Le potin de la semaine
L’évaluation d’un bien immobilier, commercial ou rural, ne se résume pas à une simple formule mathématique appliquée à des chiffres froids.
Elle repose sur une connaissance fine de la réalité de marché, des spécificités locales, des usages, mais aussi sur une capacité à lire au-delà des données. C’est pourquoi un expert rigoureux se doit d’être proche du terrain.
Cette proximité n’est pas un luxe, c’est une nécessité. Elle commence par un dialogue actif avec les professionnels en première ligne : les agences immobilières. Ce sont elles qui, chaque jour, confrontent les biens aux réalités du marché, qui constatent les écarts entre prix affichés et prix réellement négociés, qui perçoivent les dynamiques locales. Elles sont nos vigies, nos capteurs. Les experts les consultent, les écoutent, croisent leurs retours avec leurs propres observations.
Mais la démarche d’un expert ne s’arrête pas là. L’expertise moderne, exigeante, se nourrit aussi de solutions technologiques avancées. Des bases de données telles qu’Atometrics permettent d’accéder à des milliers de références immobilières analysées, en croisant les données notariales, cadastrales, fiscales. Des outils comme DVI, Géofoncier ou encore DVF offrent une vision cartographique, technique et historique des biens, en complément de ce que révèle l’enquête de terrain.
À cela s’ajoutent des solutions spécialisées par métier, comme des logiciels d’analyse de fonds de commerce, des plateformes d’agrégation de baux commerciaux, ou encore des outils d’aide à l’analyse en contexte agricole ou forestier.
Et désormais, un nouvel outil entre dans la panoplie de l’expert : l’intelligence artificielle. Utilisée à bon escient, elle permet d’accélérer certaines recherches, d’organiser des données complexes, ou d’envisager plusieurs scénarios. Mais l’IA reste un assistant, pas un penseur. Elle traite ce qu’on lui donne, selon des logiques apprises. Elle n’a ni intuition, ni conscience du contexte, ni capacité à nuancer selon l’usage ou l’environnement juridique. L’expert, lui, fait appel à son expérience, son jugement, son esprit critique. Il sait interpréter ce que la machine se contente de calculer.
Car l’expertise est un acte intellectuel, pas un automatisme. Elle suppose un raisonnement, une hiérarchisation des sources, une contextualisation. Elle est, en cela, profondément humaine.
Cette double approche – humaine et numérique – fait la force de l’expert. Il ne s’enferme ni dans l’abstraction des chiffres, ni dans l’imprécision des impressions. Il recoupe, vérifie, contextualise. Il sait qu’un chiffre sans explication ne vaut rien, et qu’une intuition non étayée n’a pas de valeur juridique.
L’expert n’est pas un oracle, il est un analyste de terrain éclairé. Il chausse ses bottes, interroge les acteurs locaux, analyse les bases de données, croise les sources. C’est ce travail de fourmi, patient, rigoureux, qui donne à son rapport toute sa légitimité.
Dans un monde où la donnée est pléthorique mais parfois trompeuse, le discernement reste l’arme la plus précieuse de l’expert.
Et ce discernement se cultive sur le terrain, toujours.
Bail commercial et obligation de délivrance : l’inexécution du bailleur n’efface pas le préjudice du preneur
La question de la responsabilité du bailleur à raison des désordres affectant la structure du bien loué, lorsqu’ils compromettent l’exploitation commerciale des lieux, trouve une nouvelle illustration dans l’arrêt rendu le 6 mars 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Dans cette affaire, la haute juridiction s’est prononcée sur les conséquences juridiques d’un manquement à l’obligation de délivrance dans un bail commercial, et en particulier sur le sort des travaux engagés par le preneur avant la résiliation judiciaire du contrat.
Par acte du 23 juin 2015, la SCI Saint Macaire a consenti un bail commercial à la société Carrefour Proximité France portant sur un local situé en rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété à Bordeaux. Le bail autorisait expressément la locataire à réaliser des travaux d’aménagement nécessaires à l’ouverture d’un supermarché. Cependant, au cours des opérations de gros œuvre, des désordres graves affectant la structure du bâtiment ont été révélés, consécutifs à une infestation ancienne de termites, compromettant la solidité de l’immeuble.
Après une expertise judiciaire ayant confirmé la dangerosité des lieux, la société Carrefour a renoncé à son projet d’implantation et a assigné la bailleresse en résiliation judiciaire du bail et en indemnisation des préjudices subis. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans un jugement du 18 mars 2021, a fait droit à cette demande, prononçant la résiliation du bail aux torts du bailleur, et condamnant la SCI Saint Macaire à verser des dommages-intérêts couvrant notamment les frais engagés pour les travaux. La cour d’appel de Bordeaux, saisie par le bailleur, a partiellement infirmé cette décision, en limitant l’indemnisation aux seuls loyers et charges payés par le preneur, retenant que les travaux réalisés ne donnaient pas lieu à remboursement, en raison d’une clause du bail excluant toute indemnisation des aménagements effectués en cours de jouissance.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que l’article 1719 du Code civil impose au bailleur l’obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle. Le manquement à cette obligation, lorsqu’il empêche le preneur d’utiliser les lieux, constitue une inexécution engageant la responsabilité du bailleur sur le fondement de l’ancien article 1147 du Code civil. Or, en l’espèce, la locataire avait engagé, avant toute découverte des désordres, des travaux d’aménagement en exécution du bail, dans le cadre d’un projet commercial précisément identifié au contrat. Ces dépenses, faites en pure perte, sont directement imputables au défaut de délivrance.
La cour d’appel s’était appuyée sur la clause contractuelle selon laquelle les travaux effectués par le preneur en cours de bail devenaient, en fin de jouissance, la propriété du bailleur sans contrepartie. Elle en avait déduit que la locataire ne pouvait obtenir le remboursement de ses investissements, même en cas de résiliation judiciaire aux torts du bailleur. Cette interprétation est rejetée par la Cour de cassation, au motif que la clause invoquée ne saurait priver le preneur de la possibilité d’être indemnisé lorsque les travaux ont été rendus inutiles par une inexécution contractuelle antérieure. Elle souligne que le lien de causalité entre les dépenses engagées et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut être neutralisé par une stipulation générale relative à la fin de jouissance.
La solution retenue prolonge une jurisprudence bien établie sur les effets de la résiliation judiciaire du bail commercial. Lorsqu’elle est prononcée aux torts du bailleur, elle ouvre droit à réparation pour le preneur, dans les conditions de droit commun de la responsabilité contractuelle. La circonstance que les dépenses aient été réalisées pendant la période d’exécution du contrat ne fait pas obstacle à leur indemnisation, dès lors qu’elles ont été effectuées dans le cadre d’un usage conforme au bail et que leur inutilité résulte d’un vice affectant la chose louée.
Il en résulte que la clause d’accession sans indemnité, couramment insérée dans les baux commerciaux, ne saurait être invoquée pour exclure la réparation d’un préjudice né d’un manquement à une obligation essentielle du contrat. Elle ne s’applique valablement qu’en cas de jouissance effective et conforme du bien loué, et ne peut produire d’effet exonératoire en cas d’inexécution contractuelle.
La décision rappelle enfin que l’article 1721 du Code civil prévoit une garantie du bailleur pour tous les vices, même cachés, qui empêchent l’usage de la chose louée, y compris ceux dont il n’avait pas connaissance. Il appartient donc au bailleur, en amont, de s’assurer de la conformité structurelle du bien proposé à la location, notamment lorsqu’il s’agit d’un immeuble en copropriété ancien, soumis aux aléas d’un entretien parfois défaillant.
La cassation partielle de l’arrêt d’appel conduit au renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse, à qui il appartiendra de réexaminer l’indemnisation des frais engagés par la société Carrefour, en tenant compte du lien direct entre ces dépenses et la carence du bailleur dans son obligation de délivrance.
Locations touristiques illicites : pas d’amende in solidum pour le propriétaire et le locataire
Dans les contentieux relatifs au changement d’usage illicite de locaux d’habitation, la jurisprudence affine progressivement les contours de la responsabilité civile, en particulier lorsqu’il s’agit d’activités de location meublée de courte durée. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 novembre 2023 (n° 23-20.845) en fournit une illustration limpide : si plusieurs personnes participent à l’infraction, chacune doit être sanctionnée à titre individuel. Pas de solidarité possible, même pour des acteurs manifestement complices.
L’affaire débute par une assignation délivrée par la Ville de xxx devant le président du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. En ligne de mire : un appartement situé xxx, propriété de M. [I], loué par la société TBS. Entre 2016 et 2020, le bien avait été exploité en location touristique, de manière répétée, via la plateforme Airbnb. Problème : aucune autorisation préalable de changement d’usage n’avait été obtenue.
L’article L. 631-7 précité impose, dans les communes de plus de 200 000 habitants, une autorisation pour tout changement d’usage d’un local à usage d’habitation. La location meublée de courte durée à une clientèle de passage y est assimilée à un changement d’usage (Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-23.533). En cas d’infraction, l’article L. 651-2 prévoit une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local.
En première instance, le tribunal judiciaire avait retenu la responsabilité solidaire du propriétaire et de la locataire (la société TBS), condamnant M. [I] à une amende civile de 35 000 euros, dont 5 000 euros in solidum avec la société TBS. Les deux prévenus contestent : M. [I] affirme qu’il ignorait tout de l’usage fait de son bien, qu’il n’a perçu aucun gain et qu’il s’est empressé d’y mettre fin. La société TBS, quant à elle, invoque son rôle passif et la brièveté de sa période d’exploitation.
La cour d’appel de Paris confirme la condamnation au fond. Les juges relèvent que M. [I], propriétaire du bien, avait déjà été mis en demeure en 2017, puis avait effectué en 2018 une déclaration de location meublée en ligne, en indiquant de manière erronée que le bien constituait sa résidence principale. Ils soulignent également les liens entre la société TBS et une précédente structure de gestion locative (Kim Sitter), dirigée par la même personne, et les autorisations de sous-location contenues dans les baux. En somme, M. [I] ne pouvait ignorer l’usage qui était fait de son bien.
S’agissant de la société TBS, son implication est reconnue sur une période réduite (de juillet à octobre 2020), ce qui justifie une amende civile minorée de 5 000 euros.
Mais la Cour de cassation intervient sur un point décisif de droit : l’amende civile constitue une sanction ayant le caractère d’une punition au sens de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme. Elle est donc soumise au principe de personnalité des peines. Dès lors, une condamnation in solidum, même partielle, est exclue. Chacun doit répondre individuellement de son comportement. La Haute juridiction s’était déjà prononcée dans le même sens (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-10.467, publié).
Elle casse en conséquence l’arrêt d’appel en ce qu’il prévoit une solidarité partielle, mais statue au fond sur le quantum : M. [I] est condamné à une amende civile de 30 000 euros, la société TBS à une amende propre de 5 000 euros. Le produit de l’amende est, comme le prévoit l’article L. 651-2, intégralement versé à la commune.
Cette décision rappelle utilement que la responsabilité du propriétaire ne s’éteint pas par la délégation de la gestion locative, surtout lorsque celui-ci conserve la maîtrise de l’usage et autorise expressément la sous-location. Elle souligne aussi que les déclarations inexactes faites aux services municipaux, notamment concernant le caractère de résidence principale du logement, peuvent être retenues pour établir l’intention de contrevenir aux règles en vigueur.
Enfin, l’arrêt apporte un éclairage sur le plan procédural : si l’amende civile obéit à un régime spécifique en droit de l’urbanisme, elle reste soumise à un contrôle rigoureux des principes issus du droit pénal, et notamment à l’exigence d’individualisation, qui exclut tout mécanisme de solidarité dans la répression des infractions. Ce faisant, la Cour de cassation confirme une évolution jurisprudentielle attentive à l’articulation entre droit civil, droit pénal et libertés fondamentales.
