Une somme d’argent donnée à un enfant puis apportée à une SCI pour permettre à celle-ci d’acquérir un logement neuf peut-elle bénéficier de l’exonération temporaire de droits de donation prévue par l’article 790 A bis du Code général des impôts ?
La question était importante en pratique, notamment dans le cadre des stratégies familiales d’acquisition immobilière.
Le ministère de l’Action et des Comptes publics vient d’apporter une réponse claire : non.
Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 1er octobre 2026, l’administration considère que l’interposition d’une société civile immobilière ne permet pas de bénéficier de ce régime de faveur.
Cette position rappelle également un principe essentiel en matière de SCI : l’associé est propriétaire de parts sociales, et non directement des immeubles détenus par la société.
Que prévoit l’article 790 A bis du CGI ?
Créé par l’article 71 de la loi de finances pour 2025, l’article 790 A bis du CGI instaure une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons familiaux de sommes d’argent.
Le dispositif concerne les sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Peuvent bénéficier du dispositif les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à :
- un enfant ;
- un petit-enfant ;
- un arrière-petit-enfant ;
- ou, en l’absence de descendance, un neveu ou une nièce.
L’exonération est accordée dans une double limite :
- 100 000 € par donateur à un même donataire ;
- 300 000 € par donataire.
Mais cette exonération est subordonnée à une condition essentielle : le donataire doit affecter les sommes reçues, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement, à l’une des opérations prévues par le texte.
Il peut s’agir de l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou de certains travaux de rénovation énergétique réalisés dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale.
Le dispositif est par ailleurs assorti de conditions de conservation ou d’affectation du logement pendant cinq ans.
Source : article 790 A bis du CGI, issu de l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025.
Que se passe-t-il lorsque l’acquisition est réalisée par une SCI ?
C’était précisément l’objet de la question écrite n° 07854 posée par le sénateur Alain Joyandet.
Prenons un exemple.
Des parents donnent 100 000 € à leur enfant.
Celui-ci est associé d’une SCI et apporte les 100 000 € à la société. La SCI utilise ensuite cette somme pour acquérir un appartement neuf.
D’un point de vue économique, les fonds donnés ont effectivement permis de financer l’acquisition du logement.
Mais juridiquement, ce n’est pas le donataire qui a acquis l’immeuble.
C’est la SCI.
Et cette différence est déterminante.
L’apport de la somme à une SCI exclut l’exonération
Dans sa réponse publiée le 1er octobre 2026, le ministère rappelle que l’article 790 A bis impose que les sommes reçues soient affectées par le donataire à l’acquisition d’un immeuble.
Lorsque le donataire apporte les sommes à une SCI, il ne les affecte pas lui-même à l’acquisition de l’immeuble.
Il les affecte à la société.
C’est ensuite la SCI, personne morale distincte de ses associés, qui procède à l’acquisition.
L’administration en déduit que la condition posée par l’article 790 A bis du CGI n’est pas satisfaite.
La solution est donc la suivante : donation au donataire → apport des fonds à la SCI → acquisition par la SCI = absence d’exonération au titre de l’article 790 A bis.
Peu importe que les sommes apportées soient effectivement et immédiatement utilisées par la SCI pour acheter le logement.
Le compte courant d’associé ne permet pas davantage de bénéficier du dispositif
Une autre solution pourrait consister à ne pas apporter les sommes au capital de la SCI, mais à les mettre à sa disposition par l’intermédiaire d’un compte courant d’associé.
Cette solution ne modifie pas l’analyse.
Dans cette hypothèse, le donataire devient créancier de la SCI.
Il ne devient toujours pas propriétaire de l’immeuble acquis.
Le ministère précise ainsi que le dispositif ne peut pas davantage s’appliquer lorsque les sommes données sont mises à disposition de la SCI sous la forme d’un compte courant d’associé.
La qualification juridique de l’opération reste déterminante : le donataire détient une créance à l’encontre de la société, tandis que l’immeuble appartient à la SCI.
Même exclusion pour les travaux de rénovation énergétique
Le ministère adopte la même position concernant le second volet du dispositif : les travaux de rénovation énergétique.
L’article 790 A bis vise les travaux réalisés dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale.
Ainsi, lorsqu’un logement appartient à une SCI, l’associé n’en est pas juridiquement propriétaire, même s’il détient la majorité, voire la quasi-totalité, des parts sociales de cette société.
Le fait que l’associé occupe personnellement le logement ne suffit donc pas.
Les travaux réalisés sur un immeuble appartenant à la SCI ne peuvent bénéficier de l’exonération prévue par l’article 790 A bis au titre d’une donation reçue par l’associé.
Pourquoi une interprétation aussi stricte ?
La réponse ministérielle rappelle que l’article 790 A bis du CGI constitue un dispositif fiscal dérogatoire au droit commun.
Or, les régimes d’exonération sont d’interprétation stricte.
L’administration ne retient donc pas une approche économique consistant à rechercher la destination finale des sommes données.
Elle applique les conditions juridiques prévues par le texte.
Il faut donc identifier :
- celui qui reçoit la donation ;
- celui qui affecte juridiquement les fonds ;
- celui qui acquiert l’immeuble ;
- et celui qui est juridiquement propriétaire du logement.
L’interposition d’une SCI rompt ici le lien direct exigé entre le donataire, l’utilisation des fonds et la propriété de l’immeuble.
Détenir des parts de SCI n’est pas détenir directement l’immeuble
Cette réponse ministérielle présente également un intérêt qui dépasse le seul dispositif de l’article 790 A bis.
Elle illustre une distinction fondamentale en droit des sociétés et en matière d’évaluation de parts de SCI.
Une SCI possède un patrimoine propre, distinct de celui de ses associés.
Lorsqu’un immeuble appartient à une SCI, ce sont donc les droits sociaux qui appartiennent aux associés et non une fraction indivise de chacun des immeubles figurant à l’actif de la société.
Un associé détenant 50 % d’une SCI propriétaire d’un immeuble évalué à 1 000 000 € n’est donc pas directement propriétaire de 50 % de cet immeuble.
Il détient 50 % des parts sociales de la SCI.
Cette distinction est fondamentale lorsqu’il s’agit d’évaluer des parts sociales.
La valeur des titres ne correspond pas nécessairement à la simple application d’un pourcentage de détention à la valeur vénale des immeubles.
L’évaluation nécessite notamment d’examiner la valeur des actifs et des passifs de la société, ses emprunts, les comptes courants d’associés, les droits et obligations attachés aux parts, les dispositions statutaires ainsi que, selon le contexte de l’évaluation, les éventuelles décotes susceptibles d’être justifiées.
Exemple pratique
Un père donne 100 000 € à sa fille en octobre 2026.
Deux situations peuvent être distinguées.
Première situation : la fille utilise directement les 100 000 € pour acquérir un logement neuf répondant aux conditions de l’article 790 A bis.
Sous réserve du respect de l’ensemble des autres conditions légales, l’exonération peut être applicable.
Deuxième situation : la fille apporte les 100 000 € à une SCI familiale qui acquiert le même logement neuf.
L’exonération prévue par l’article 790 A bis ne s’applique pas.
Le résultat économique peut sembler proche.
La situation juridique est pourtant différente : dans le premier cas, la fille est propriétaire de l’immeuble ; dans le second, elle est propriétaire de parts de la société qui détient l’immeuble.
Ce qu’il faut retenir
L’article 790 A bis du CGI constitue un dispositif temporaire particulièrement intéressant pour certaines transmissions familiales de sommes d’argent.
Mais son champ d’application doit être apprécié strictement.
La réponse ministérielle du 1er octobre 2026 apporte désormais une réponse explicite concernant les SCI : l’apport ou la mise à disposition de la somme donnée à une SCI ne permet pas de bénéficier de l’exonération, même lorsque la société utilise ensuite ces fonds pour acquérir un immeuble neuf ou en VEFA.
La même exclusion s’applique aux travaux de rénovation énergétique réalisés sur un logement appartenant à une SCI.
Avant de mettre en œuvre une opération combinant donation familiale et acquisition immobilière par l’intermédiaire d’une SCI, il est donc indispensable de distinguer le financement de l’opération de la propriété juridique de l’immeuble.
Cette distinction est également au cœur de l’évaluation des parts de SCI : l’associé ne détient pas directement une quote-part des immeubles, mais des droits sociaux dont la valeur doit faire l’objet d’une analyse spécifique.
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Sources
- Code général des impôts, article 790 A bis, dans sa rédaction issue de l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025.
- Sénat, question écrite n° 07854 de M. Alain Joyandet, publiée le 26 février 2026, « Application de l’article 790 A bis du code général des impôts dans le cadre de sociétés civiles immobilières » ; réponse du ministère de l’Action et des Comptes publics publiée au JO Sénat du 1er octobre 2026.
- BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, « Mutations à titre gratuit de meubles ou d’immeubles – Donations – Régimes spéciaux et exonérations – Exonérations », mise à jour du 4 septembre 2025.
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