En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, le rôle de l’expert immobilier est déterminant. Il intervient pour défendre les intérêts de l’exproprié, en assurant une évaluation rigoureuse et juridiquement fondée du bien immobilier et des préjudices subis.
L’expropriation : une procédure exceptionnelle, strictement encadrée
L’expropriation permet à une personne publique (État, collectivité territoriale, etc.) d’acquérir un bien immobilier de manière forcée dans le but de réaliser un projet d’intérêt général. Elle constitue une atteinte au droit de propriété, reconnu comme « inviolable et sacré » à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
Pour être légale, cette procédure doit reposer sur une déclaration d’utilité publique (articles L. 121-1 et suivants du Code de l’expropriation), sur le paiement préalable d’une indemnité juste (article L. 311-5) et sur un transfert de propriété par voie d’ordonnance judiciaire (article L. 220-1).
L’expert immobilier, garant d’une indemnité juste et complète
Le Code de l’expropriation impose que les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (article L. 321-1). C’est précisément à ce niveau que l’expert immobilier joue un rôle stratégique.
Évaluer la valeur du bien exproprié
L’expert immobilier détermine la valeur vénale du bien au jour de la décision judiciaire de première instance, en tenant compte de la consistance du bien à la date de l’ordonnance de transfert de propriété (article R. 322-1), de l’usage effectif pour les terrains non à bâtir et des méthodes d’évaluation admises (comparaison, capitalisation, coût de remplacement). Il peut aussi contester l’estimation fournie par la Direction de l’immobilier de l’État lorsqu’elle ne reflète pas le marché.
Identifier les préjudices indemnisables
En plus de l’indemnité principale, des indemnités accessoires peuvent être allouées : indemnité de remploi pour couvrir les frais d’acquisition d’un bien équivalent (article R. 322-5), indemnité de transfert ou de déménagement, indemnité d’éviction ou de perte de clientèle. En revanche, le préjudice moral n’est jamais indemnisé selon la jurisprudence du juge de l’expropriation.
Participer à la procédure judiciaire
L’expert immobilier accompagne l’exproprié tout au long de la procédure : rédaction d’un rapport d’évaluation opposable, participation au transport sur les lieux organisé par le juge (article R. 311-18), appui à la négociation contradictoire et à la rédaction du mémoire indemnitaire.
Une procédure strictement encadrée
Faute d’accord amiable, le juge fixe les indemnités. L’expropriant peut saisir le juge dès l’enquête publique (article L. 311-5), tandis que l’exproprié ne peut le faire qu’après l’ordonnance d’expropriation. La décision est exécutoire mais l’appel n’est pas suspensif (articles R. 311-24 et R. 311-25). La prise de possession du bien n’est possible qu’après paiement ou consignation de l’indemnité (article L. 222-1). En cas de retard de paiement de plus de trois mois, des intérêts sont dus (article R. 323-14).
Pourquoi faire appel à un expert immobilier ?
L’expert immobilier permet de contester une offre d’indemnisation insuffisante, de proposer une évaluation précise et juridiquement fondée devant le juge, et de sécuriser les droits de l’exproprié, qu’il soit propriétaire, commerçant ou occupant. Dans les dossiers complexes, tels que les biens atypiques, les terrains agricoles ou les locaux commerciaux, il constitue un allié indispensable.
Références juridiques principales
- Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, article 17
- Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :
- Articles L. 121-1 et suivants (DUP)
- Article L. 220-1 et suivants (transfert de propriété)
- Article L. 311-5 (fixation judiciaire des indemnités)
- Article L. 321-1 (réparation intégrale du préjudice)
- Articles R. 322-1 à R. 322-5 (modalités de calcul)
