Le potin de la semaine
Chez ADMA EXPERTISE, on aime bien joindre l’utile à l’agréable. Et quoi de mieux qu’un petit goûter numérique pour décortiquer les subtilités de l’évaluation des parts de SCI ?
Pour cette 4ème édition des Goûters de l’Évaluation, c’est le Centre de Formation à l’Expertise Immobilière (CFEI) qui vous convie à un moment d’échange aussi gourmand que pointu.
Au programme : l’évaluation des parts sociales de S.C.I, un sujet aussi technique qu’essentiel pour les professionnels de l’immobilier et du chiffre.
Ce que le CFEI vous propose de croquer :
- Revoir les bases essentielles de l’évaluation de parts de SCI,
- Distinguer clairement les grandes méthodes d’évaluation,
- Comprendre le cadre juridique et méthodologique,
- Approfondir la question des ajustements par les décotes.
Cet événement s’articule autour de deux références incontournables :
- Le “Guide pratique d’évaluation des parts sociales de Société Civile Immobilière” par Adeline et Marine Desthuilliers (sortie mars 2025, auto-édition).
- L’article “Évaluation des parts sociales de SCI : analyse pratique d’une décennie de décisions judiciaires” de Ph. Favre-Réguillon (AJDI, février 2017).
Avec deux experts :
- Adeline Desthuilliers, Experte judiciaire près la cour d’appel d’Amiens & Experte comptable.
- Philippe Favre-Réguillon, Expert immobilier et foncier près les Cours d’appel et administrative d’appel de Lyon.
📅 Save the date : Mercredi 21 mai 2025 à 17h
En distanciel synchrone (on reste dans le confort de son bureau)/Événement gratuit, sur inscription : https://lnkd.in/dnnzasjk
Le CFEI, au service des professionnels :
Avec ses Goûters de l’Évaluation, le CFEI continue de rendre accessibles les sujets complexes grâce à des formats courts, concrets et conviviaux. L’occasion parfaite pour se former sans perdre le sourire !
Pour aller plus loin :
Formation complète sur la valorisation des parts sociales de S.C.I le 2 juillet prochain (programme à venir).
Chez ADMA EXPERTISE, on vous attend nombreux pour ce moment de partage…
Administrateur provisoire : main de fer pour remettre la copropriété sur les rails
Le régime d’administration provisoire instauré par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 confère au président du tribunal judiciaire la faculté de déléguer à un administrateur provisoire l’ensemble des pouvoirs nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal d’une copropriété en difficulté. Cette délégation peut comprendre, selon les modalités précisées dans l’ordonnance de désignation, tout ou partie des attributions de l’assemblée générale, du syndic, voire du conseil syndical. Dans ce contexte, la question de la désignation des membres du conseil syndical par l’administrateur provisoire, en dehors d’un vote en assemblée générale, soulève un débat juridique qui implique une articulation complexe entre les textes applicables et les principes fondamentaux du droit de la copropriété, notamment en ce qui concerne l’expression collective du droit de propriété à travers la participation aux décisions de la copropriété.
Le droit commun, tel que posé par les articles 21 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, impose que les membres du conseil syndical soient désignés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue, ou à défaut, à la majorité simple selon la procédure de l’article 25-1. Cette désignation, en tant qu’attribution de l’assemblée générale, constitue une manifestation directe du pouvoir collectif des copropriétaires, en leur qualité de titulaires de droits indivis sur les parties communes, et de leur droit d’exercer un contrôle sur la gestion du syndic à travers un organe consultatif, le conseil syndical.
Cependant, lorsque la copropriété est placée sous administration provisoire, les mécanismes ordinaires de gouvernance sont suspendus, en tout ou partie, selon l’étendue des pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire. L’article 29-1 prévoit expressément que ce dernier peut se voir déléguer « tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale », à l’exception des décisions relevant des a) et b) de l’article 26, c’est-à-dire les décisions les plus engageantes telles que la modification de la répartition des charges ou la vente de parties communes. Il résulte de cette délégation partielle ou totale que, si le juge a confié à l’administrateur provisoire la totalité des pouvoirs de l’assemblée générale, celui-ci peut, en droit, procéder à la désignation des membres du conseil syndical sans réunir les copropriétaires.
Toutefois, une telle désignation ne saurait être considérée comme équivalente à une élection démocratique, au sens des dispositions de droit commun de la copropriété. Le rôle du conseil syndical étant précisément d’assister et de contrôler le syndic – ou, en l’occurrence, l’administrateur provisoire – la désignation de ses membres par ce dernier peut susciter un risque d’atteinte à l’indépendance de l’organe censé exercer une fonction de contrôle. Ce risque est d’autant plus problématique que l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’administrateur provisoire doit recueillir l’avis du conseil syndical sur les projets de décision concernant les travaux urgents ou les marchés de maintenance, ce qui suppose, en principe, une autonomie de jugement du conseil syndical.
L’analyse jurisprudentielle révèle une certaine hétérogénéité dans l’interprétation des juges du fond quant à la licéité de telles désignations. Dans certaines décisions, les juridictions ont validé la nomination de membres du conseil syndical par l’administrateur provisoire, considérant qu’il s’agissait d’une mesure relevant du pouvoir d’appréciation conféré au mandataire judiciaire par l’ordonnance du juge. D’autres juridictions, en revanche, ont annulé de telles nominations en estimant que le conseil syndical ne peut être constitué en dehors d’une décision collective de l’assemblée générale, sauf à porter atteinte à la nature même de l’organe et à ses fonctions au sein de la copropriété. Cette divergence illustre la difficulté d’appliquer des règles conçues pour un fonctionnement ordinaire à un régime exceptionnel, notamment lorsque la mesure provisoire devient durable, comme dans les cas où l’administration provisoire est reconduite pendant plusieurs années.
Le ministère, dans sa réponse du 8 avril 2025, confirme que la désignation des membres du conseil syndical par un administrateur provisoire n’est envisageable que si celui-ci détient l’intégralité des pouvoirs de l’assemblée générale, et que dans le cas contraire, la compétence de désignation revient à l’assemblée générale, que l’administrateur provisoire doit alors convoquer. Cette réponse s’aligne sur une lecture stricte de l’article 29-1, qui conditionne l’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire à la décision du juge. Elle admet également une atteinte temporaire au droit de propriété des copropriétaires, justifiée par l’intérêt supérieur du redressement de la copropriété, notamment pour garantir la salubrité de l’immeuble et l’équilibre financier du syndicat. Il s’agit ici d’une restriction proportionnée à un objectif d’intérêt général, en cohérence avec la jurisprudence constitutionnelle en matière de droit de propriété.
Néanmoins, cette position ministérielle, bien que clarificatrice sur le plan formel, n’épuise pas les interrogations relatives à l’efficacité du dispositif. La possibilité pour un administrateur provisoire de désigner lui-même un organe chargé de le contrôler, même dans un cadre légalement dérogatoire, interroge la pertinence de maintenir le conseil syndical dans ses fonctions consultatives sans réelle indépendance, et invite à s’interroger sur la place effective de la représentation des copropriétaires dans les phases de gestion de crise. Il conviendrait d’évaluer, à plus long terme, si le maintien d’une apparence de gouvernance collégiale, alors même que le pouvoir est concentré entre les mains de l’administrateur, ne contribue pas à affaiblir le rôle des copropriétaires dans la gouvernance de leur bien commun.
La clause de tontine, également appelée clause d’accroissement, organise la transmission d’un bien immobilier acquis en commun en stipulant que le survivant des coacquéreurs sera réputé en avoir été l’unique propriétaire depuis l’origine. Ce mécanisme, de nature purement conventionnelle, exclut le bien de la succession du prémourant et rend irrévocable la dévolution au profit du survivant, à condition que la clause soit expressément insérée dans l’acte d’acquisition. Son effet repose sur une fiction légale : le coacquéreur décédé est présumé n’avoir jamais détenu de droit sur le bien à l’égard de ses héritiers ou ayants droit. Cette technique est fréquemment utilisée par les couples non mariés ou pacsés qui souhaitent assurer la transmission intégrale du bien à l’un d’eux, hors des règles de la réserve héréditaire.
L’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 30 avril 2025 (Cass. 1re civ., 30 avr. 2025, n° 23-17.944) vient préciser les limites d’un contentieux né d’une situation de séparation postérieure à l’acquisition d’un bien sous clause de tontine. En l’espèce, M. [T] et Mme [G], concubins lors de l’achat d’un appartement, avaient inséré dans leur acte de propriété une clause selon laquelle ils jouiraient en commun du bien pendant leur vie, la pleine propriété revenant au dernier survivant, tandis que le prédécédé serait réputé n’avoir jamais détenu de droit sur le bien. À la suite de leur séparation en 1995, Mme [G], qui avait quitté le logement, a assigné M. [T] en paiement d’une indemnité d’occupation au motif que celui-ci jouissait seul du bien depuis leur rupture.
La cour d’appel de Montpellier, par un arrêt du 16 mars 2023, a accueilli cette demande, considérant que l’occupation exclusive du bien par M. [T] engageait sa responsabilité au titre de l’article 815-9 du Code civil. Ce texte dispose en effet que l’indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. En l’absence d’une convention réglant la jouissance après la séparation, la cour a estimé que la simple occupation exclusive justifiait le versement d’une indemnité à l’autre coacquéreur.
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que l’indemnité prévue à l’article 815-9 suppose une occupation privative au sens strict, ce qui implique non seulement que l’indivisaire jouisse seul du bien, mais aussi que cette jouissance exclue de fait l’exercice du même droit par l’autre indivisaire. La seule circonstance que Mme [G] ait quitté volontairement le bien et que M. [T] y demeure ne saurait, en soi, constituer une éviction de son droit de jouissance. En l’absence d’un fait empêchant Mme [G] d’exercer son droit, il n’y a pas lieu à indemnité. Ainsi, l’occupation exclusive doit être accompagnée d’un comportement équivalant à une privation de jouissance pour l’autre coacquéreur, ce qui n’était pas établi en l’espèce.
Cet arrêt montre les interactions complexes entre la clause de tontine, l’indivision et le régime de la jouissance du bien avant le décès de l’un des coacquéreurs. Tant que les deux titulaires sont vivants, la clause n’a pas encore produit ses effets translatifs : elle organise uniquement la dévolution postérieure au décès. En attendant ce dénouement, le bien reste indivis, mais cette indivision ne se confond pas nécessairement avec celle issue d’un démembrement classique ou d’un héritage. Il s’agit d’une indivision volontaire encadrée par une clause atypique, dont les effets sur les rapports entre coacquéreurs, en cas de séparation, ne sont pas systématiquement prévus ni juridiquement stabilisés.
La question de l’indemnité d’occupation se révèle ici comme un terrain de contentieux révélateur des limites pratiques de la clause de tontine. Si elle protège efficacement le survivant à terme, elle ne règle pas les conditions d’occupation du bien en cas de rupture de vie commune. En outre, elle prive les coacquéreurs de toute faculté unilatérale de provoquer le partage ou de céder leur quote-part, rendant la gestion du bien rigide tant que les deux sont en vie. Cette rigidité accentue les tensions postérieures à une séparation, notamment lorsque l’un souhaite monétiser sa part ou exercer son droit de jouissance de manière autonome.
Cette jurisprudence renforce l’idée selon laquelle la clause de tontine doit être appréhendée comme un outil de transmission patrimoniale et non comme un mécanisme de gestion partagée. Son usage suppose une stabilité dans les relations des coacquéreurs et une volonté commune de maintenir une indivision stricte jusqu’au décès de l’un d’eux. À défaut, les situations de séparation non anticipées conduisent à une paralysie juridique qui ne peut être levée que par voie judiciaire, avec tous les aléas que cela comporte. Ce contentieux met ainsi en exergue les tensions entre la fiction juridique de la tontine et les réalités pratiques des séparations, invitant les praticiens à intégrer dans les actes des stipulations relatives à l’usage du bien en cas de cessation de la vie commune.
