évalué un hôtel ? Il faut bien commencer.
Appuyez-vous sur des confrères qui en ont l’habitude et formez-vous : dans ce métier, on avance aussi grâce aux échanges et à la montée en compétence.
Obligation de délivrance et prescription : Quand le manquement ne s’éteint pas avec le temps
Dans les contentieux locatifs, la prescription est souvent abordée comme un point de procédure, presque détaché du fond. En pratique, elle est indissociable de la qualification même de l’obligation invoquée. L’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la Cour de cassation en donne une illustration particulièrement nette.
Le litige porte sur un manquement à l’obligation de délivrance, en l’espèce l’absence de mise à disposition d’une cour pourtant incluse dans l’assiette du bail. Les locataires, exploitants d’un fonds de boulangerie, assignent le bailleur en 2019 pour obtenir à la fois la délivrance effective de cet espace et l’indemnisation du préjudice subi.
La cour d’appel retient un raisonnement classique en matière de prescription. Elle fixe le point de départ au jour de l’entrée en jouissance, en 2003, considérant que les locataires avaient connaissance, dès cette date, de l’absence d’accès à la cour. Elle en déduit que l’action engagée en 2019 est prescrite.
Ce raisonnement repose sur une approche ponctuelle du manquement. Il suppose que l’obligation de délivrance s’analyse comme une obligation instantanée, dont l’inexécution se révèle à une date déterminée.
La Cour de cassation adopte une lecture différente, en requalifiant la nature de l’obligation.
Elle rappelle que l’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise initiale des lieux. Elle s’inscrit dans la durée du bail et constitue une obligation continue. Cette qualification emporte un régime juridique spécifique.
Tant que le manquement perdure, l’obligation n’est pas exécutée. Il en résulte que le locataire peut en poursuivre l’exécution en nature à tout moment pendant la durée du bail. L’action en délivrance ne se prescrit pas tant que la situation irrégulière se maintient.
Sur le terrain indemnitaire, la Cour opère une distinction plus fine. L’action en réparation reste soumise à la prescription quinquennale de droit commun, mais celle-ci s’apprécie de manière glissante. Le locataire peut obtenir réparation des préjudices subis au cours des cinq années précédant l’assignation, sans que la connaissance initiale du manquement fasse obstacle à cette indemnisation partielle.
Cette analyse modifie sensiblement la lecture des dossiers. Elle impose de dissocier deux temporalités. Celle de l’obligation, qui se prolonge tant qu’elle n’est pas exécutée, et celle du préjudice, qui se renouvelle dans le temps et dont seule une partie est juridiquement réparable.
Dans un dossier de ce type, il ne suffit pas d’identifier une non-conformité initiale. Il faut caractériser la persistance du manquement. L’absence de mise à disposition d’une cour, d’un accès ou d’une surface ne constitue pas un événement figé. Elle affecte en continu les conditions d’exploitation du fonds.
L’analyse doit donc porter sur les conséquences concrètes de cette situation dans la durée. Perte de surface utile, contraintes d’exploitation, surcoûts logistiques, désorganisation du travail. Ces éléments doivent être objectivés sur une période cohérente avec le cadre juridique, en distinguant ce qui relève de l’exécution en nature et ce qui relève de l’indemnisation.
Dans l’affaire commentée, la cour figure expressément dans les actes, tant dans l’avenant de 2003 que dans le renouvellement de 2017. Cette mention contractuelle renforce l’obligation de délivrance et limite les marges d’interprétation. L’expert doit donc confronter systématiquement la description juridique des lieux à leur réalité physique, en identifiant les écarts et leur impact sur l’exploitation.
La Cour de cassation écarte ici une approche trop rigide du point de départ de la prescription. Elle considère que la connaissance initiale du défaut de délivrance ne suffit pas à purger définitivement le droit d’agir, dès lors que le manquement se prolonge. Cette position évite de figer des situations manifestement déséquilibrées et permet de maintenir une pression juridique sur le bailleur tant que l’obligation n’est pas exécutée.
En pratique, cette solution a des effets très concrets. Elle sécurise les locataires confrontés à des manquements persistants, en leur permettant d’agir sans être enfermés dans un délai unique. Elle impose, en parallèle, aux bailleurs une vigilance constante dans l’exécution de leurs obligations, celles-ci ne pouvant être neutralisées par le seul écoulement du temps.
Pour l’expert, elle renforce la nécessité d’une analyse dynamique du dossier. Il ne s’agit plus seulement de dater un manquement, mais d’en suivre l’évolution, d’en mesurer les effets dans le temps et d’en qualifier juridiquement les conséquences. Cette approche permet de produire un rapport utile, à la fois sur le plan technique et sur le plan contentieux.
Cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente, mais il en précise les contours opérationnels. Il rappelle que le bail n’est pas un contrat figé à sa date de signature. Il produit des effets continus, et les obligations qu’il fait naître doivent être appréciées dans cette continuité.
