Chez Adma Expertise, nous avons à cœur de rendre l’expertise accessible.
Spécialisés en évaluation de fonds de commerce, indemnité d’éviction, vérification des comptes en copropriété, expertises contradictoires et judiciaires, évaluation de parts de sociétés (SCI, SARL, SA…), ainsi qu’en valorisation des murs commerciaux et évaluation de biens immobiliers d’habitation ou professionnels, nous accompagnons depuis plusieurs années professionnels et particuliers dans leurs projets.
Forts de cette expérience, nous avons publié un guide pratique sur l’évaluation des parts de SCI, structuré autour de 50 questions essentielles pour faire le tour du sujet. Un ouvrage pédagogique et sans jargon, pensé pour les professionnels du droit et du chiffre, les investisseurs, les copropriétaires ou tout simplement les curieux.
Aujourd’hui, ce guide devient un podcast.
Une série de 50 épisodes courts, concrets et accessibles, pour démystifier l’évaluation des parts de SCI, à écouter partout et à tout moment.
Chaque épisode répond à une question précise, précédée d’une brève introduction. Le ton est volontairement clair, illustré d’exemples concrets, pour accompagner toutes celles et ceux qui veulent comprendre, sécuriser ou approfondir cette thématique.
Bienvenue dans “50 questions pour comprendre les parts de SCI”, le podcast signé Adma Expertise.
Ce premier épisode est un préambule. Une introduction pour poser le cadre, expliquer notre démarche et vous accompagner pas à pas dans ce sujet souvent perçu comme technique ou obscur… mais ô combien stratégique.
La SCI, ou société civile immobilière, est un outil juridique largement utilisé pour détenir, gérer, transmettre ou organiser un patrimoine immobilier. Pourtant, dès qu’il est question d’évaluer les parts sociales d’une SCI, tout se complique.
👉 Pourquoi ce podcast ?
Parce que dans nos missions d’expertise, les mêmes questions reviennent sans cesse :
• Comment évaluer une part de SCI ?
• Quelle est la valeur à retenir ?
• Quelles méthodes appliquer ?
• Comment intégrer les décotes ?
• Et que faire quand les associés ne sont pas d’accord ?
🎧 Nous avons donc choisi de transformer notre guide d’évaluation des parts de SCI en podcast.
Un format court, direct et sans jargon, pensé pour les professionnels du chiffre et du droit, les investisseurs, les associés, ou tout simplement ceux qui veulent comprendre et sécuriser leurs démarches.
Chaque épisode répondra à une question précise, illustrée d’exemples concrets et structurée de manière claire.
Notre ambition : rendre l’évaluation des parts de SCI compréhensible, même sans être expert.
Ce podcast s’adresse à :
• Des associés de SCI, débutants ou aguerris
• Des experts-comptables, avocats, notaires ou fiscalistes
• Des investisseurs en immobilier
• Des professionnels de la gestion patrimoniale
• Ou tout simplement, à toute personne qui s’interroge sur la valeur réelle des parts qu’elle détient ou souhaite acquérir.
Que dit l’article 1843-4 du Code civil sur l’évaluation des parts de SCI ?
L’article 1843-4 du Code civil est une disposition clé lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur de parts sociales, y compris dans une Société Civile Immobilière (SCI). Il intervient dans un contexte bien précis : celui d’un désaccord sur la valeur des droits sociaux, qu’il s’agisse de parts de SCI ou de titres d’une autre société non cotée. Cette disposition a une portée pratique importante, notamment en cas de conflit entre associés, de rachat forcé ou de retrait d’un associé.
Un mécanisme applicable en cas de désaccord
L’article 1843-4 prévoit que lorsqu’il existe un différend sur le prix de cession des droits sociaux — que ce soit dans le cadre d’une vente, d’un rachat par la société, d’un retrait ou d’une opération prévue par les statuts — le prix est déterminé par un expert désigné. Cette désignation se fait, à défaut d’accord entre les parties, par ordonnance du président du tribunal judiciaire statuant en la forme des référés.
Ce mécanisme est d’ordre public : il s’applique même si les statuts de la société prévoient un autre mode de valorisation, ou fixent un prix déterminé à l’avance. En d’autres termes, les clauses statutaires ne peuvent pas écarter la possibilité pour un associé de demander l’intervention d’un expert indépendant.
Le rôle de l’expert désigné
L’expert nommé dans le cadre de l’article 1843-4 a pour mission exclusive de fixer la valeur des parts au jour où il est saisi, sauf indication contraire résultant de la loi ou des statuts. Il agit en toute indépendance, selon la méthode qu’il estime la plus appropriée, en tenant compte de la nature de la société, de son activité et de sa situation financière.
Dans le cas d’une SCI, cela signifie qu’il peut recourir à l’approche patrimoniale (actif net réévalué), à une méthode de capitalisation des revenus ou à une combinaison des deux, selon la typologie de la société et les données disponibles. L’expert n’est pas lié par des méthodes imposées par l’une ou l’autre des parties.
Des conséquences importantes pour les associés
L’évaluation réalisée par l’expert désigné sur le fondement de l’article 1843-4 s’impose aux parties et, le cas échéant, au juge. Sa mission ne se limite pas à un simple avis : sa détermination a un caractère obligatoire, ce qui sécurise le règlement du différend mais limite les possibilités de contestation, sauf à démontrer une erreur manifeste ou une violation de la mission.
Pour les associés d’une SCI, cette procédure offre une garantie d’impartialité, mais elle peut aussi représenter un risque financier si la valeur retenue par l’expert s’écarte sensiblement de leurs attentes. Elle souligne l’importance de disposer d’informations financières fiables et d’une documentation complète sur le patrimoine et la situation de la société
L’article 1843-4 du Code civil établit un cadre clair pour résoudre les désaccords sur la valeur des parts de SCI. En confiant cette mission à un expert indépendant, il assure une évaluation objective et juridiquement opposable. Mais il impose aussi aux associés de se préparer sérieusement, car une fois la valeur fixée, elle s’impose à tous.
