Le potin de la semaine
Quand le Domaine donne son avis… ce n’est pas toujours la fin de l’histoire (surtout avec un mouton à cinq pattes)
Il nous arrive régulièrement d’être contactées pour des dossiers atypiques. Ceux qu’on appelle, entre nous, des moutons à cinq pattes. Pas tout à fait dans les cases, pas tout à fait hors cadre non plus. Des terrains à cheval sur plusieurs zones, des bâtiments qui n’existent que sur le papier, ou des baux commerciaux sans fonds de commerce mais avec beaucoup d’enjeux. Ce sont souvent ceux-là qui posent le plus de questions et qui, paradoxalement, appellent les réponses les plus rigoureuses.
Dans certains cas, notamment lorsqu’une expropriation est en jeu, on se retrouve aussi face au service des Domaines. C’est lui qui rend un avis de valeur pour les biens concernés, que ce soit pour les murs, le terrain, ou le fonds de commerce. L’administration y voit une base de référence. Mais ce n’est pas pour autant une vérité absolue. Là encore, il est possible de discuter, de justifier une autre approche, d’apporter des éléments qui précisent le contexte ou la réalité économique du bien. C’est dans ces cas-là que le dialogue avec l’administration prend toute son importance.
Nous apprécions toujours de recevoir un petit mot de nos clients pour nous dire : « Je vous informe que nous avons reçu l’avis des Domaines pour le dossier, et l’avis confirme l’offre reçue. Nous vous remercions encore pour votre travail. » Ce genre de retour nous rappelle que, même quand le cadre semble figé, il reste de la place pour l’argumentation.
Car non, le prix donné par le Pôle d’évaluation domaniale n’est pas gravé dans le marbre. L’avis des Domaines n’est pas un couperet. C’est un point de départ, un avis consultatif, que l’on peut contester, compléter, affiner. À condition, bien sûr, d’avoir un dossier bien ficelé, des données vérifiables, des arguments cohérents. Et quand la démonstration est posée avec méthode et justesse, il arrive que les lignes bougent. Pas parce qu’on force, mais quand la démonstration est posée avec méthode et justesse, il est difficile de réfuter les bons arguments.
Merci pour votre confiance
Airbnb et SCI : attention, ça peut piquer
Chez ADMA, on ne se contente pas d’évaluer les biens. On s’interroge aussi sur les structures dans lesquelles ils s’insèrent. Et parmi celles qui suscitent régulièrement des malentendus, la SCI à l’impôt sur le revenu tient une place de choix. Notamment quand elle flirte un peu trop librement avec la location meublée de courte durée. Exemple classique : un chalet familial détenu en SCI à l’IR, mis sur Airbnb pour quelques semaines. Le montage paraît anodin. Il est en réalité fiscalement instable. La Cour de cassation l’a rappelé récemment dans une affaire bien réelle.
La SCI à l’IR est une structure de détention civile. Elle permet une gestion patrimoniale souple, une fiscalité transparente, et une imposition des loyers chez les associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Mais cette transparence s’efface dès que l’activité exercée prend un caractère commercial. C’est notamment le cas lorsque le bien est loué meublé. Le code général des impôts est sans ambigüité : dès lors qu’une SCI exerce une activité de location meublée, elle devient de plein droit imposable à l’impôt sur les sociétés (article 206, 2° du CGI). Et ce, sans qu’il soit nécessaire d’avoir opté pour ce régime.
C’est précisément ce qui s’est produit dans l’affaire jugée le 2 avril 2025 (pourvoi n° 24-11.202). M. et Mme B., associés d’une SCI détenant un chalet à Courchevel, avaient mis le bien en location meublée. Pensant bien faire, ils avaient déclaré les revenus issus de cette activité dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en leur nom propre, et sollicité l’exonération de leurs parts au titre de biens professionnels, dans le cadre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Mais l’ISF n’est pas un impôt autonome : il obéit à une logique de cohérence fiscale. Et pour que les parts soient exonérées, il fallait que les revenus locatifs soient imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains du redevable, dans les catégories professionnelles. Ce n’était pas le cas ici : la SCI étant imposée à l’IS, les loyers n’étaient plus déclarés personnellement par les associés.
La Cour a rejeté le pourvoi : les parts de la SCI La Parva ne pouvaient être considérées comme des biens professionnels. Elles devaient donc être réintégrées dans l’assiette taxable de l’ISF. Ce raisonnement, déjà bien connu, reste parfaitement transposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), en vigueur depuis 2018. Même logique, mêmes conditions, mêmes risques.
Ce cas illustre bien les effets en chaîne d’une bascule non anticipée : perte du régime fiscal de transparence, imposition des loyers au niveau de la société, impossibilité d’imputer les charges au niveau des associés, exclusion du régime des plus-values des particuliers, et perte de certains avantages successoraux ou patrimoniaux. Et ce, parfois pour quelques semaines de location dans l’année. L’administration ne regarde pas la durée d’occupation ou l’intensité de l’activité, mais la nature de celle-ci. Et la location meublée est, par définition, commerciale.
En matière de location meublée, la bonne question n’est pas de savoir si la SCI peut le faire, mais si elle en a le droit sans changer de régime. La réponse est claire : non. Ce type d’activité suppose de recourir à une structure adaptée : entreprise individuelle, SARL de famille, ou SCI ayant opté pour l’IS, avec tous les impacts que cela implique. Chercher à combiner le confort juridique de la SCI à l’IR avec la rentabilité de la location meublée revient à cumuler les avantages sans en assumer les contraintes. En cas de contrôle, le montage ne tient pas.
L’affaire La Parva n’a rien d’un cas isolé. Elle rappelle qu’en matière de fiscalité immobilière, la cohérence prime. Une société civile ne peut pas devenir, sans le dire, une société commerciale. Et lorsqu’elle le fait en douce, les juridictions tranchent sans détour. Le droit fiscal n’a pas de tendresse pour les entre-deux.
