JURISPRUDENCE
Successions et libéralités : Désignation d’un notaire pour les opérations de partage : leur complexité impose la commission d’un juge (Cass. 1ere civ, du 22/11/2023)
Il résulte de l’article 1364, alinéa 1, du code de procédure civile que lorsque la complexité des opérations justifie la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de partage prévues aux articles 1364 à 1376 de ce code, le tribunal doit également commettre un juge pour surveiller ces opérations.
Gestion immobilière : CNN de l’immobilier : extension d’un avenant sur la formation professionnelle (A. n° TREL2326685A, du 22/11/2023)
Bail commercial : Les dispositions relatives au droit de préférence du locataire à bail commercial ne s’appliquent pas en cas de vente judiciaire sur saisie immobilière (Cass. 3e civ, avis du 30/11/2023)
Les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce relatives au droit de préférence du locataire à bail commercial, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice.
Expropriation : Éviction anticipée du locataire à la date de la décision de préemption : droit à indemnisation des constructions (Cass. 3e civ, du 23/11/2023)
L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué ; dès lors, la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions (3e Civ., 5 janvier 2012, n° 10-26.965, Bull. 2012, III, n° 3).
Selon l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme, si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation.
En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du Code civil pour fixer le montant de l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions.
Construction : Point de départ de la prescription des recours des constructeurs : précisions de la règle en cas de recours successifs (Cass. 3e civ, du 23/11/2023)
Conformément à l’article 2224 du Code civil, le constructeur auquel la victime des dommages demande en justice la réparation de son préjudice doit former ses actions récursoires contre les autres constructeurs et sous-traitants dans un délai de cinq ans courant à compter de cette demande. Il n’est pas fait exception à cette règle lorsque le recours est provoqué par l’action récursoire d’un autre responsable mis en cause par la victime.
Bail commercial : Engagement de la caution solidaire et coût de remise en état du local à la sortie du locataire (Cass. 3e civ, avis du 30/11/2023)
Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance.
La caution solidaire, qui s’est engagée à l’exécution de toutes les obligations du bail incombant au preneur si celui-ci n’y satisfait pas, est tenue, dans les mêmes conditions, notamment quant au mode de preuve de la créance des bailleurs, au paiement des réparations locatives.
Ayant relevé que le bail avait pris fin le 22 janvier 2016, ce dont il se déduisait que les clés du local avaient été restituées à la bailleresse à cette date, et souverainement retenu que l’obligation des cautions expirait le 29 février 2016, la cour d’appel a exactement énoncé que les cautions étaient redevables de toutes les sommes restant dues par la locataire à la suite de la résiliation du bail.
Vu les articles 1720, 1730, 1755 et 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, du Code civil :
Selon les deux premiers de ces textes, le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives et, s’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Selon le troisième, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Selon le dernier, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il en résulte que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse.
L’arrêt relève, d’une part, que le local a été donné à bail à l’état neuf et à l’état brut hors quelques travaux effectués par la bailleresse, d’autre part, qu’une clause intitulée « améliorations » prévoit que tous travaux réalisés par le locataire resteront la propriété de la bailleresse, celle-ci ayant toutefois le droit d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif et aux frais exclusifs du locataire, hormis les travaux d’aménagement (sanitaire, électricité, chauffage).
Il retient que la bailleresse est en droit de réclamer le paiement des travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté.
DOCTRINE ADMINISTRATIVE
Bail d’habitation : Publication de la circulaire de présentation de dispositions de la loi « anti-squat » (Circ. n° JUSD2331904C du 23/11/2023, BOMJ du 27/11/2023)
En premier lieu, le législateur a renforcé la répression des atteintes au domicile. En deuxième lieu, il a créé des nouvelles incriminations afin de réprimer les atteintes à la propriété privée immobilière. En dernier lieu, il a complété le dispositif pénal de lutte contre les squats par diverses dispositions, notamment par la création d’un délit de propagande en faveur de ces comportements.
Urbanisme commercial : Les modalités de calcul de la surface de vente en matière d’aménagement commercial clarifiées par circulaire (Circ. n° ECOI2316200C du 15/11/2023)
Le Conseil d’État a récemment précisé la nature juridique des sas d’entrée d’un équipement commercial3. Ces derniers doivent être inclus dans le calcul de la surface de vente alors que jusque-là ils n’y étaient pas intégrés. Cette position est applicable uniquement lorsque la configuration des lieux dessert un seul et unique commerce au sein d’un même bâtiment. Dans une précédente décision4, le Conseil d’État avait clairement exclu du calcul de la surface de vente des centres commerciaux les mails et les allées desservant plusieurs boutiques au sein d’un même bâtiment.
La définition légale de la surface de vente en matière d’aménagement commercial est indissociable de celle en vigueur en matière fiscale.
La nouvelle modalité de calcul des surfaces de vente définies par la décision « Poulbric » est d’application immédiate, au jour de la publication de la décision. Dès lors, les demandes d’autorisations administratives sollicitées à compter du 16 novembre 2022 doivent en tenir compte.
La décision « Poulbric » s’applique également au cas d’une demande de régularisation engagée par un pétitionnaire suite à la mise en demeure du représentant de l’État dans le département résultant de l’application des dispositions de l’article L. 752-23 du Code de commerce.
Fiscalité : Mise à jour des valeurs locatives des locaux professionnels : l’exécutif soutient son intégration dans les rôles d’imposition 2026 (Minefi, communiqué n° 1375 du 23/11/2023)
Après le report de deux ans décidé l’an dernier et compte tenu des alertes des associations sur les conséquences de cette mise à jour sur certains locaux et de la nécessité d’en revoir les critères, la prise en compte de la mise à jour des valeurs locatives des locaux professionnels a été revue et sera désormais intégrée dans les rôles d’imposition 2026.
