L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial en France peut inclure deux types principaux d’indemnités : l’indemnité de remplacement et l’indemnité de déplacement ou de transfert. Ces deux indemnités sont distinctes dans leur nature et dans les situations où elles sont applicables.
L’indemnité de remplacement est due lorsque le non-renouvellement du bail commercial entraîne la disparition totale du fonds de commerce, souvent dans les cas où la clientèle est attachée au lieu d’exploitation et ne suit pas l’exploitant lors du changement de local.
Elle est composée d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires.
Indemnité principale
L’indemnité de remplacement vise à compenser la valeur marchande du fonds de commerce disparu. C’est pourquoi l’indemnité de remplacement est égale à la valeur du fonds de commerce perdu. Dans certains cas, la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds. L’indemnité de remplacement sera alors égale à la valeur du droit au bail si celle-ci est supérieure à la valeur du fonds de commerce.
Indemnités accessoires
Les indemnités accessoires ont pour objet de réparer les frais liés à la perte du local. Il n’existe pas de liste précise pour les indemnités accessoires, elles sont appréciées au cas par cas. Nous allons vous présenter une liste non exhaustive des indemnités accessoires dans le cadre d’un remplacement.
Frais de Réinstallation :
Le bailleur doit indemniser les frais de réinstallation du locataire évincé, à moins qu’il ne puisse prouver que le locataire ne se réinstallera pas (Cass. 3e civ. 12 janvier 2017, n°15-25939).
L’indemnisation couvre uniquement le même type d’installation.
Les agencements non amortis, inclus dans la valeur du fonds, ne donnent pas lieu à une indemnisation séparée.
Trouble Commercial :
Calculé différemment selon qu’il s’agit d’un déplacement ou d’un remplacement, se concentrant sur le temps passé pour le transfert. Basé sur 15 jours de masse salariale ou 3 mois d’EBE.
Trouble d’Exploitation :
Couvre la perte financière issue de l’arrêt d’activité pendant la période où le preneur ne dispose d’aucun local.
Indemnité de Licenciement :
Calculée sur présentation de justificatifs.
Indemnité de Réemploi :
Couvre les frais liés à l’acquisition d’un nouveau droit au bail ou d’un nouveau fonds de commerce.
Indemnité pour Perte de Stock :
Répare le manque à gagner dû à l’incapacité de vendre le stock ou à sa liquidation accélérée.
Indemnité pour Perte de Logement :
Indemnise la perte d’un logement exploitant inclus dans le bail commercial.
Dans ce cas il n’y a pas de frais de perte de clientèle, de double loyer ou de frais de déménagement.
Les fourchettes de détermination de frais sont données à titre indicatif, et peuvent variées en fonction des spécificités et de chaque cas.
Cette liste est non exhaustive, il doit être pris en compte au cas par cas toutes les charges et frais liés au refus de renouvellement du bail, dans le cas d’une activité non-transférable.
Ces éléments démontrent la complexité et la variabilité des indemnités liées à l’éviction d’un bail commercial, soulignant l’importance d’une évaluation précise et justifiée de chaque frais. Pour une compréhension approfondie de ces aspects, il est conseillé de consulter des experts et de se référer à une jurisprudence pertinente.
