Une situation loin d’être marginale
Dans la pratique, les liquidations amiables de sociétés civiles immobilières sont très souvent réalisées dans un cadre familial ou patrimonial, sans accompagnement juridique approfondi.
Les associés, pensant agir correctement, procèdent eux-mêmes à la dissolution de la SCI, à la clôture des opérations de liquidation puis à la radiation de la société du registre du commerce et des sociétés.
Dans leur esprit, les choses sont simples : les biens de la SCI leur appartiennent déjà, puisqu’ils en sont les associés. Ils ne perçoivent donc aucune nécessité de transférer formellement la propriété de l’immeuble, ni de passer un acte spécifique.
Ce n’est qu’ultérieurement parfois plusieurs mois, voire plusieurs années après que l’erreur apparaît, le plus souvent à l’occasion d’un projet de vente du bien.
À ce moment-là, les associés découvrent qu’un immeuble figurant à l’actif de la SCI n’a jamais été juridiquement liquidé.
Il ne s’agit ni de fraude, ni de dissimulation, mais d’une simple méconnaissance des mécanismes juridiques : confusion entre propriété de la société et propriété personnelle des associés, et assimilation erronée de la radiation de la SCI à une disparition totale de son patrimoine.
Cette situation est beaucoup plus fréquente qu’on ne l’imagine, notamment dans les SCI familiales anciennes, peu actives, sans comptabilité structurée et sans intervention notariale lors de la liquidation.
Il suffit, en pratique, d’examiner les fichiers fonciers pour constater le nombre important de parcelles toujours inscrites au nom de SCI pourtant radiées depuis de nombreuses années.
La question n’est donc pas de savoir si cette situation existe, mais comment la régulariser.
Sur le plan juridique, l’article 1844-8 du Code civil prévoit que la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci. Toutefois, la doctrine et la jurisprudence sont constantes : la personnalité morale d’une société subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas intégralement liquidés.
Ce principe vaut aussi bien pour un passif que pour un actif oublié lors des opérations de liquidation.
Autrement dit, la radiation du RCS ne fait pas disparaître un immeuble qui n’a jamais été attribué, cédé ou partagé.
Comment régulariser ?
Lorsque l’actif non liquidé est un immeuble et qu’il ressort des comptes de clôture que la liquidation s’est déroulée sans passif subsistant, les associés ne sont pas nécessairement tenus de rouvrir les opérations de liquidation.
Le Code civil autorise en effet les associés, lors de la liquidation d’une société civile, à demeurer en indivision sur tout ou partie des biens sociaux.
Dès lors, l’absence de reprise des opérations de liquidation conduit, en pratique, à un effet juridique équivalent :
les anciens associés sont réputés indivisaires de l’immeuble, à proportion de leurs droits sociaux. Il peut ainsi être considéré qu’en ne rouvrant pas la liquidation, les associés ont fait usage fût-ce implicitement de cette faculté.
Deux options pratiques pour les associés
En présence d’un immeuble oublié lors de la liquidation d’une SCI, les associés disposent donc de deux voies possibles.
- Rouvrir les opérations de liquidation
Cette solution impose :
- la désignation judiciaire d’un mandataire ad hoc, le liquidateur ayant perdu toute qualité après la clôture,
- la reprise formelle des opérations,
- l’attribution de l’immeuble aux associés,
- une nouvelle clôture de liquidation.
Cette option est juridiquement rigoureuse mais lourde, coûteuse et parfois disproportionnée lorsque l’actif oublié est unique et clairement identifiable.
- Constater l’indivision des anciens associés
C’est, dans la pratique, la solution la plus simple et la plus fréquemment retenue.
Dans ce cas, le transfert de propriété de l’immeuble du patrimoine social vers le patrimoine indivis des anciens associés doit être constaté par un acte authentique, publié au service de la publicité foncière.
Cet acte prend la forme d’une attestation de propriété immobilière, qui :
- retrace l’historique de la SCI,
- vise la dissolution, la clôture de liquidation et les publications légales,
- constate que l’immeuble est demeuré hors liquidation,
- établit la propriété indivise des anciens associés.
L’acte est signé par l’ensemble des anciens associés, agissant en qualité d’indivisaires.
Les conséquences fiscales
Sur le plan fiscal, la situation est plus délicate qu’il n’y paraît.
Même si l’acte publié est qualifié d’« attestation », l’administration fiscale est susceptible d’y voir un acte déclaratif portant sur un droit soumis à publicité foncière, entraînant l’exigibilité de la taxe de publicité foncière au taux de 0,71498 %.
Par ailleurs et c’est souvent le point le plus sensible le transfert de propriété de l’immeuble aux associés constitue un fait générateur d’imposition de la plus-value immobilière réalisée par la société.
Deux hypothèses doivent être distinguées :
- en cas de réouverture de la liquidation, la plus-value peut être rattachée à la clôture définitive des opérations, limitant le risque de pénalités ;
- en cas de simple attestation immobilière, l’administration pourrait considérer que la plus-value aurait dû être déclarée à la date de la clôture initiale de la liquidation, avec application d’intérêts de retard et d’une majoration pour déclaration tardive.
Le choix entre ces deux options doit donc être opéré au cas par cas, en mettant en balance :
- le montant de la plus-value latente,
- les pénalités potentielles,
- le coût et la complexité d’une réouverture de liquidation.
Une situation fréquente, mais rarement anticipée
Ce type de dossier révèle une réalité bien connue des praticiens : la SCI est souvent perçue comme un outil « simple », alors même qu’elle obéit à des règles juridiques et fiscales exigeantes, notamment lors de sa dissolution.
Les liquidations amiables réalisées sans accompagnement exposent fréquemment les associés à ce type de découverte tardive, avec des conséquences parfois lourdes lors d’une vente ultérieure, d’une succession ou d’un contrôle fiscal.
La découverte d’un immeuble oublié après la liquidation d’une SCI n’est ni exceptionnelle ni anodine.
Juridiquement, les associés ne sont pas nécessairement contraints de rouvrir la liquidation lorsque le passif a été apuré. Ils peuvent se trouver en indivision sur le bien et le constater par une attestation immobilière publiée.
Fiscalement, en revanche, le choix de la solution retenue doit être manié avec prudence, la question de la plus-value et des pénalités éventuelles devant être soigneusement évaluée.
Cette situation illustre, une fois encore, l’importance d’un accompagnement rigoureux lors de la liquidation des SCI, et d’une lecture critique des opérations réalisées « entre soi », souvent de bonne foi, mais rarement sécurisées.
