Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Comment la fiscalité influence-t-elle les méthodes d’évaluation des parts de SCI ?
L’évaluation des parts de SCI ne se résume pas à un exercice technique consistant à appliquer une formule ou à choisir une méthode. La fiscalité joue un rôle déterminant, non seulement dans le choix de la méthode, mais aussi dans les ajustements à opérer et dans la valeur finale retenue. En pratique, elle conditionne à la fois l’approche adoptée par l’expert et la manière dont cette valeur sera défendue face à l’administration.
La fiscalité oriente le choix des méthodes
Selon le contexte fiscal, certaines méthodes d’évaluation sont privilégiées ou, au contraire, écartées.
Dans un cadre successoral ou de donation, l’administration fiscale et la jurisprudence retiennent principalement l’approche patrimoniale, basée sur l’actif net réévalué. Cette méthode est jugée plus représentative de la valeur transmissible, surtout lorsque la SCI est à prépondérance immobilière.
En revanche, pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés et exerçant une véritable activité locative générant des flux réguliers, une approche par capitalisation des revenus ou par actualisation des flux de trésorerie (DCF) peut être pertinente. L’option retenue dépend donc de la nature de la SCI, mais aussi de la fiscalité applicable à l’opération envisagée.
L’impact des impôts et droits à payer
L’évaluation doit également intégrer les charges fiscales potentielles. La plus courante est la fiscalité latente sur les plus-values immobilières, qui peut représenter un montant significatif si l’immeuble est détenu de longue date. Cet impôt latent n’est pas immédiatement exigible, mais il constitue un élément du passif économique que l’acquéreur potentiel prendra en compte.
Par ailleurs, la qualification de prépondérance immobilière entraîne des droits d’enregistrement spécifiques lors de la cession des parts, souvent plus élevés. Cette réalité influence directement la négociation et justifie parfois des ajustements à la baisse de la valeur.
Les décotes admises fiscalement
La fiscalité encadre également l’application de décotes, par exemple pour illiquidité ou pour minorité. Lorsqu’elles sont justifiées par des éléments objectifs – clauses statutaires restrictives, absence de marché, impossibilité de revendre librement – ces décotes sont admises par l’administration, mais leur taux doit rester proportionné. Une décote excessive pourrait être requalifiée et entraîner un redressement.
Un enjeu de justification et de sécurisation
L’influence de la fiscalité ne se limite pas au calcul : elle impose à l’expert de documenter précisément son approche. Un rapport d’évaluation doit expliquer la méthode choisie, justifier les hypothèses retenues et démontrer la cohérence des résultats avec le contexte fiscal. Cette rigueur est indispensable pour éviter qu’une valeur déclarée soit contestée par l’administration, notamment en matière de droits de mutation ou d’IFI.
En résumé, la fiscalité ne se contente pas de suivre l’évaluation des parts de SCI : elle en est l’un des déterminants majeurs. Elle oriente la méthode, influence les ajustements, encadre les décotes et impose une justification solide. Pour l’expert comme pour les associés, maîtriser ces interactions est la clé d’une valorisation fiable, défendable et optimisée.
