Le potin de la semaine
Dans quelques semaines, nous interviendrons au Congrès des Experts Fonciers et des Experts Forestiers, le 12 juin 2026 à Tours, afin d’échanger autour de la valorisation des châteaux, à la suite de la sortie du Guide pratique d’évaluation des châteaux.
En effet, l’évaluation de ce type d’actifs s’accompagne fréquemment de la présence de réserves foncières, notamment boisées, relevant de problématiques spécifiques. Ces dernières nécessitent, le plus souvent, le recours à des compétences complémentaires, en particulier celles d’experts forestiers.
Cette intervention sera ainsi l’occasion de croiser les regards entre experts immobiliers et experts fonciers, afin d’enrichir l’analyse et d’apporter une vision globale de ces ensembles patrimoniaux complexes.
Nous sommes très heureuses de pouvoir participer à cette table ronde et d’échanger avec vous à cette occasion.
La billetterie est ouverte à tous, vous pouvez vous inscrire via le lien ci-dessous.
https://my.wilout-online.com/ca20904b6305d3c993f0ea8aab75f314/s
Valeur locative et droit d’option : quand la technique oblige à frôler le droit sans jamais y entrer
Dans les contentieux de baux commerciaux, il y a une séquence que l’on voit revenir, presque toujours selon le même schéma. Un congé avec offre de renouvellement est délivré, le locataire accepte le principe mais conteste le loyer, une expertise est ordonnée, et puis, au milieu du processus, le locataire exerce son droit d’option.
C’est exactement la configuration retenue par la cour d’appel de Grenoble dans son arrêt du 21 mars 2024 .
À partir de là, tout change. Le bail, que l’on pensait prolongé, disparaît rétroactivement. Le locataire devient occupant. Et le loyer laisse place à une indemnité d’occupation.
Sur le papier, la règle est simple. Cette indemnité doit être fixée à la valeur locative. Mais dans la réalité des dossiers, c’est précisément à ce moment-là que les difficultés commencent.
Parce que déterminer une valeur locative dans ce contexte ne consiste pas seulement à regarder le marché. Cela impose d’entrer dans le bail qui n’existe plus, d’en analyser les clauses, et d’en tirer des conséquences économiques.
Autrement dit, l’expert est invité à manipuler un objet juridique devenu instable.
Dans l’affaire de Grenoble, l’expert avait procédé de manière classique. Analyse du local, de sa situation, de la commercialité, des références. Il avait également examiné les clauses du bail, notamment celles relatives à la destination, à la sous-location, aux obligations respectives des parties, pour conclure à un certain équilibre global .
La cour d’appel valide cette approche. Elle retient que les avantages accordés au locataire sont compensés par d’autres mécanismes, et confirme une valeur locative déterminée de manière assez pragmatique.
Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 janvier 2026, vient rappeler une règle qui change la perspective .
Certaines clauses ne peuvent pas être diluées dans une appréciation globale. Elles doivent produire un effet spécifique. C’est le cas, notamment, du transfert de la taxe foncière.
Cette charge, qui incombe normalement au bailleur, lorsqu’elle est mise à la charge du locataire sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative.
On est ici dans un raisonnement très structuré. Ce n’est plus une question d’équilibre général du bail. C’est une correction ciblée, directement liée à une obligation contractuelle.
Et c’est là que le travail de l’expert devient délicat. Pour appliquer ce correctif, il faut d’abord qualifier la clause. Est-ce un transfert pur et simple de charge ? Existe-t-il une contrepartie ? La clause est-elle équilibrée ou non ? Ces questions relèvent du droit. Pourtant, leurs conséquences sont purement économiques.
Dans la pratique, cette articulation est loin d’être évidente.
Prenons un dossier concret. Un bail met à la charge du locataire la taxe foncière, les grosses réparations, et lui accorde une grande liberté de destination. Faut-il considérer que ces éléments s’annulent ? Ou faut-il isoler chaque clause et lui donner un poids propre dans la valorisation ?
L’arrêt de la Cour de cassation invite clairement à la seconde approche. Mais cette approche impose une vigilance particulière. Car à partir du moment où l’on isole une clause pour en mesurer l’effet, on commence nécessairement à en discuter la portée. Et c’est précisément ce que les parties ne manquent pas d’exploiter.
Dans les dires, la discussion se déplace rapidement. On ne parle plus de surface, de situation ou de références. On parle de validité, d’interprétation, d’équilibre contractuel. Autrement dit, on tire l’expert vers le terrain du droit.
Dans l’affaire de Grenoble, le débat a porté sur la prise en compte des clauses, sur leur équilibre, sur la question des charges et des correctifs à appliquer. Chaque point technique était adossé à une lecture juridique du bail .
Et c’est logique. La valeur locative, telle que définie par l’article L.145-33 du code de commerce, intègre les obligations respectives des parties. Autrement dit, le droit est déjà dans la méthode. Mais il n’appartient pas à l’expert de le dire.
C’est toute la difficulté. L’expert doit comprendre le droit pour produire une évaluation pertinente, tout en évitant de se positionner sur des questions qui ne relèvent pas de sa mission. Dans ce type de dossier, la bonne approche consiste à déplacer le raisonnement.
Il ne s’agit pas de dire si une clause est valable ou non. Il s’agit d’en mesurer les effets dans différentes hypothèses.
Prenons l’exemple de la taxe foncière.
Une première approche consiste à l’intégrer dans la structure du bail, sans correction. Une seconde consiste à la neutraliser en tant que charge anormale. Une troisième peut consister à appliquer un correctif partiel. Chacune de ces hypothèses conduit à une valeur différente.
Le rôle de l’expert est alors de documenter ces écarts, d’expliquer leur origine, et de rendre ces scénarios lisibles. Ce travail est exigeant. Il suppose de sortir d’une logique de chiffre unique pour entrer dans une logique d’analyse. Mais c’est aussi ce qui sécurise le rapport.
Car ce que sanctionne la Cour de cassation, ce n’est pas une erreur d’appréciation isolée. C’est une méthode qui ne prend pas suffisamment en compte les effets juridiques des clauses.
Et inversement, ce que les parties reprochent le plus souvent à l’expert, c’est d’avoir franchi la frontière et d’avoir tranché une question de droit. Entre ces deux risques, la marge de manœuvre est étroite.
Les décisions récentes invitent à une forme de rigueur supplémentaire. Ne plus raisonner uniquement en équilibre global du bail, mais identifier les clauses qui produisent un effet direct sur la valeur. Les traiter comme des paramètres économiques, sans en discuter la validité juridique. Cela suppose une écriture maîtrisée, des réserves explicites, et une capacité à reformuler les débats juridiques en termes financiers.
L’expert n’est pas seulement un technicien du marché. Il est un traducteur. Il transforme un contrat, ses déséquilibres, ses particularités, en valeur. Mais il ne décide pas de la règle applicable.
