Le potin de la semaine
L’expert n’est pas seule face à sa copie
Dans l’imaginaire collectif, l’expert judiciaire ou amiable est souvent perçu comme une figure solitaire, cloîtrée dans son cabinet, confrontée à des dossiers complexes qu’il lui revient de trancher en toute autonomie. Cette image est pourtant trompeuse. Car si l’expert doit, bien sûr, faire preuve de rigueur, d’indépendance, de compétence et réaliser lui-même l’expertise, il ne saurait incarner l’omniscience.
L’expertise est un acte rigoureux, mais aussi un acte d’humilité. Savoir identifier les limites de sa compétence et s’entourer des bons interlocuteurs est une qualité essentielle. Nous ne sommes pas seuls face à notre copie. Nos décisions, nos rapports, nos évaluations s’enrichissent constamment de l’éclairage de professionnels du droit ou du chiffre, dont les compétences croisées permettent de construire un raisonnement solide, cohérent et juridiquement fondé. C’est précisément cette posture qui distingue l’expert rigoureux du technicien imprudent.
Nous ne sommes pas seuls face à notre copie. Nos rapports, nos évaluations, nos conclusions s’appuient sur l’intelligence collective et le dialogue interprofessionnel. À ce titre, certaines collaborations deviennent indispensables.
Dans le Sud-Est, c’est Marine, cofondatrice d’ADMA Expertise, qui pilote les dossiers. Elle peut compter sur Nadia Pechet-Semenou, notaire de talent, constructive, réactive et toujours disponible, apporte un éclairage juridique précieux. Qu’il s’agisse de valider un régime de propriété, de confirmer une analyse sur une indivision ou d’éclairer un démembrement, elle répond toujours avec justesse et pédagogie. Son engagement dans la diffusion du savoir, à travers des articles pointus et accessibles, complète utilement ses interventions ponctuelles.
Dans les Hauts-de-France, c’est Adeline, cofondatrice d’ADMA Expertise, qui pilote les dossiers. Elle peut compter sur Vera Monica Evon, notaire avisée, dont la connaissance du terrain local et la rigueur juridique sont des atouts majeurs. Là encore, la confiance, l’écoute et la qualité des échanges permettent d’ancrer l’expertise dans un cadre juridique parfaitement maîtrisé.
Ainsi, les deux sœurs ADMA, aux deux extrémités de la carte, pratiquent le grand écart géographique… mais avec la même exigence méthodologique. Car au fond, un bon expert est celui qui sait reconnaître la valeur de l’expertise des autres.
Il ne s’agit pas simplement de produire un rapport : il s’agit de construire un raisonnement solide, documenté, vérifié. Et cela implique de travailler main dans la main avec des professionnels du droit et du chiffre, capables de venir confirmer, nuancer, ou réorienter une analyse.
Alors non, l’expert n’est pas seul face à sa copie. Et c’est tant mieux. Il est au centre d’un réseau, entouré de compétences, d’expériences, de regards croisés. Et c’est précisément cela qui garantit la qualité, la fiabilité et la légitimité de son travail.
Expertise et délai de prescription : quand le vice caché prend son temps
L’action en garantie des vices cachés est un classique du droit des ventes, mais dont les rouages procéduraux peuvent réserver quelques surprises, surtout lorsqu’ils croisent le chemin des expertises. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 mars 2025 en fournit une illustration éloquente, à propos d’un litige immobilier où infiltrations d’eau et délais de prescription ont fait mauvais ménage.
Tout commence le 9 octobre 2017, lorsque Mme [H] vend à Mme [P] et MM. [E] et [Y] [P] un appartement dans un immeuble en copropriété. Rapidement, les acquéreurs constatent des infiltrations. Une expertise amiable est diligentée, et le rapport, déposé le 26 avril 2018, évoque une pathologie du mur pignon. Jusque-là, rien d’extraordinaire dans le déroulé. Le 10 septembre 2018, les acquéreurs assignent en référé afin d’obtenir une expertise judiciaire, laquelle est ordonnée le 21 décembre 2018. L’expert remet son rapport le 1er juin 2021 : la cause est claire, il s’agit d’une malfaçon datant de la construction, bien connue de la copropriété depuis plusieurs années. L’assignation au fond intervient le 4 novembre 2021, cette fois sur le terrain de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil).
C’est à ce moment que la mécanique des délais s’invite dans le débat. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 juin 2023, considère que l’action est tardive. Pour elle, le délai biennal de l’article 1648 du Code civil a commencé à courir dès le dépôt du rapport amiable en avril 2018. L’assignation en référé l’interrompt, certes, mais ce délai recommence à courir à partir du 21 décembre 2018, pour s’achever deux ans plus tard, le 21 décembre 2020. L’assignation au fond étant postérieure, l’action serait donc irrecevable.
La Cour de cassation ne l’entend pas de cette oreille. Elle rappelle, non sans fermeté, que le délai biennal prévu à l’article 1648 est un délai de prescription, et non de forclusion. Cette nuance n’est pas qu’un caprice de juriste : elle permet l’application de l’article 2239 du Code civil, qui prévoit que lorsque le juge ordonne, avant tout procès, une mesure d’instruction, la prescription est suspendue jusqu’au dépôt du rapport, avec une reprise du délai pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. Ce n’est pas une option, c’est une règle.
En l’espèce, même si l’on admet que le délai ait commencé dès avril 2018, il a été interrompu en septembre par l’assignation en référé, puis suspendu à compter de l’ordonnance du 21 décembre 2018. Il n’a repris son cours qu’à compter du 1er juin 2021, date du rapport judiciaire. L’assignation au fond, en novembre 2021, était donc parfaitement dans les délais.
La haute juridiction s’appuie ici sur une jurisprudence désormais consolidée, notamment l’arrêt de la chambre mixte du 21 juillet 2023 (n° 21-15.809), qui a expressément reconnu la suspension du délai de prescription pendant l’exécution d’une expertise ordonnée avant procès. Cette solution, au-delà de sa rigueur juridique, participe d’une vision équilibrée de la procédure, où l’acquéreur n’est pas sanctionné pour avoir voulu, par une expertise, objectiver les désordres constatés.
Sur le fond, la Cour insiste aussi sur un point essentiel : le délai ne commence à courir que lorsque l’acquéreur connaît le vice dans toutes ses composantes – cause, nature, gravité. Un rapport amiable aux conclusions incertaines, aux hypothèses prudentes ou aux formulations au conditionnel ne suffit pas à déclencher le délai. Seule une expertise judiciaire, rigoureusement motivée et contradictoire, peut offrir les garanties nécessaires à une telle connaissance.
Cet arrêt fournit un repère utile pour tous les praticiens de la vente immobilière, qu’ils soient avocats, experts ou magistrats. Il rappelle l’importance de manier avec soin la distinction entre interruption et suspension de la prescription, de bien identifier le rôle joué par chaque expertise, et de ne pas confondre intuition technique et certitude juridique. Il affirme aussi, en creux, le droit de chacun à une analyse sereine et approfondie des désordres affectant un bien, sans risquer de se heurter à une fin de non-recevoir pour avoir… trop bien fait les choses.
Dol dissimulé et prescription contestée : quand l’acquéreur est aussi l’occupant évincé
L’imbroglio contractuel auquel la Cour de cassation a été confrontée dans son arrêt du 6 mars 2025 (3e civ., n° 23-22.427) mêle vente immobilière, manœuvres dolosives et prescription, dans un scénario où l’acheteur d’un bien immobilier est… son propre occupant sans droit ni titre.
Derrière cette situation singulière se profile une problématique plus classique : à quel moment commence à courir le délai de prescription de l’action en nullité pour dol et de la demande indemnitaire qui en découle ? L’analyse s’inscrit dans le cadre des articles 1144 et 2224 du Code civil, relatifs respectivement à la prescription des actions en nullité et en responsabilité.
Par acte du 20 février 2009, la société Richard Lenoir Invest cède un appartement à la SCI Cinq Cinq. Le bien est alors occupé par M. [M], ancien locataire, dont le bail a été résilié et l’expulsion judiciairement ordonnée quelques mois plus tôt. L’affaire aurait pu s’arrêter là. Mais en 2018, à l’occasion d’un sinistre affectant l’immeuble, le vendeur découvre que l’occupant n’a en réalité jamais quitté les lieux. Plus encore, il apprend que M. [M] a racheté les parts de la SCI Cinq Cinq fin 2009 et en est devenu le gérant en 2012. Estimant avoir été volontairement trompée, la société venderesse assigne en nullité de la vente et sollicite, à titre subsidiaire, des dommages-intérêts.
Le tribunal judiciaire de Paris écarte la demande, jugeant l’action prescrite. Il considère que le vendeur aurait dû avoir connaissance du dol dès la publication des actes de cession de parts et du changement de gérance au registre du commerce et des sociétés. La cour d’appel de Paris confirme, retenant que la publicité légale fait présumer la connaissance des faits litigieux, et fixe donc le point de départ de la prescription aux dates de ces formalités : 2009 pour la cession des parts, 2012 pour la gérance. Dès lors, l’action introduite en 2018 serait tardive.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel sur deux fondements distincts. Sur le terrain de l’action en nullité pour dol, elle rappelle que le point de départ du délai quinquennal prévu à l’article 1144 du Code civil est fixé au jour de la découverte effective du dol, et non à la date de formalités juridiques externes, telles que les inscriptions au registre du commerce. En effet, ces actes n’avaient pas pour objet de révéler les manœuvres dolosives entachant l’opération de vente elle-même. Or, seule cette révélation, dans son contexte concret, permet au vendeur de mesurer la portée de la tromperie alléguée.
La haute juridiction opère le même raisonnement pour la demande indemnitaire, relevant que la prescription de l’action en responsabilité extracontractuelle, en application de l’article 2224 du Code civil, court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance à la fois du fait générateur et du dommage. Là encore, la Cour de cassation estime que les formalités publiées en 2009 et 2012 ne sauraient faire présumer, en elles-mêmes, la découverte du préjudice résultant du dol. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché à quelle date la société venderesse avait, en pratique, eu une connaissance suffisamment claire et complète des faits lui permettant d’agir.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue soigneusement la connaissance de faits juridiques abstraits (publication au RCS, changement de gérant) de la révélation effective du dol et de ses conséquences. Elle rappelle que la publication ne saurait à elle seule déclencher le délai de prescription lorsque l’objet même du litige – ici, le détournement d’une vente immobilière au profit de l’ancien locataire – n’est pas directement identifiable à la seule lecture d’un extrait Kbis ou d’un avis dans un journal d’annonces légales.
Sur le plan pratique, l’arrêt invite à une appréciation circonstanciée du point de départ de la prescription. Il rappelle que la seule accessibilité théorique d’une information n’emporte pas présomption irréfragable de connaissance. Le rôle du juge du fond est donc de vérifier in concreto la date à laquelle la partie lésée a eu les éléments nécessaires pour agir en connaissance de cause. Cette exigence protège le cocontractant de bonne foi, qui ne peut être tenu de surveiller indéfiniment les évolutions juridiques de la société avec laquelle il a traité, sauf élément particulier.
L’affaire met en évidence les incidences d’un détournement sociétaire dans le cadre d’une vente immobilière, et souligne la frontière parfois ténue entre l’apparence formelle d’une opération licite et sa réalité dissimulée. Le dol, dans sa définition actuelle à l’article 1137 du Code civil, repose sur une volonté de tromper, mais aussi sur la dissimulation d’une information déterminante pour le consentement. L’absence de transparence sur l’identité réelle de l’acquéreur, surtout lorsqu’elle permet à un ancien occupant évincé de se réintroduire dans les lieux, illustre pleinement ce mécanisme.
En cassant l’arrêt d’appel et en renvoyant l’affaire devant une autre formation, la Cour de cassation rappelle que le dol ne s’efface pas derrière la régularité formelle des actes, et que la prescription, si elle est une garantie de stabilité juridique, ne saurait servir de refuge aux manœuvres frauduleuses. Ce faisant, elle invite les praticiens à ne pas s’arrêter aux apparences et à faire preuve de rigueur dans l’analyse de la chronologie des faits, en articulant soigneusement découverte du dol et connaissance du préjudice.
