Article L145-33
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
L’article L 145-33 du Code de commerce stipule que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée, en l’absence d’accord entre les parties, selon cinq critères essentiels :
La destination des lieux : Il s’agit de l’usage pour lequel le local est destiné, qu’il s’agisse d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou autre. La valeur locative varie en fonction de cet usage.
Proposition de grille d'évaluation
Cette grille d’évaluation a pour objectif de fournir un outil méthodologique permettant d’analyser la destination des lieux.
Elle se présente sous la forme d’une checklist, avec le critère, les documents à obtenir et actions à entreprendre et les remarques spécifiques.
Cette grille est conçue pour être évolutive, pouvant être enrichie de jurisprudence et d’éléments pratiques issus de décisions judiciaires, afin de refléter les nuances et spécificités des cas rencontrés en pratique.
Critères
Documents à obtenir / Actions à entreprendre
Remarques spécifiques
Destination tout commerce
Vérifier le bail commercial, les autorisations d’exploitation, règlement de copropriété, etc.
Tout commerce : Permet toute activité (vente, restauration, bureaux, etc.). Flexibilité maximale, augmentant la valeur locative.
Destination large et étendue
Contrat de bail, documents administratifs, réglementation municipale
Large et étendue : Permet plusieurs types d’activités avec des restrictions spécifiques (ex. interdiction d’ouvrir un bar). Bonne flexibilité, mais avec certaines limites.
Destination restrictive
Contrat de bail, autorisations spécifiques, actes notariés, réglementation municipale ou de copropriété.
Restrictive : Usage limité à une activité spécifique (ex. bureaux, pharmacie). Réduit le nombre de locataires potentiels, affectant négativement la valeur locative.
Compatibilité avec la réglementation locale
Documents d’urbanisme, autorisations administratives, règlements de copropriété ou de zone.
Vérifier que l’activité envisagée est conforme aux règlements d’urbanisme locaux. Certaines activités peuvent être interdites dans certaines zones (ex. industrie polluante).
Possibilité de changement de destination
Contrat de bail, autorisations de la municipalité, règlement de copropriété.
Si le changement de destination est possible (ex. bureaux vers commerce), cela peut augmenter la valeur locative. Complexité administrative à anticiper.
Destination liée à la nature de l’immeuble
Documents de copropriété, plans du bâtiment, inspection sur site.
Un local dans un immeuble mixte (résidentiel et commercial) peut être soumis à des restrictions d’usage par la copropriété.
Destination liée au quartier ou à la zone
Plan d’urbanisme, étude de la zone, documents administratifs.
Certaines zones dédiées (commerciales, industrielles) imposent des restrictions d’activité. Impact sur la flexibilité du local.
Restrictions d’usage imposées par la copropriété
Règlement de copropriété, actes notariés.
La copropriété peut interdire certaines activités dans l’immeuble (ex. pas d’activités bruyantes ou générant des nuisances).
Cette approche vise à offrir un outil évolutif et adaptable, pouvant être enrichi au fil du temps pour répondre aux particularités de chaque situation et aux évolutions législatives et jurisprudentielles.
