L’évaluation d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un processus complexe qui nécessite la maîtrise de plusieurs méthodes. Il ne suffit pas de se baser uniquement sur la valeur des biens immobiliers détenus par la société. Cet exercice intègre divers paramètres juridiques, financiers et fiscaux, ainsi que les spécificités de sa gestion, ses engagements financiers, la rentabilité de ses biens et les restrictions statutaires.
Méthodes d’évaluation directes
Les méthodes d’évaluation directes se basent sur les flux financiers générés ou susceptibles d’être générés par la SCI.
• Capitalisation des revenus : Cette méthode consiste à déterminer la valeur en capitalisant les revenus nets générés par la SCI. Le taux de capitalisation est déterminé en fonction des conditions du marché et des caractéristiques spécifiques du bien.
• Actualisation des flux de trésorerie (DCF) : Cette technique consiste à estimer la valeur en actualisant les flux de trésorerie prévisionnels futurs à un taux reflétant le risque et le coût du capital. Cette méthode est souvent utilisée pour évaluer les revenus futurs d’un actif ou d’une entreprise.
• Évaluation par le rendement des dividendes : Cette approche repose sur l’actualisation des dividendes futurs attendus par les associés, reflétant ainsi les bénéfices potentiels qu’ils peuvent percevoir.
Méthodes d’évaluation indirectes (approche patrimoniale)
L’approche patrimoniale, ou méthodes indirectes, se concentre sur la valeur des actifs détenus par la SCI, après déduction des dettes.
• Actif net réévalué (ANR) : Cette méthode consiste à évaluer les actifs de la SCI à leur valeur de marché (valeur vénale), puis à soustraire les dettes et engagements financiers. L’actif net réévalué reflète la valeur réelle du patrimoine de la SCI. La formule de calcul est la suivante:
Actif Net Réévalué = Valeur vénale des actifs − Dettes
• Valeur mathématique : Cette approche repose sur une évaluation objective basée sur les actifs nets détenus par la SCI. Elle est obtenue en soustrayant l’ensemble des dettes et engagements financiers du total des actifs inscrits au bilan, puis en rapportant cette valeur au nombre de parts en circulation. La formule courante utilisée est la suivante:
V= (Total Actif−Dettes) / Nombre de Parts
• Valeur liquidative : La valeur liquidative d’une société correspond à la valeur de ses actifs une fois celle-ci en cours de liquidation, après règlement de ses dettes. Elle est déterminée en soustrayant le passif exigible de la valeur des actifs réévalués à leur valeur vénale.
Autres méthodes d’évaluation des actifs
• Valeur de productivité : Cette méthode se base sur la capacité de la SCI à générer des profits, même en l’absence de distribution de dividendes. Elle est calculée à partir du résultat net courant.
• Méthode du coût de remplacement : Cette méthode consiste à estimer la valeur d’un bien en calculant le coût nécessaire pour le remplacer par un bien neuf, auquel on soustrait la vétusté.
• Méthode dite du bilan promoteur : Cette méthode est utilisée pour évaluer des immeubles en développement ou en cours de redéveloppement. Elle vise à déterminer la valeur du terrain en tenant compte de son potentiel de développement.
Facteurs influençant le choix de la méthode
Le choix de la méthode d’évaluation dépend de plusieurs facteurs :
• Nature de la SCI : Une SCI patrimoniale sera évaluée sur la base de son actif net réévalué, tandis qu’une SCI générant des loyers réguliers privilégiera une approche par le rendement.
SCI d’attribution : L’évaluation des parts repose essentiellement sur la valeur vénale des immeubles qu’elles possèdent.
SCI de gestion ou de location : L’évaluation des parts combine généralement deux approches : la valeur patrimoniale et la valeur de productivité.
• Objectif de l’évaluation : Le contexte de l’évaluation (cession, transmission, contentieux, fiscalité) influence le choix de la méthode. Par exemple, pour une succession, la méthode de l’actif net réévalué est souvent privilégiée.
• Régime fiscal de la SCI : Une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) aura une valorisation différente d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Le passage de l’IR à l’IS modifie la structure des fonds propres et introduit des amortissements des biens.
• Situation de l’associé : La pondération des méthodes peut varier selon que l’associé est majoritaire ou minoritaire.
• Restrictions statutaires : Les clauses d’agrément, de préemption ou d’inaliénabilité ont un impact significatif sur la liquidité et la valeur des parts.
Pondération des méthodes
Il est courant de pondérer différentes méthodes d’évaluation pour obtenir une estimation plus précise. La pondération consiste à attribuer un poids relatif à chaque méthode en fonction de sa pertinence dans le contexte spécifique de la SCI évaluée.
• SCI patrimoniale: l’approche patrimoniale (ANR) est généralement privilégiée (pondération de 70 % à 100 %).
• SCI de rendement: l’approche par le rendement est plus pertinente (pondération de 50 % à 75 %).
Correctifs (Primes et Décotes)
Après avoir déterminé la valeur des parts, il est souvent nécessaire d’appliquer des correctifs, tels que des primes ou des décotes.
• Primes : Les primes sont rarement appliquées dans l’évaluation des parts de SCI, car les SCI ne reposent pas sur une logique de gouvernance centralisée.
• Décotes : Les décotes sont appliquées pour tenir compte de divers facteurs, tels que:
Décote d’illiquidité : Elle est appliquée en raison de la difficulté à céder des parts de SCI, qui ne sont pas facilement convertibles en argent liquide.
Décote de minorité : Elle est appliquée lorsque l’associé concerné détient une faible participation ne lui permettant pas d’exercer un pouvoir de contrôle sur la gestion de la SCI.
Tests de sensibilité
Un test de sensibilité permet d’évaluer l’impact des variations des hypothèses clés sur la valeur de la SCI. Il vise à identifier les facteurs qui influencent le plus significativement la valorisation. Parmi les hypothèses à tester figurent le taux de capitalisation, le taux d’actualisation, les revenus locatifs, la valeur des biens immobiliers et les charges d’exploitation.
