Alors, vous vous demandez peut-être quelle est la différence entre l’indexation et la révision du loyer commercial.
À première vue, les deux ajustent le loyer, mais attention, ils ne le font pas de la même façon. Allez, on fait le point ensemble.
L’indexation du loyer commercial
L’indexation, c’est simple, c’est contractuel. Ça veut dire que si ce n’est pas écrit dans votre bail commercial, hop, ça n’existe pas.
Mais si la clause est bien là, elle permet d’ajuster automatiquement le loyer à chaque période (généralement annuelle) en fonction d’un indice de référence.
L’indice le plus courant ?
L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les boutiques ou artisanats, ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux.
Ça se passe sans formalités particulières. Pas besoin d’un courrier de rappel ni de coups de fil du propriétaire : chaque année, à la date anniversaire du bail, le loyer monte ou descend en suivant l’indice choisi.
Un petit exemple pour illustrer
si vous avez signé un bail en janvier 2018 avec un loyer de 1 000 € et que l’indice de cette année-là était 111,87, puis 114,64 en 2019, votre loyer en 2019 aurait dû passer à 1 024,76 €. C’est automatique, rien à faire de votre côté. Pratique, non ?
Mais si jamais le propriétaire oublie d’appliquer cette indexation, pas de panique pour lui : il peut toujours réclamer les arriérés… mais pas au-delà de cinq ans. C’est la fameuse prescription quinquennale : passé ce délai, les sommes dues s’envolent.
La révision du loyer commercial
Maintenant, parlons révision. Ici, on est dans le légal, et pas besoin que le bail en parle : c’est la loi qui l’impose.
Le principe est simple : le loyer peut être révisé, mais seulement dans certains cas bien précis.
- La révision triennale : Tous les trois ans, on peut ajuster le loyer pour qu’il colle à la valeur locative du bien. On prend en compte les caractéristiques du local, ce qui se passe autour (les fameux facteurs locaux de commercialité), et les prix du voisinage. Le tout est plafonné : la révision ne peut pas dépasser la variation de l’indice choisi, que ce soit l’ILC ou l’ILAT.
- La révision à la valeur locative : Ce mécanisme intervient quand l’indexation fait grimper le loyer de plus de 25 %. Là, le locataire ou le propriétaire peut demander une révision judiciaire pour remettre les choses à plat.
Contrairement à l’indexation, la révision ne se déclenche pas toute seule : il faut que l’une des parties en fasse la demande, souvent par courrier recommandé ou via un acte d’huissier.
Les différences entre indexation et révision
- Caractère contractuel ou légal : L’indexation est prévue dans le contrat et se fait automatiquement si elle est mentionnée. La révision, elle, est un droit accordé par la loi, même si le bail n’en parle pas.
- Périodicité : L’indexation est souvent annuelle, alors que la révision triennale, comme son nom l’indique, intervient tous les trois ans.
- Mode de déclenchement : L’indexation se fait sans effort, tandis que la révision nécessite une demande formelle.
- Impact sur le loyer : L’indexation suit simplement l’évolution de l’indice. La révision, elle, peut entraîner des changements plus importants, en fonction de la valeur locative ou de la conjoncture économique locale.
Jurisprudence et oubli d’indexation
Si le propriétaire oublie d’appliquer l’indexation, tout n’est pas perdu pour lui : la jurisprudence lui permet de récupérer les sommes dues rétroactivement, dans la limite de cinq ans.
Par exemple, dans un arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2007 (Cass. civ. 3e, 24 oct. 2007, n°06-14.230), la Cour a confirmé que le bailleur pouvait rattraper les augmentations non appliquées.
En revanche, si le contrat n’inclut pas de clause d’indexation, eh bien, le propriétaire ne peut rien réclamer rétroactivement.
La loi est claire : selon l’article R145-20 du Code de commerce, le nouveau loyer est dû à partir du moment où la demande est faite, et pas avant.
Exemple d’oubli de révision
Prenons un cas pratique.
Supposons un bail signé le 10 novembre 2006, avec un loyer de 36 600 € par an et une révision basée sur l’indice du coût de la construction (ICC). Le propriétaire aurait dû réviser ce loyer tous les trois ans (2009, 2012, 2015, etc.).
Si le propriétaire a oublié de réviser le loyer et ne s’en rend compte qu’en 2024, il ne pourra pas revenir en arrière au-delà de septembre 2019, à cause de la prescription quinquennale.
En gros, il ne peut réclamer que les arriérés de ces cinq dernières années.
Voyons les indices ICC pertinents :
- 2018 : ICC = 1710
- 2021 : ICC = 1800
- Loyer révisé en 2018 : 36 600€×(1710/1366)=45 791,00€
- Loyer révisé en 2021 : 36 600€×(1800/1366)=48 197,36€
Le propriétaire peut donc réclamer les différences suivantes :
- De septembre 2019 à novembre 2021, le loyer aurait dû être de 45 791,00 € par an au lieu de 36 600 €. La différence annuelle est de 9 191,00 €, soit 18 382,00 € pour deux ans.
- De novembre 2021 à novembre 2023, le loyer aurait dû être de 48 197,36 €. La différence est donc de 11 597,36 € par an, soit 23 194,72 € pour deux ans.
Total des arriérés réclamables : 41 576,72 €
Ce montant correspond aux arriérés que le propriétaire peut encore réclamer pour la période allant de septembre 2019 à novembre 2023. Tout ce qui est antérieur à septembre 2019 est perdu, prescription oblige.
Et le plafonnement de la révision ?
Le plafonnement à 3,5 %, ça continue pour les PME, mais ce n’est pas pour tout le monde ! Si vous avez un bail commercial et que votre loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), alors bingo, ce plafond vous concerne.
L’idée ? Limiter la hausse des loyers entre le 2ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024, pour éviter que ça grimpe trop vite avec l’inflation.
Mais ce n’est pas automatique pour tous les contrats : ce plafonnement s’applique dans plusieurs cas. Il couvre :
- Les révisions automatiques, où l’échelle mobile ajuste le loyer chaque année, selon l’ILC.
- Les révisions triennales, demandées par le bailleur ou le locataire, là aussi basées sur l’ILC.
- Le renouvellement du bail, quand la révision du loyer est calculée au moment de la reconduction du contrat.
Attention, il y a des exceptions. Si on parle de changement d’activité (déspécialisation) ou de modification des facteurs locaux de commercialité qui fait varier la valeur locative de plus de 10 %, là, le bailleur peut sortir du cadre et demander plus.
Et si vous avez un bail basé sur d’autres indices, comme l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice du coût de la construction (ICC) ? Désolé, mais vous n’êtes pas dans le coup du plafonnement, vos hausses suivent le rythme normal.
Le bonus pour les locataires ? Il n’y aura pas de rattrapage après 2024. Si le loyer a été limité à 3,5 % au lieu de grimper à 5,5 %, le bailleur ne pourra pas demander à récupérer les 2 % manquants plus tard. Ce qui est perdu est perdu !
Bref
L’indexation et la révision, ce n’est pas tout à fait la même chose. L’indexation, c’est automatique, chaque année (si elle est prévue au bail), et souvent moins radical. La révision, c’est plus puissant, mais elle doit être demandée tous les trois ans ou lorsque le loyer ne colle plus du tout à la valeur locative. Mais attention, si on oublie de les appliquer, il est encore possible de rattraper le coup, à condition de ne pas dépasser la fameuse prescription de cinq ans !
