Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
En quoi consiste la méthode patrimoniale ou valeur mathématique dans une SCI ?
Lorsqu’il s’agit d’évaluer les parts d’une Société Civile Immobilière, plusieurs approches sont possibles. La méthode patrimoniale, aussi appelée méthode de la valeur mathématique, est l’une des plus utilisées, en particulier pour les SCI à prépondérance immobilière. Elle repose sur un principe simple : déterminer la valeur des parts à partir de la valeur réelle du patrimoine détenu par la société, après déduction de ses dettes.
Le principe : l’actif net réévalué
La méthode patrimoniale consiste à calculer l’actif net réévalué (ANR) de la SCI.
Concrètement, il s’agit de :
Réévaluer les actifs : on estime la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI, en utilisant des méthodes adaptées (comparaison, capitalisation, coût de remplacement…). Les autres actifs, comme la trésorerie ou les créances, sont également pris en compte à leur valeur actuelle.
Déduire les dettes et engagements : on retranche les emprunts, comptes courants d’associés, dettes fiscales ou fournisseurs, ainsi que la fiscalité latente sur les plus-values.
Diviser par le nombre de parts : le résultat net, une fois ajusté, est réparti entre les parts sociales pour obtenir une valeur unitaire avant application éventuelle de décotes.
Pourquoi cette méthode est privilégiée pour certaines SCI
La méthode patrimoniale est particulièrement adaptée aux SCI patrimoniales pures, dont l’objet est essentiellement la détention et la gestion d’immeubles, sans véritable activité d’exploitation. Dans ce cas, la valeur des parts reflète directement la valeur du patrimoine immobilier, plutôt que la rentabilité ou les flux futurs.
Elle est aussi largement reconnue par l’administration fiscale et la jurisprudence, notamment pour les évaluations réalisées dans un cadre successoral, de donation ou d’IFI.
Les ajustements : décotes et clauses statutaires
Une fois l’actif net réévalué calculé, l’évaluateur peut appliquer des décotes pour tenir compte de la réalité économique :
- Décote pour illiquidité, car les parts de SCI ne s’échangent pas librement et le marché est restreint.
- Décote pour minorité, lorsque l’associé ne détient pas de pouvoir de décision.
- Décotes liées aux clauses statutaires (agrément, inaliénabilité, préemption) qui limitent la cessibilité.
Ces ajustements sont essentiels pour que la valeur retenue corresponde réellement à ce qu’un acquéreur serait prêt à payer dans le contexte donné.
Ses limites
La méthode patrimoniale reflète fidèlement la valeur du patrimoine, mais elle ne prend pas en compte la rentabilité future ou le potentiel de développement de la société. Elle est donc moins pertinente pour une SCI qui exploite activement ses biens ou qui génère des revenus significatifs pouvant être valorisés par une approche de rendement.
La méthode patrimoniale ou valeur mathématique évalue les parts d’une SCI sur la base de l’actif net réévalué, en s’appuyant sur la valeur réelle des actifs et en déduisant les dettes. Simple dans son principe mais exigeante dans sa mise en œuvre, elle constitue un outil de référence pour les SCI patrimoniales, à condition d’intégrer les ajustements nécessaires pour refléter la réalité du marché.
