L’actualisation des flux de trésorerie (DCF) est une méthode d’évaluation qui consiste à estimer la valeur d’une SCI en actualisant ses flux de trésorerie futurs à un taux reflétant le risque et le coût du capital. Cette approche est considérée comme plus dynamique que la simple capitalisation des revenus, car elle prend en compte l’évolution des loyers, les charges, les travaux à prévoir et la revente éventuelle des actifs immobiliers.
Définition et Formule
La méthode DCF, ou Discounted Cash Flow, consiste à actualiser les flux de trésorerie disponibles de l’entreprise, année après année, à un taux représentatif de son niveau de risque. La formule générale est la suivante:
∑FTD * (1 + CMPC) ^ -n + VTn . (1 + CMPC) ^ -n
o Où :
FTD : flux de trésorerie disponible
CMPC : coût moyen pondéré du capital
VT : Valeur terminale de l’entreprise en fin d’horizon
n : période estimée des flux
Le flux de trésorerie disponible (FTD) représente le montant de trésorerie excédentaire dégagé par l’entreprise chaque année. Il est calculé comme suit:
• Flux de trésorerie disponible = Résultat d’exploitation après impôt + Dotation aux amortissements nets + Investissements nets + Variation du BFR
La variation du besoin en fonds de roulement (BFR) est calculée comme suit:
• Variation du BFR = BFR à la fin de la période – BFR au début de la période
Calcul du Taux d’Actualisation (CMPC), le taux d’actualisation utilisé dans la méthode DCF correspond généralement au coût moyen pondéré du capital (CMPC). Ce taux prend en compte la structure financière de l’entreprise, ainsi que les paramètres du marché. Il est calculé selon la formule suivante:
CMPC = (Ke * Ve / (Ve + Vd)) + (Kd * (1-T) * Vd / (Ve + Vd))
o Où :
Ke : Coût des capitaux propres
Ve : Valeur des capitaux propres
Kd : Coût de la dette
Vd : Valeur de la dette
T : Taux d’imposition sur les sociétés
Processus d’Évaluation par la Méthode DCF
Le processus d’évaluation par la méthode DCF se déroule en plusieurs étapes clés:
1. Prévision des flux de trésorerie disponibles (FTD) : Il s’agit de projeter les flux de trésorerie que la SCI devrait générer sur une période définie.
2. Détermination du taux d’actualisation (CMPC) : Ce taux représente le coût moyen pondéré du capital et reflète le risque associé à l’investissement dans la SCI.
3. Calcul de la valeur actualisée des flux de trésorerie : Les flux de trésorerie futurs sont actualisés à leur valeur présente en utilisant le taux d’actualisation.
4. Calcul de la valeur terminale : Pour prendre en compte les flux de trésorerie au-delà de la période de prévision explicite, une valeur terminale est calculée.
5. Somme des flux actualisés et de la valeur terminale : La valeur de la SCI est obtenue en additionnant la valeur actualisée des flux de trésorerie et la valeur terminale.
Importance des Indicateurs BFR, FR et TN
La compréhension du Besoin en Fonds de Roulement (BFR), du Fonds de Roulement (FR) et de la Trésorerie Nette (TN) est nécessaire dans le cadre d’une évaluation basée sur les flux de trésorerie actualisés. Ces indicateurs permettent d’évaluer la capacité de la société à financer son exploitation et ses investissements.
• Le BFR influence les variations de trésorerie et peut impacter les flux futurs de l’entreprise.
• Le FR permet d’anticiper la solidité financière à long terme.
• La TN reflète la liquidité immédiate de la SCI et permet d’intégrer dans le modèle DCF la trésorerie excédentaire ou le besoin de financement.
Limites de la Méthode DCF
Bien que la méthode DCF soit largement utilisée, elle présente certaines limites:
• Difficulté de prévision : Les prévisions des flux de trésorerie futurs sont sujettes à des incertitudes, ce qui peut affecter considérablement les résultats de l’évaluation.
• Sensibilité au taux d’actualisation : Le bon choix du taux d’actualisation est essentiel, car de petites variations de ce taux peuvent avoir un impact significatif sur la valeur estimée.
• Facteurs de valeurs non pris en compte : La méthode ne prend pas en compte certains facteurs qualitatifs difficiles à quantifier.
• Estimation de la valeur résiduelle : L’évaluation d’une valeur résiduelle au-delà de la période de prévision peut être subjective.
• Dépendance aux hypothèses : Les résultats de l’analyse DCF peuvent varier considérablement en fonction des hypothèses utilisées.
Il est recommandé d’utiliser un tableur ou un logiciel dédié pour limiter les risques d’erreur de calcul.
