La notion de prépondérance immobilière d’une Société Civile Immobilière (SCI) varie selon le contexte fiscal et les obligations légales applicables.
Voici comment cette prépondérance est définie et appréciée en fonction de différentes situations plus-values, IS et droit d’enregistrements.
Plus-values des particuliers lors de la cession de titres de SCI
Source légale : Article 150 UB du Code général des impôts (CGI)
Date d’appréciation : À la clôture de chacun des trois exercices précédant la cession
Calcul : Une SCI est considérée à prépondérance immobilière si, à la clôture de chacun des trois exercices précédant la cession, plus de 50 % de son actif est constitué par des immeubles ou des droits portant sur ces immeubles.
Conséquences fiscales : Les plus-values réalisées par des particuliers lors de la cession de titres d’une SCI à prépondérance immobilière sont soumises au régime des plus-values immobilières.
Exemple : Supposons une SCI dont l’actif est composé de 60 % d’immeubles et de 40 % d’autres actifs (valeurs mobilières, liquidités, etc.) sur les trois dernières années. Cette SCI est donc à prépondérance immobilière.
Impôt sur les sociétés (IS) applicable aux cessions de titres de SCI
Source légale : Article 219, I-a sexies-0 bis du CGI
Date d’appréciation : À la date de la cession ou à la clôture du dernier exercice précédant la cession
Calcul : Une SCI est qualifiée de société à prépondérance immobilière si, à la date de la cession ou à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, plus de 50 % de son actif est constitué de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, à l’exclusion des immeubles affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole.
Conséquences fiscales : Les plus-values de cession de titres de participation dans une SCI à prépondérance immobilière non cotée ne bénéficient pas du régime des plus-values à long terme et sont imposées au taux normal de l’IS.
Exemple : Une SCI détient un immeuble représentant 55 % de son actif total, utilisé pour sa propre exploitation commerciale. Cet immeuble est exclu du calcul de la prépondérance immobilière. Si les autres immeubles non affectés à l’exploitation représentent moins de 50 % de l’actif total, la SCI n’est pas considérée à prépondérance immobilière.
Droits d’enregistrement lors de la cession de parts de SCI
Source légale : Article 726, I-2° du CGI
Date d’appréciation : À la date de la cession ou à tout moment au cours de l’année précédant la cession
Calcul : Une SCI est considérée à prépondérance immobilière si plus de 50 % de son actif brut total est constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Conséquences fiscales : Les cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière sont soumises à un droit d’enregistrement de 5 %.
Exemple : Si, au cours de l’année précédant la cession, une SCI a détenu 60 % de son actif en immeubles situés en France, elle est considérée à prépondérance immobilière, même si cette proportion est tombée à 45 % au moment de la cession.
Il est important de noter que la définition de la prépondérance immobilière peut varier selon le contexte fiscal et les dispositions légales applicables. Et il existe de nombreuses subtilités qui ne sont pas abordées dans cette article. La notion de prépondérance immobilière d’une Société Civile Immobilière (SCI) influence à la fois les méthodes d’évaluation de ses parts sociales et les conséquences fiscales associées.
Il est donc recommandé de consulter un avocat fiscaliste pour une analyse spécifique à chaque situation.
