Le potin de la semaine
En ce début d’année, nous souhaitions d’abord prendre un temps simple pour adresser nos meilleurs vœux à celles et ceux qui nous lisent, nous suivent, nous interrogent parfois et nous contredisent aussi.
Le sujet de l’évaluation, qu’il s’agisse de fonds de commerce ou de châteaux, suscite naturellement des attentes différentes selon les parcours, les pratiques et les références de chacun. C’est sain, et c’est même nécessaire.
Chez ADMA, nous avons fait le choix d’oser : proposer des guides pratiques de l’évaluation. D’abord sur les fonds de commerce, aujourd’hui sur les châteaux.
Ce choix peut parfois être perçu comme « scolaire ». Il l’est, au sens noble du terme. Parce que nous considérons que l’évaluation repose d’abord sur une compréhension rigoureuse des fondamentaux avant toute tentative d’innovation. Comprendre l’existant, les cadres juridiques, les pratiques reconnues, les usages de place et les limites des méthodes est, selon nous, un préalable indispensable.
Nous n’avons pas cherché à imaginer des pratiques non conventionnelles pour le seul plaisir de la nouveauté. L’expertise immobilière n’est pas un terrain d’expérimentation abstraite. Elle engage des responsabilités, parfois judiciaires, et suppose une capacité à expliquer, justifier et défendre un raisonnement face à des tiers exigeants : magistrats, avocats, notaires, administrations.
Un guide n’a pas vocation à impressionner. Il sert à accompagner. À structurer une réflexion. À poser les bonnes questions. À éviter les erreurs grossières, mais aussi certains angles morts que l’on ne perçoit qu’avec l’expérience.
Les tableaux, grilles et raisonnements proposés ne sont pas décoratifs : ils sont issus de dossiers réels, de situations vécues, de manques identifiés a posteriori.
Nos ouvrages ne prétendent pas remplacer d’autres approches, ni disqualifier des expertises enrichies par une sensibilité particulière ou une culture spécifique. Ils proposent une lecture possible, fondée sur la pratique, l’expérience du contentieux, et le besoin constant de pédagogie.
Rien de très romanesque.
Mais une volonté constante : partager
Expropriation pour cause d’utilité publique : Quid du dimensionnement des réseaux ?
En ce début d’année 2026, la Cour de cassation est venue poser un cadre clair sur une question qui, en pratique, empoisonne nombre de dossiers d’expropriation. La qualification de terrain à bâtir, lorsque les parcelles sont situées dans le périmètre d’une zone d’aménagement d’ensemble, cristallise depuis longtemps les débats autour des réseaux. Présents, insuffisants, à renforcer, dimensionnés pour demain mais pas pour aujourd’hui. Les mots changent, les raisonnements se répètent. L’arrêt rendu le 8 janvier 2026 par la troisième chambre civile apporte une réponse nette sur un point précis, celui de la charge de la preuve.
L’affaire est classique. Une commune engage une opération d’aménagement concerté. Des parcelles sont expropriées. Le juge de l’expropriation fixe une indemnité relativement modeste, en considérant que les terrains ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir au regard de l’insuffisance des réseaux à l’échelle de la zone. La cour d’appel de Lyon infirme cette analyse et retient la qualification terrain à bâtir, avec une indemnisation quasiment doublée. La commune se pourvoit en cassation en soutenant que l’exproprié, qui revendique cette qualification, devait en rapporter la preuve, notamment celle de la suffisance des réseaux, et que la cour d’appel avait inversé la charge probatoire.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Mais surtout, elle explique pourquoi. Elle repart du texte, l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, qui fixe les conditions cumulatives de la qualification terrain à bâtir. Constructibilité au document d’urbanisme, desserte effective par les réseaux, proximité immédiate, dimension adaptée. Rien de nouveau sur le principe. La précision intervient lorsqu’elle rappelle que, dans le cas des terrains situés dans une zone destinée à une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone et non du seul terrain exproprié.
C’est là que la Cour tranche. Lorsque la qualification de terrain à bâtir n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, il incombe à l’expropriant de rapporter la preuve de cette insuffisance. Le raisonnement est assumé et concret. L’expropriant est responsable de l’aménagement. Il est le seul à détenir les informations techniques et administratives issues du dossier de l’opération. Il est donc le seul à même de produire des éléments sérieux sur la capacité réelle des réseaux existants à la date de référence et sur leur adéquation ou non avec le programme d’aménagement.
Cette solution n’est pas une révolution théorique. Elle s’inscrit dans une logique bien connue des praticiens du droit de la preuve. Celui qui détient l’information et la maîtrise technique d’un fait est souvent celui sur qui pèse la charge de le démontrer, surtout lorsque l’on se trouve face à une preuve négative. Prouver que des réseaux sont insuffisants à l’échelle d’une zone suppose des données chiffrées, des études de capacité, des projections de besoins, des hypothèses de phasage. Autant d’éléments auxquels l’exproprié n’a, en pratique, pas accès.
L’avis de l’avocate générale, suivi par la Cour, éclaire bien ce point. Il ne s’agit pas de dire que l’exproprié n’a rien à prouver. Il doit, comme tout demandeur, étayer sa prétention. Montrer l’existence des réseaux, leur proximité, leur présence apparente. Mais lorsque le débat se déplace exclusivement sur la question du dimensionnement global, dans une zone d’aménagement dont la collectivité a la maîtrise, alors la logique probatoire se renverse sans pour autant violer l’article 1353 du code civil. Il ne s’agit pas d’une inversion arbitraire, mais d’une répartition rationnelle du risque de la preuve.
Dans la pratique, cet arrêt oblige à sortir des argumentaires approximatifs. Un chiffrage de travaux futurs ne suffit pas à démontrer l’insuffisance des réseaux existants. Le fait qu’une commune ait prévu d’agrandir ou de renforcer des réseaux peut traduire une politique d’amélioration, une anticipation du développement, ou une simple mise à niveau. Cela ne démontre pas, à lui seul, que les réseaux étaient insuffisants à la date de référence au sens de l’article L. 322-3. La Cour rappelle implicitement que l’on ne confond pas viabilisation, extension et insuffisance structurelle.
Pour les experts, l’enseignement est très opérationnel. Il faut distinguer clairement deux niveaux d’analyse. D’un côté, la desserte au droit du terrain, qui relève d’une approche factuelle et relativement accessible. De l’autre, la capacité des réseaux à l’échelle de la zone, qui relève d’une logique de projet et d’ingénierie. Si l’expropriant choisit de ne contester la qualification terrain à bâtir que sur ce second terrain, il doit accepter d’en rapporter la démonstration complète.
L’arrêt encadre précisément son champ. Il vise l’hypothèse où la qualification n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance des réseaux à l’échelle de la zone. Il suffira parfois à l’expropriant d’ajouter un second grief, même marginal, sur la proximité immédiate, l’existence d’un réseau d’assainissement ou l’accès à la voie, pour tenter de déplacer à nouveau la charge de la preuve. Autre angle sensible, celui des montages d’aménagement où l’expropriant n’est pas directement l’aménageur opérationnel. La Cour raisonne sur la détention du dossier et la responsabilité de l’opération. Dans les structures plus complexes, la circulation de la preuve risque de devenir un enjeu en soi.
Cet arrêt ne ferme donc pas tous les débats. Mais il a le mérite de rappeler une règle simple, presque de bon sens. Lorsqu’une collectivité conteste une qualification terrain à bâtir en se retranchant derrière des considérations techniques qu’elle est seule à maîtriser, elle ne peut pas se contenter d’affirmations. Elle doit prouver. Et si elle ne le fait pas, le doute ne joue pas en sa faveur.
