Analyse de la CAA de Marseille, 18 juin 2026, n° 25MA01117
L’arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Marseille le 18 juin 2026 rappelle avec force qu’un changement de régime fiscal d’une SCI ne constitue pas une simple formalité déclarative. Lorsqu’une SCI cesse d’exercer une activité commerciale relevant de l’impôt sur les sociétés pour revenir à une activité civile relevant de l’impôt sur le revenu, les conséquences fiscales peuvent être considérables.
Au-delà de la question fiscale, cette décision présente également un intérêt majeur pour les experts en évaluation. Elle rappelle que la détermination de la valeur vénale d’un actif immobilier devient un élément central de la procédure, puisque cette valeur sert directement de base au calcul de la plus-value latente immédiatement imposable.
Les faits
La SCI Villa Savina était propriétaire d’une villa située à Villefranche-sur-Mer.
Après avoir exploité ce bien en location meublée, activité commerciale entraînant son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, la SCI a décidé de mettre gratuitement la villa à la disposition de ses associés.
L’administration fiscale a considéré que cette modification mettait fin à l’activité commerciale et entraînait :
- la cessation de l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés ;
- l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés ;
- l’imposition de la plus-value latente sur l’immeuble ;
- une retenue à la source sur les bénéfices réputés distribués à un associé résident irlandais.
La SCI contestait tant la procédure que la valeur retenue pour l’immeuble.
La Cour rejette intégralement sa requête.
Une activité commerciale caractérisée malgré une exploitation limitée
La SCI soutenait que la villa avait essentiellement été mise gratuitement à la disposition de ses associés et que les locations meublées demeuraient occasionnelles.
La Cour ne suit pas ce raisonnement.
Elle relève notamment que :
- les loyers étaient encaissés par la SCI ;
- les contrats de location étaient conclus pour son compte ;
- plusieurs locations meublées avaient été réalisées sur différentes périodes.
Ces éléments suffisent à caractériser une activité habituelle de location meublée, peu important que cette activité n’ait pas généré un bénéfice important.
La SCI relevait donc bien de l’impôt sur les sociétés.
Le retour à l’impôt sur le revenu constitue une cessation d’entreprise
L’enseignement principal de cette décision réside dans les conséquences du changement d’affectation du bien.
En mettant fin à son activité commerciale pour revenir à une simple mise à disposition gratuite au profit des associés, la SCI cesse d’être passible de l’impôt sur les sociétés.
Pour l’administration comme pour la Cour, cette situation constitue une cessation d’entreprise au sens des articles 201 et 221 du CGI.
Cette cessation entraîne immédiatement :
- l’imposition des bénéfices non encore taxés ;
- l’imposition des plus-values latentes sur les immobilisations ;
- l’application éventuelle des dispositions relatives aux revenus réputés distribués.
Le changement d’usage du bien immobilier suffit donc à produire des conséquences fiscales particulièrement importantes.
La valeur vénale devient un enjeu déterminant
L’administration a évalué la villa à 4 030 000 €, contre une valeur nette comptable de 1 858 217 €, générant une plus-value latente imposable de 2 171 783 €.
Pour parvenir à cette valeur, elle a retenu une méthode classique par comparaison reposant sur plusieurs ventes de villas présentant des caractéristiques similaires dans le même secteur géographique.
La SCI contestait notamment :
- les termes de comparaison retenus ;
- la proximité d’un poste EDF ;
- la présence de lignes électriques ;
- certaines différences de surfaces entre les biens comparés.
La Cour estime cependant que ces critiques ne sont pas suffisamment démontrées et valide intégralement l’évaluation de l’administration.
Le point de vue de l’expert en évaluation
Cet arrêt rappelle que l’expert doit dès la prise de connaissance du dossier adopter une démarche d’analyse globale afin de comprendre l’historique de la société, l’évolution de son activité et les événements susceptibles d’avoir des conséquences sur la valorisation.
Parmi les premiers points de vigilance figure l’identification d’un changement de régime fiscal ou de nature d’activité. Le passage d’une activité commerciale (location meublée soumise à l’impôt sur les sociétés) à une activité civile (mise à disposition gratuite ou location nue relevant de l’impôt sur le revenu) constitue un élément déterminant. Il ne modifie pas seulement le cadre fiscal de la SCI : il peut entraîner une cessation d’entreprise, avec pour conséquence l’imposition immédiate des plus-values latentes.
Une décision riche d’enseignements pour les SCI
Au-delà de son intérêt fiscal, cet arrêt rappelle plusieurs principes essentiels :
- une activité habituelle de location meublée fait basculer une SCI dans le champ de l’impôt sur les sociétés ;
- le retour à une activité civile peut constituer une véritable cessation d’entreprise ;
- cette cessation entraîne l’imposition immédiate des plus-values latentes ;
- la détermination de la valeur vénale devient alors un enjeu financier majeur.
Pour les experts en évaluation, cette décision confirme que leur intervention dépasse largement la simple estimation immobilière.
