Article L145-33
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
L’article L 145-33 du Code de commerce stipule que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée, en l’absence d’accord entre les parties, selon cinq critères essentiels :
Les facteurs locaux de commercialité : Ils concernent l’attractivité et la dynamique commerciale de l’emplacement du local (flux de clients, concurrence, accessibilité, etc.).
Proposition de grille d'évaluation
Cette grille d’évaluation a pour objectif de fournir un outil méthodologique permettant d’analyser les facteurs locaux de commercialité.
Elle se présente sous la forme d’une checklist, avec le critère, les documents à obtenir et actions à entreprendre et les remarques spécifiques.
Cette grille est conçue pour être évolutive, pouvant être enrichie de jurisprudence et d’éléments pratiques issus de décisions judiciaires, afin de refléter les nuances et spécificités des cas rencontrés en pratique.
Critères
Documents à obtenir / Actions à entreprendre
Remarques spécifiques
Proximité d’un monument historique
Plans de la ville, visite sur site, documents d’urbanisme.
La proximité d’un monument historique attire plus de visiteurs, augmentant la valeur locative via le flux touristique.
Importance relative de la ville
Statistiques économiques, études de marché, documentation des autorités locales.
Une ville économiquement dynamique et touristique accroît la commercialité du local.
Importance du quartier
Analyse des tendances économiques, statistiques locales, étude des prix immobiliers.
Un quartier en développement ou commercialement dynamique augmente la valeur locative.
Importance de la rue
Analyse de la fréquentation de la rue (piétons et véhicules), statistiques locales, visites sur site.
Une rue avec un fort flux de circulation ou piétonne influence positivement l’attractivité commerciale du local.
Commodité d’accès
Analyse des plans de transport locaux, proximité des transports en commun (bus, métro, train).
Facilité d’accès augmente la fréquentation et l’attractivité commerciale.
Stationnement
Plan de stationnement, inspection sur site, études locales de mobilité.
Disponibilité de stationnement à proximité est un facteur clé, surtout pour les commerces nécessitant un accès en voiture.
Activités dans le voisinage
Analyse de l’environnement commercial local, visites sur site, étude de marché.
La présence d’activités commerciales, bureaux ou autres commerces attire plus de clients potentiels (effet d’agglomération).
Effet d’enseigne
Visite sur site, analyse de la visibilité de l’enseigne depuis la rue.
Une enseigne bien visible améliore l’attractivité du commerce.
Effet synergie
Études de marché, analyse de la concurrence et des activités complémentaires dans la zone.
Proximité avec des commerces complémentaires favorise la création d’une dynamique positive pour attirer des clients.
Effet d’ouverture
Analyse des nouveaux commerces et développements dans le quartier.
L’ouverture récente ou prévue de commerces à proximité peut dynamiser la zone et augmenter la fréquentation.
Flux piétonnier
Comptage sur site, études de flux piétonnier, observation directe aux heures de pointe
Un flux piétonnier important est un facteur déterminant pour les commerces, en particulier les boutiques de détail ou restaurants.
Projets futurs
Plans d’urbanisme locaux, permis de construire, études de développement urbain, documentation des autorités locales.
Les futurs projets de développement (nouveaux quartiers, centres commerciaux, réaménagements) peuvent accroître la valeur du local et attirer une nouvelle clientèle.
Cette approche vise à offrir un outil évolutif et adaptable, pouvant être enrichi au fil du temps pour répondre aux particularités de chaque situation et aux évolutions législatives et jurisprudentielles.
