Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Quand doit-on préférer la méthode par capitalisation dans une SCI
La méthode par capitalisation consiste à évaluer un actif immobilier ou les parts d’une SCI en fonction des revenus qu’ils génèrent. Elle repose sur un principe simple : rapporter le revenu locatif net à un taux de rendement représentatif du marché. Cette approche met l’accent sur la rentabilité économique plutôt que sur la seule valeur patrimoniale des biens détenus.
Valoriser la rentabilité locative
Cette méthode est particulièrement adaptée aux SCI dont la vocation est locative, que ce soit pour des biens d’habitation, commerciaux ou professionnels. Elle prend toute sa pertinence lorsque les loyers sont stables et sécurisés, grâce à des baux fermes ou à un historique locatif solide. L’évaluation se base alors sur les loyers nets de charges et de frais, divisés par un taux de rendement déterminé à partir des références du marché pour des actifs comparables.
S’appuyer sur un marché de référence
Pour que la capitalisation soit fiable, il est nécessaire de disposer d’éléments de comparaison récents sur des transactions d’actifs similaires. Le choix du taux de rendement est déterminant : plus il est bas, plus la valeur estimée est élevée. Ce taux reflète à la fois les conditions du marché immobilier local et le niveau de risque perçu par les investisseurs.
Prendre en compte la typologie des biens
La méthode par capitalisation est souvent privilégiée pour les immeubles de rapport, les locaux commerciaux ou les bureaux, dont la valeur est étroitement liée aux revenus locatifs. Dans ces cas, la rentabilité attendue est l’élément central pour un acquéreur, et la valeur de marché découle directement du revenu qu’il peut en espérer.
Identifier les situations où elle est moins pertinente
Cette approche trouve ses limites pour les SCI patrimoniales qui ne génèrent pas ou peu de revenus, pour les biens occupés à titre gratuit ou pour les projets en développement sans loyers stabilisés. Dans ces situations, l’évaluateur privilégiera l’approche patrimoniale fondée sur la valeur des actifs, car la capitalisation ne permettrait pas de refléter correctement la réalité économique.
Adapter la méthode au contexte
Le choix d’utiliser la capitalisation doit toujours tenir compte de la nature de la SCI, de l’objectif de l’évaluation et du profil de l’acquéreur potentiel. Dans un contexte de cession à un investisseur recherchant un rendement, elle devient un outil incontournable. Dans un contexte de transmission familiale ou d’IFI, elle peut être combinée à l’approche patrimoniale pour obtenir une vision complète.
La méthode par capitalisation est à privilégier pour les SCI dont la valeur repose avant tout sur la rentabilité locative des biens détenus et pour lesquelles les revenus sont réguliers et sécurisés. Elle permet de traduire directement la performance économique en valeur de marché, à condition de disposer de données fiables sur les loyers et sur le taux de rendement applicable.
