D’une manière générale, un administrateur provisoire a pour mission de prendre toutes décisions nécessaires afin de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
L’administrateur provisoire est nommé par le tribunal judiciaire du ressort de la copropriété par ordonnance avec une mission bien déterminée en fonction des problèmes à gérer.
Par exemple dans le cas d’une copropriété ou tous les copropriétaires ne seraient pas connus, l’administrateur aura une ordonnance indiquant les missions suivantes :
Dans le cas d’une copropriété sans règlement de copropriété :
« Administrer provisoirement la copropriété
Convoquer dans les XX mois l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic, voire de faire voter la création d’un règlement de copropriété pour assurer le fonctionnement de ladite copropriété »
Ou encore nommé en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission notamment :
« Administrer provisoirement la copropriété
Rechercher et établir la liste des copropriétaires
Établir les millièmes de répartition des charges
Ouvrir un compte bancaire auprès d’un établissement bancaire notoirement solvable
Procéder aux appels de provisions nécessaires à l’administration de l’immeuble
Convoquer dans les XX mois l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic conventionnel
Convoquer toute assemblée générale ordinaire ou extraordinaire nécessaire »
Dans le cadre de sa nomination, l’administrateur provisoire doit porter à la connaissance de tous les copropriétaires l’ordonnance le désignant et fixant la durée et l’étendue de sa mission dans un délai d’un mois à compter de sa nomination soit en lettre RAR, soit par remise contre émargement, soit par courriel (avec l’accord du copropriétaire).
En ce qui concerne le problème de surendettement des copropriétés, la loi ALUR a instauré une procédure spécifique d’apurement des dettes. En effet, l’article 62-17 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise : « Un avis de la décision le désignant est adressé par l’administrateur provisoire pour insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Cette insertion contient l’indication du nom du syndicat concerné, de son adresse, de son numéro d’immatriculation et de la date de la décision qui l’a désigné administrateur provisoire. Elle précise également son nom et son adresse et comporte l’avis aux créanciers d’avoir à déclarer leurs créances entre ses mains et le délai imparti pour cette déclaration. Elle précise enfin le délai pendant lequel l’exigibilité des créances est suspendue en application du I de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965.
Le même avis est publié dans un journal d’annonces légales du département du lieu de situation de l’immeuble.
L’administrateur provisoire informe par tout moyen les créanciers connus d’avoir à lui déclarer leurs créances dans le délai mentionné à l’article 62-18 (à savoir trois mois à compter de la publication de l’avis).
La décision de prorogation prévue par le II de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 fait l’objet des mêmes mesures de publicité. »
Ensuite, l’administrateur doit établir un plan d’apurement des dettes comprenant l’état des dettes, la trésorerie prévisionnelle du syndicat ainsi que l’échéancier d’appel auprès des copropriétaires et l’échéancier détaillé par créancier (article 62-22 du décret).
Une fois l’ensemble des créanciers informés de ces éléments et passé un délai de deux mois, l’administrateur provisoire dépose au greffe du tribunal judiciaire le plan d’apurement définitif avec différentes annexes et informe l’ensemble des créanciers par lettre RAR.
Afin de remplir ces missions, sont généralement désignés les experts judiciaires qui sont nommés dans la nomenclature : « C.19.1 : Administration d’immeubles et de copropriété ». Il est à noter que le syndic en titre ne pourra jamais être nommé administrateur provisoire.
