Le potin de la semaine
Chez ADMA Expertise, nous sommes régulièrement sollicités pour des évaluations dans des contextes très variés. Et il y a un sujet qui revient presque à chaque dossier : les décotes.
On l’entend souvent : « l’expert a appliqué une décote de 20 % », parce que c’est l’usage, parce qu’on fait comme ça. Mais ce n’est pas suffisant. Une décote ne se décide pas au doigt mouillé. Elle se construit, se justifie, se documente. Elle repose sur des critères précis.
C’est précisément ce qui distingue une évaluation professionnelle d’une simple estimation. Le travail de l’expert ne consiste pas à annoncer un chiffre. Il consiste à démontrer, point par point, comment on y arrive. Et quand la méthode est rigoureuse, la décote n’a plus rien d’arbitraire : elle devient la traduction chiffrée d’une réalité économique. On ne décote pas pour arriver à une valeur attendue.
La Cour administrative d’appel de Bordeaux vient justement de rendre, le 21 mai dernier, un arrêt qui illustre ce principe presque mot pour mot. Et pour une fois, l’affaire concerne un château basque et 77 hectares de terrains, ce qui ne gâche rien.
L’affaire oppose la SA Société de Larraldia à l’administration fiscale (CAA Bordeaux, 3e chambre, 21 mai 2026, n° 24BX00212). Au 31 décembre 2014, la société avait comptabilisé une provision pour dépréciation de 1 528 679 euros sur des terrains dont la valeur comptable s’élevait à 2 277 179 euros, ramenant leur valeur vénale estimée à 748 500 euros. L’administration a réintégré cette provision dans le résultat imposable, entraînant un rappel d’impôt sur les sociétés de 69 575 euros en droits et pénalités. La société a contesté devant le tribunal administratif de Pau, qui l’a déboutée en novembre 2023, puis devant la cour, qui vient de confirmer le rejet.
Sur le principe, rien de nouveau : une provision n’est déductible, en application de l’article 39, 5° du code général des impôts et de l’article 38 sexies de l’annexe III du même code, qu’à condition de correspondre à une perte nettement précisée dans sa nature, évaluable avec une approximation suffisante, probable à la date de clôture et rattachée à des opérations déjà réalisées à cette date. Et la charge de la preuve pèse sur le contribuable, qui doit justifier tant le montant que le principe de la déduction. Ce qui est intéressant, c’est la façon dont la cour démonte, poste par poste, l’évaluation produite par la société.
Le domaine se divisait en deux ensembles. D’un côté, environ 10 hectares jouxtant le château, classés en zone 2AU du plan local d’urbanisme de Villefranque. L’expert immobilier mandaté par la société avait retenu une valeur de 2,20 euros le mètre carré, en s’appuyant sur la vente, le 26 avril 2010, d’une propriété voisine, le château de Miotz, réalisée à 1,39 euro le mètre carré en zone N. Entre les deux chiffres, un ajustement de près de 58 % pour tenir compte du changement de zonage. Un ajustement que rien, dans le rapport d’expertise, ne venait chiffrer ni expliquer. La société s’est bornée à invoquer les « caractéristiques particulières » des terrains et l’absence de comparables directs. La cour a considéré que cela ne suffisait pas : l’absence de comparable direct n’excuse pas l’absence de méthode, elle l’exige davantage, puisqu’il faut alors combler l’écart par un raisonnement explicite plutôt que par une affirmation.
De l’autre côté, environ 70 hectares de bois, prés et friches en zone N, valorisés sur la base des statistiques Safer des Pyrénées-Atlantiques pour la période 2010-2012, soit un prix de 7 550 euros l’hectare. La cour a jugé que ces statistiques, qui constituent une moyenne départementale, ne se référaient à aucune transaction précise réalisée avant le 31 décembre 2014 dans un secteur géographique proche. Autrement dit, une moyenne ne remplace pas une transaction. La société a d’ailleurs tenté de s’appuyer sur une doctrine administrative relative à l’ISF (BOI-PAT-ISF-30-50-10) pour légitimer le recours aux statistiques Safer en matière de BIC : la cour a écarté l’argument, ce texte ne comportant aucune interprétation de la loi fiscale susceptible d’être opposée à l’administration sur ce terrain.
Enfin, la société invoquait la vente d’une partie des terrains intervenue le 30 septembre 2019, à 524 600 euros, un prix inférieur à l’estimation de 2014, pour conforter rétroactivement sa provision. La cour a balayé l’argument d’une phrase : une transaction survenue cinq ans après la constitution de la provision est sans incidence sur son bien-fondé à la date où elle a été comptabilisée. Ce point mérite d’être retenu au-delà de cette affaire. La date de clôture est un couperet. Ce qui se passe après n’a pas vocation à rattraper ce qui n’a pas été justifié avant, sous peine de vider la condition de probabilité de tout contenu : n’importe quel événement postérieur pourrait alors servir à valider n’importe quelle provision.
Pour l’expert, le message est sans ambiguïté. Une grille d’ajustement ne se contente pas d’exister, elle se démontre : chaque écart entre le bien évalué et son comparable doit être identifié, chiffré, motivé, que ce soit sur le zonage, la constructibilité, la desserte ou la localisation. Dire qu’un bien est « atypique » ou qu’il n’existe « pas de comparable direct » n’est jamais une réponse en soi, c’est le début d’un travail : pour les châteaux et domaines, où les termes de comparaison sont rares, il faut multiplier les indices, les pondérer, ou construire une méthode alternative (valeur de rendement, d’usage, par composantes) et la justifier tout autant que la première.
Les statistiques Safer restent un outil utile, mais elles ne peuvent constituer, seules, le socle d’une évaluation destinée à une provision fiscale ou à une expertise judiciaire. Elles doivent être recoupées avec des transactions réelles et datées, identifiées par leur localisation, leur surface et leur prix unitaire, dans un rayon et une période pertinents au regard de la date d’évaluation.
Et cette date d’évaluation, justement, doit être verrouillée dès le départ du rapport : on ne mobilise que des données antérieures ou contemporaines, et les événements postérieurs, s’ils sont mentionnés, ne le sont qu’à titre d’information contextuelle, jamais comme fondement de la valeur retenue. La règle vaut a fortiori pour les évaluations rétrospectives, à la date d’un décès, d’une donation ou d’un apport, où la tentation de s’appuyer sur ce qui s’est passé « depuis » est parfois grande.
Rien de tout cela n’est nouveau dans son principe. Mais l’arrêt a le mérite de rappeler, avec un cas concret et des chiffres, que le juge de l’impôt exige la même rigueur méthodologique que celle qu’on attend, ou qu’on devrait attendre, de toute évaluation professionnelle.
