TEXTES
Fiscalité : Renforcement de la lutte contre la fraude et l’évasion fiscale : création d’une peine complémentaire de privation des droits à réductions et crédits d’IR et d’IFI
Loi de finance 2024, n° 2023-1322, 29 déc. 2023, art. 114 Indépendamment du nouveau délit de mise à disposition d’instruments de facilitation de la fraude fiscale créé par l’article 113 de la loi de finances. Toute personne coupable du délit prévu aux deuxième à huitième alinéas du présent article, du recel de ce délit ou de son blanchiment peut également être privée, à titre de peine complémentaire, du droit à l’octroi de réductions ou de crédits d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur la fortune immobilière, pour une durée ne pouvant excéder trois ans à compter de l’imposition des revenus de l’année qui suit celle de la condamnation.
« Les crédits d’impôt octroyés sur le fondement d’une convention internationale ayant pour objet l’élimination de la double imposition en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune sont exclus du champ d’application de cette peine complémentaire. »
Professions judiciaires et juridiques : CCN Commissaires de justice et sociétés de ventes volontaires : contribution conventionnelle supplémentaire (CCN Commissaires de justice et stés de vente volontaires, Avenant n°3, 23 novembre 2023)
JURISPRUDENCE
Notaire : Manquement aux devoirs de vérification et d’efficacité de l’acte et à celui d’information et de conseil en matière de succession
CA Rouen, 1re ch. civ., 22 nov. 2023, n° 22/00275 : Les faits : le notaire a établi les déclarations de succession de la veuve et de la fille du de cujus (Personne dont la succession est ouverte).
Le notaire, en sa qualité de professionnel et d’officier public et ministériel, est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’occasion de l’ensemble des actes qu’il instrumente. Il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur le contenu et la portée de l’acte qu’il établit. Il a notamment l’obligation de prévoir les incidences fiscales des actes qu’il rédige. Il doit en informer ses clients et les conseiller afin de leur permettre d’en apprécier l’impact. Il lui incombe de démontrer qu’il a rempli cette obligation.
Notaire : Périmètre des devoirs des notaires : pas d’obligation de conseiller au vendeur de déclarer son état de cessation des paiements
CA Nancy, 1re ch. civ., 11 déc. 2023, n° 22/01916 : C’est en vain que le liquidateur judiciaire du vendeur du fonds de commerce recherche la responsabilité du notaire.
Le notaire, rédacteur d’un acte, a pour devoir d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente (1ère Civ., 3 avril 2007, n° 06-13.304). Son obligation de conseil, qui s’analyse comme un devoir complémentaire de celui d’authentification, se cantonne en conséquence aux éléments relatifs à la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit.
Il n’est pas tenu d’un devoir de conseil envers les tiers aux actes qu’il reçoit, dont il n’a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d’un droit opposable aux parties (1ère Civ, 3 mai 2018, n° 17-12.473) ; ceux-ci peuvent rechercher sa responsabilité en démontrant qu’il a commis une faute consistant dans un manquement au devoir de conseil aux parties à l’acte qui leur a causé un préjudice ou dans le fait qu’il savait que l’acte qu’il recevait méconnaissait les droits de tiers.
Bail d’habitation : Bien situé en zone tendue : la mention de l’adresse dans le congé suffit à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-19.891, Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis
Bail commercial : Indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement d’un bail commercial à des conditions différentes.
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
Bail commercial : La convention d’occupation précaire n’est régie que par les prévisions contractuelles des parties
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-16.974, Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles. Dès lors, doit être censuré, l’arrêt qui, pour condamner un propriétaire à indemniser l’occupant des préjudices consécutifs à un sinistre dans des locaux objet d’une convention d’occupation précaire, retient que même si sa cause reste indéterminée, un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance est caractérisé.
Bail rural : Conditions d’opposabilité au bailleur de la cession d’un bail rural
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-15.661 : La cession d’un bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il est parti à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte. La qualité de preneur du destinataire du congé s’appréciant à la date de sa délivrance, un congé est valablement délivré au preneur en place, futur cédant de son bail rural, tant que la cession n’est pas devenue opposable au bailleur dans les conditions précitées.
Bail rural : Conflit entre le droit de préemption légal et d’ordre public du fermier et le droit de préférence conventionnel
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580 : Le droit de préemption légal et d’ordre public du fermier prime-t-il sur le droit de préférence conventionnel. Sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux.
Urbanisme : Locations « Airbnb » et changement d’usage illicite : preuve de l’affectation du local à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ou Changement d’affectation – Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation – Local à usage d’habitation – Preuve – Déclaration de la contribution foncière des propriétés bâties postérieure au 1er janvier 1970 – Conditions – Détermination
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-21.126 : La fiche modèle R renseignée par les redevables de la contribution foncière ayant pour objet de décrire la situation de l’immeuble à la date de sa souscription, les mentions apposées sur un formulaire souscrit après le 1er janvier 1970 sont inopérantes pour en établir l’usage d’habitation à cette date.
Urbanisme : Travaux sur construction existante : l’incidence d’un changement de destination ou sous-destination
CAA Paris, 28 déc. 2023, n° 23PA01639, Aux termes de l’article R. 421-13 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue du décret du 28 décembre 2015 entrée en vigueur le 1er janvier 2016 : « Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme à l’exception : / a) Des travaux mentionnés aux articles R. 421-14 à R. 421-16, qui sont soumis à permis de construire ; / b) Des travaux mentionnés à l’article R. 421-17, qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. / (…) / Les changements de destination ou sous-destination de ces constructions définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 sont soumis à permis de construire dans les cas prévus à l’article R. 421-14 et à déclaration préalable dans les cas prévus à l’article R. 421-17 ». Aux termes de l’article R. 421-14 du même code, dans sa rédaction issue du même décret : « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires : / (…) c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 (…) ». Aux termes de l’article R. 421-17 du même code, dans sa rédaction issue du même décret : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / (…) / b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27 ; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 (…) »…….Il résulte de ces dispositions que des travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade d’un bâtiment sont soumis à permis de construire lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de la destination de ce bâtiment au sens de l’article R. 151-27 ou d’un changement de sa seule sous-destination au sens de l’article R. 151-28.
Société (en général) : Évaluation des droits sociaux : précisions sur les obligations respectives de l’expert et du juge
Cass. com., 17 janv. 2024, n° 22-15.897, Ayant souverainement constaté la commune intention des parties à la convention de cession des titres, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il convenait de condamner les cessionnaires à payer aux cédants le complément de prix fixé par l’expert en application de la méthode comptable correspondante, l’expert n’ayant exprimé aucune préférence à cet égard mais seulement indiqué la méthode comptable qu’il aurait préconisée lors de l’établissement, par les sociétés concernées, de leurs comptes annuels.
Société (en général) : Dénonciation d’une inscription hypothécaire à la caution à l’adresse figurant sur l’extrait K-bis de la société cautionnée
Cass. 2e civ., 21 déc. 2023, n° 21-25.887 : Pour déclarer irrecevable l’exception de nullité de l’acte de cautionnement, l’arrêt retient que l’acte de dénonciation a été signifié à M. [R] à une adresse à laquelle il s’était domicilié sur l’extrait K-bis de la société de la plaine Capesterre en sa qualité de gérant et que M. [R] ne pouvait reprocher à l’huissier de justice de se rendre à cette adresse pour délivrer son acte. Elle en déduit que l’inscription hypothécaire a été régulièrement dénoncée à M. [R] et qu’elle constituait, dès lors, un commencement d’exécution des actes de cautionnement.
En se déterminant ainsi, sans rechercher si la banque connaissait l’adresse personnelle de M. [R] mentionnée sur l’acte notarié de prêt produit aux débats, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.
Contrats et obligations : Sanction du manquement aux obligations précontractuelles d’information
Cass. 1re civ., 20 déc. 2023, n° 22-18.928 : Il résulte de la combinaison de l’article L. 111-1 du Code de la consommation, qui n’assortit pas expressément de la nullité du contrat le manquement aux obligations d’information précontractuelles qu’il énonce, et de l’article 1112-1 du code civil, qu’un tel manquement du professionnel à l’égard du consommateur entraîne l’annulation du contrat, dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil, si le défaut d’information porte sur des éléments essentiels du contrat. Ayant retenu que le vendeur n’avait pas satisfait aux obligations d’information précontractuelles prévues à l’article L. 111-1 du code de la consommation dès lors que ni les caractéristiques essentielles des produits achetés ni le délai de livraison et d’installation de ces produits n’étaient précisément mentionnés sur le bon de commande, ce dont il résultait que le consentement du consommateur sur des éléments essentiels du contrat avait nécessairement été vicié pour procéder d’une erreur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que le contrat de vente devait être annulé.
Urbanisme : Une décision tacite de non-opposition à déclaration née à l’insu du pétitionnaire
CAA Marseille, 28 déc. 2023, n° 22MA00833, Le maire de la commune avait informé le pétitionnaire que, faute de produire les pièces complémentaires qui lui étaient réclamées, une décision tacite d’opposition serait opposée à sa déclaration préalable de travaux, en application du b) de l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme. N’ayant pas produit la totalité des pièces ainsi réclamées, dès lors qu’il contestait l’exigibilité de certaines d’entre elles, le pétitionnaire avait déféré devant le tribunal administratif la décision tacite d’opposition qui devait être regardée comme née du silence gardé par l’administration, en vertu de l’interprétation des dispositions du code de l’urbanisme que la jurisprudence faisait alors prévaloir. Le tribunal administratif a annulé cette décision et a enjoint à la commune de prendre une nouvelle décision sur la déclaration préalable. Saisie en appel par la commune, la Cour annule le jugement du tribunal administratif, en constatant qu’eu égard au revirement de jurisprudence intervenu depuis le jugement attaqué, le silence gardé par l’administration sur la déclaration préalable avait fait naître une décision tacite de non-opposition, en dépit de la non-production par le pétitionnaire des pièces complémentaires qui lui avaient été demandées dès lors que celles-ci n’étaient pas exigibles, et en soulevant, en conséquence, d’office l’irrecevabilité de ses conclusions dirigées contre une décision tacite d’opposition inexistante. Toutefois, sur les conclusions incidentes du pétitionnaire, la Cour enjoint au maire de la commune de lui délivrer un certificat de non-opposition à déclaration préalable, en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, sans qu’y fasse obstacle ni l’arrêté d’opposition pris en exécution de l’injonction prononcée par le jugement annulé ni la non-réalisation des travaux dans un délai de trois ans à compter de la naissance de la décision tacite de non-opposition.
Procédure civile : La déclaration d’appel doit être signifiée au débiteur en liquidation judiciaire
Cass. 2e civ., 21 déc. 2023, n° 21-23.178, Il résulte de l’article 905-1 du code de procédure civile que, dans la procédure à bref délai, la déclaration d’appel doit être signifiée à toute partie intimée devant la cour d’appel, qu’elle soit ou non représentée par son liquidateur judiciaire. Lorsque le débiteur placé en liquidation judiciaire est intimé, la déclaration d’appel doit, dès lors, lui être signifiée.
Doctrine administrative
Fiscalité : Réductions d’impôt « Malraux » et « Denormandie dans l’ancien » : un rapport invite l’exécutif à faire évoluer les deux dispositifs
IGF, actualités, 8 janv. 2024 (Ancien) Les réductions d’impôt « Malraux » et « Denormandie dans l’ancien » sont deux dispositifs réduisant l’impôt sur le revenu des propriétaires qui améliorent ou restaurent un bien immobilier destiné à être (re)mis sur le marché de la location. Leur évaluation commune a été demandée par le Parlement, en raison de la fin programmée au 31 décembre 2023 de la réduction d’impôt « Denormandie dans l’ancien » et du volet de la réduction d’impôt « Malraux » relatif aux quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Ces enseignements ne permettent toutefois pas de conclure sur l’efficacité de ces dispositifs. Dans l’hypothèse d’une prolongation au-delà du 31 décembre 2023, les inspections générales recommandent de retenir des durées plus longues que les reconductions annuelles précédemment décidées. Cette proposition a été en partie mise en œuvre puisque ces éléments ont été reconduits pour trois ans.
Plus généralement, les inspections générales invitent le Gouvernement à concevoir une évolution de ces deux dispositifs dans une réflexion plus globale d’adaptation de la fiscalité et des aides relatives au logement afin d’en assurer l’alignement avec les objectifs de transition écologique à l’horizon 2050.
Chiffres et statistiques
Immobilier : Le prix des terrains et du bâti pour les maisons individuelles en 2022
Min. Trans. Écol., datalab, 15 déc. 2023. En 2022, le prix moyen du mètre carré de terrain acheté pour faire construire une maison individuelle en France est de 92 €.
Construction : Construction de logements : résultats à fin novembre 2023
Statinfos, n° 607, déc. 2023 En novembre 2023, les autorisations de logements diminuent et s’établissent à 30 400 (– 1 % par rapport à octobre).
Construction : Construction de locaux : résultats à fin novembre 2023
Statinfos, n° 606, déc. 2023 Au cours des 3 derniers mois, de septembre à novembre 2023, les enregistrements d’autorisation à la construction de locaux non résidentiels s’élèvent à 10,4 millions de m².
Logement : Part des résidences principales dans les logements locatifs sociaux
Min. Trans. Écol., datalab, 21 déc. 2023 A u 1er janvier 2023, 15,9 % des résidences principales en France sont des logements locatifs sociaux, soit 5,3 millions de logements sociaux.
Démographie : Projections du nombre de ménages à horizon 2030 et 2050 : analyse des modes de cohabitation et de leurs évolutions
Min. Trans. Écol., doc. de travail, déc. 2023 Entre 2008 et 2018, le nombre de ménages français a augmenté suivant un rythme moyen de 248 000 ménages par an, soit autant de résidences principales.
Autres
La loi de finances pour 2024 a été promulguée le 29 décembre 2023 et publiée au Journal officiel le lendemain. Elle comporte de nombreuses mesures, concernant différents impôts.
Les « précisions » de la loi de finances pour 2024 concernant le champ d’application du pacte Dutreil
Le dispositif Dutreil (CGI, art. 787 B et 787 C) subit une nouvelle modification législative. La loi de finances pour l’année 2024 précise les conditions d’application du dispositif Dutreil dans le cas où une entreprise exerce à la fois des activités opérationnelles et civiles. Pour bénéficier de l’exonération partielle prévue par ce dispositif, il est désormais requis que l’activité opérationnelle soit prépondérante et principale, tandis que l’activité civile doit rester accessoire.
La détermination de cette prépondérance se fait en fonction de la nature et des modalités d’exercice de l’activité de l’entreprise concernée.
Cette règle est en accord avec la doctrine administrative antérieure (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 n°20 [2]) ainsi qu’avec la jurisprudence récente (notamment Cass. Com. 25 janvier 2023 n°20-23.137 F-D), et a désormais force de loi.
Par ailleurs, la loi de finances pour 2024 étend l’éligibilité au dispositif Dutreil aux activités des « holdings animatrices ». Ces holdings sont désormais considérées comme exerçant une activité opérationnelle du fait de leur implication active dans la gestion et le contrôle des filiales, fournissant divers services juridiques, administratifs, comptables et financiers à ces dernières.
