La ventilation du coût d’acquisition d’un immeuble entre terrain et constructions est un sujet technique majeur pour les entreprises qui investissent dans l’immobilier.
Au-delà des considérations comptables, ce processus influe directement sur la fiscalité en raison du caractère non amortissable des terrains.
Enjeux comptables et fiscaux de la ventilation
L’affectation du prix d’acquisition d’un bien immobilier entre terrain et constructions conditionne les amortissements comptables. Conformément à l’article 322-1 du Plan Comptable Général, seuls les éléments soumis à dépréciation peuvent être amortis, excluant ainsi le terrain.
Par conséquent, la répartition retenue influence directement l’imposition de l’entreprise propriétaire.
Absence de cadre réglementaire précis
Le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) précise que la ventilation doit être effectuée « d’après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier ». En l’absence de méthode standardisée, cette tâche repose sur l’appréciation in concreto des gestionnaires et experts.
Apports des arrêts du Conseil d’État du 15 février 2016
Le Conseil d’État a établi une hiérarchie méthodologique dans ses décisions (n° 367467 et 380400), visant à clarifier les pratiques et organiser le débat contradictoire entre administration fiscale et contribuables.
Trois méthodes principales sont identifiées :
1. Méthode de comparaison avec des terrains nus : privilégier des comparables similaires en termes de nature et de localisation.
2. Méthode du coût de remplacement net : estimer le coût de reconstruction des constructions existantes, en appliquant un coefficient tenant compte de la vétusté.
3. Méthode des ratios comptables : utiliser des données issues de bilans d’entreprises comparables.
Limites des approches classiques
Ces méthodes, bien que structurées, présentent des imperfections :
• La méthode comparative est rarement applicable dans les zones urbaines denses où les terrains disponibles sont limités.
• La méthode du coût de remplacement net implique une subjectivité importante (évaluation de la vétusté, coût des éléments non constructifs comme taxes et honoraires).
• La méthode des ratios comptables repose sur un accès inégalitaire aux données entre administration et contribuables.
Les recommandations de l’AFREXIM
L’AFREXIM, dans sa note du 15 novembre 2016, propose des ajustements. Elle préconise notamment une méthode alternative : celle du bilan promoteur, qui permet une approche économique en prenant en compte la marge générée par l’exploitation future de l’immeuble.
Synthèse et méthodologie recommandée
Pour une ventilation pertinente, il est recommandé d’adopter une méthode multicritères :
• Utiliser la méthode comparative pour les terrains similaires.
• Recourir au coût de remplacement net, complété par l’approche du bilan promoteur dans les zones denses ou pour des immeubles complexes.
La justification documentaire permet de répondre à tout contrôle fiscal.
Sources juridiques et méthodologiques
• Conseil d’État, 15 février 2016, n° 367467 et 380400
• BOFiP – Bulletin Officiel des Finances Publiques
• Note AFREXIM, 15 novembre 2016
• Code général des impôts, article 39
• Plan Comptable Général, article 322-1
