L'idée de la semaine
Le Bail rural écolo : quand agriculture et environnement font bon ménage
Le bail rural à clauses environnementales, ou BRE pour les intimes, fête bientôt ses dix ans. Pourtant, malgré son potentiel, il reste encore peu connu. C’est un outil pratique pour réconcilier deux mondes parfois opposés : l’agriculture et la protection de l’environnement. L’idée ? Insérer dans le bail rural quelques clauses bien pensées pour préserver la nature tout en permettant au preneur de continuer à exploiter les terres. Une manière astucieuse de concilier production agricole et respect des écosystèmes. En gros, on tente de ménager la chèvre et le chou.
Tout commence avec l’article L 411-27 du Code rural et de la pêche maritime. Ce dernier est très clair : les clauses du BRE visent à protéger l’eau, la biodiversité, les paysages et la qualité des produits, tout en veillant à éviter l’érosion des sols. Mais ne vous méprenez pas, ce n’est pas pour tout le monde. Il faut remplir certaines conditions pour faire partie du club.
L’article R 411-9-11-1, quant à lui, énumère les pratiques agricoles qui peuvent entrer dans le bail. C’est un peu comme choisir dans un menu ce que vous voulez intégrer à votre contrat. Par exemple, vous pourriez y glisser des engagements comme la plantation de haies, la réduction des pesticides ou la gestion des ressources en eau. Une fois les modalités définies, les deux parties peuvent s’amuser à fixer les détails, en toute liberté.
Mais attention, l’article R 411-9-11-2 nous rappelle qu’il faut bien faire un état des lieux avant de se lancer. Il est essentiel de savoir où l’on part pour pouvoir juger si les engagements pris sont bien respectés. En gros, c’est un peu comme avant de louer un appartement : on vérifie l’état des lieux pour éviter les mauvaises surprises.
Pour les zones protégées, l’article R 411-9-11-3 met un peu de piment dans l’histoire : ici, les clauses doivent être en accord avec les documents de gestion officiels. Sinon, pour les autres espaces, on fait en sorte que les pratiques correspondent aux préoccupations environnementales du coin. On ne veut pas aller trop loin, mais juste assez pour protéger ce qu’il faut.
Une petite nouveauté introduite par l’article R 411-9-11-4 : l’état des lieux annuel. Chaque année, on fait le point pour s’assurer que les clauses environnementales sont bien respectées. C’est un peu comme un check-up régulier, histoire de garder tout le monde sur la même longueur d’onde. Et gare à ceux qui ne jouent pas le jeu ! Les articles L 411-31 et L 411-53 sont là pour rappeler que la résiliation du bail ou le refus de renouvellement peut être à la clé si les engagements ne sont pas tenus.
Passons maintenant à un point qui titille souvent : l’évaluation de la valeur locative. Avant de signer un BRE, il faut bien sûr fixer le montant du fermage, et ce n’est pas une mince affaire. L’article L 411-11 prévoit que les minima arrêtés par l’administration ne s’appliquent pas quand on insère des clauses environnementales. Logique, puisque ces clauses ajoutent des contraintes au preneur. Pour compenser, on ajuste donc le fermage à la baisse, mais de façon raisonnable, bien sûr !
L’expert foncier a alors du pain sur la planche : il doit calculer un abattement juste en fonction des clauses ajoutées. Par exemple, si le preneur doit s’occuper de haies ou limiter son usage d’eau, il ne pourra pas être aussi productif qu’un agriculteur conventionnel. Il faudra donc compenser cette perte de rendement par une réduction du fermage. Et là, chaque situation est unique, un peu comme choisir une tenue pour une soirée : il faut adapter selon le contexte !
Pour faire simple, l’évaluation de la minoration du fermage se base sur une série de critères : les impacts sur la productivité agricole, les coûts liés aux nouvelles infrastructures écologiques, et bien sûr, la rentabilité économique globale. Si l’agriculteur doit planter des haies ou gérer des couverts végétaux spécifiques, cela impactera forcément sa capacité à produire autant qu’il le voudrait. À chaque bail son chiffrage, donc.
Le BRE, c’est un peu comme une nouvelle façon de réinventer les relations entre bailleur et preneur. Avec des clauses bien pensées, on allie préservation de l’environnement et exploitation agricole. Cela modifie un peu les règles du jeu et élargit les missions des experts fonciers, qui doivent jongler entre les évaluations de fermage, les états des lieux et la valorisation de la biodiversité. Bref, le BRE, c’est l’avenir, mais encore faut-il le faire connaître et en maîtriser les subtilités pour en tirer le meilleur !
Les actualités
Prescription des charges : « Quand les charges s’évaporent : Les mystères de la prescription en copropriété »
La prescription des charges de copropriété, c’est un peu comme ces factures oubliées au fond d’un tiroir : on sait qu’elles existent, mais on espère qu’en les laissant de côté suffisamment longtemps, elles finiront par disparaître d’elles-mêmes. Malheureusement (ou heureusement, selon le point de vue), le législateur a bien prévu un mécanisme pour faire un peu de ménage dans tout ça : l’article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte, en substance, impose que les actions en recouvrement des charges de copropriété se prescrivent en cinq ans. Ce délai court à partir du jour où les charges sont devenues exigibles, un détail à ne pas négliger si l’on souhaite éviter de voir une créance s’évaporer.
Prenons l’affaire récente jugée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 19 septembre 2024. L’histoire commence, comme souvent, par un copropriétaire un peu trop relax sur le paiement de ses charges. Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « XXX » réclame à Monsieur [C] la modique somme de 30.192,68 € pour des charges qui traînent depuis 2009. Rien que ça ! Et voilà que le Tribunal judiciaire de Marseille, en première instance, déclare que ces charges sont prescrites. Pas de bol pour le syndicat, qui se lance alors dans une bataille judiciaire en appel pour tenter de récupérer la somme.
Le syndicat tente deux grands arguments, un peu comme si on essayait de souffler sur une vieille bougie en espérant qu’elle se rallume. Premier coup de bluff : l’assemblée générale de 2009 aurait fait l’objet d’une action en nullité. Ah ! se dit le syndicat, tant que le juge n’a pas dit son dernier mot, la prescription devrait rester en suspens. Sauf que, selon la Cour d’appel, qui s’appuie sur une jurisprudence bien ancrée de la Cour de cassation, une action en nullité n’a pas cet effet magique. Non, non, les décisions d’assemblée générale restent exécutoires jusqu’à ce qu’elles soient annulées, et le calendrier de la prescription, lui, continue de tourner sans s’en soucier.
Deuxième tentative : le syndicat affirme que la prescription aurait été suspendue par l’envoi régulier des décomptes de charges et de quelques lettres bien senties — mises en demeure, sommations de payer, bref, tout l’attirail. Là encore, la Cour d’appel rappelle les règles : sauf si le copropriétaire reconnaît explicitement sa dette ou si une action plus musclée est engagée, comme une procédure d’exécution forcée, l’envoi de factures ou de rappels ne suffit pas à stopper la machine implacable de la prescription. Et oui, la prescription, c’est un peu comme ce sablier dont rien n’arrête le sable qui s’écoule.
Résultat des courses : la Cour confirme la décision de première instance, la créance du syndicat est bien prescrite, et Monsieur [C] peut souffler (pour cette fois). Moralité : syndicats et copropriétaires doivent garder un œil vigilant sur ce fameux délai de cinq ans, faute de quoi les créances s’envolent. En résumé, si la prescription est comme une montre sans retour en arrière, mieux vaut ne pas traîner quand il s’agit de recouvrer des charges impayées, sous peine de les voir disparaître dans les méandres du temps et des tiroirs d’archives.
« Expropriation : quand l’Expert fait toute la différence »
Ah, l’expropriation… ce doux moment où l’on vous prend votre bien, avec une compensation, certes, mais qui peut souvent sembler un peu légère. C’est ce qu’a vécu la SCI El Amel, propriétaire d’un appartement dans un immeuble manifestement en déclin. Elle contestait l’indemnité d’expropriation proposée, trouvant que le montant était un peu mince. Qu’à cela ne tienne, la société avait dans sa manche quelques avis de valeur d’agences immobilières pour appuyer sa demande de réévaluation. Ces avis, envoyés directement par les agences, semblaient parfaits sur le papier, mais voilà, il manquait un petit détail : une visite sur place. Et ça, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 19 septembre 2024, ne l’a pas pris à la légère.
Selon l’article L.13-13 du Code de l’expropriation, pour fixer une indemnité correcte, il faut tenir compte de l’état réel du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation. Or, comment savoir vraiment de quoi il en retourne si l’on se contente d’avis basés sur des informations transmises à distance ? C’est un peu comme acheter une voiture d’occasion juste en regardant une photo floue. Dans cette affaire, la SCI El Amel, en présentant des estimations établies « sur pièces », espérait faire valoir un montant plus élevé. Mais voilà, ces avis, aussi bien rédigés qu’ils puissent être, n’avaient pas vu la lumière du jour du fameux appartement délabré. Ils ne prenaient pas en compte les dégradations visibles qu’un expert aurait constatées s’il avait mis les pieds sur place.
La Cour a donc mis les choses au clair : sans visite, pas de garantie que les estimations soient fondées sur la réalité. En effet, la jurisprudence rappelle régulièrement qu’une évaluation sur pièces peut s’avérer trompeuse. Dans cette affaire, l’immeuble souffrait de nombreux défauts : entretien négligé, parties communes en décrépitude, et des détails qui n’apparaissent pas dans une simple fiche technique ou un dossier photographique partiel.
Pour bien enfoncer le clou, la Cour d’appel s’est appuyée sur un autre élément de poids : le transport sur les lieux effectué par le juge de l’expropriation. Parce que, oui, quand il s’agit de décider combien vaut un bien, rien de tel que de le voir de ses propres yeux. Le juge a constaté directement l’état de délabrement de l’immeuble, et ce petit coup d’œil attentif a fait toute la différence. À la suite de cette visite, le magistrat a pu se rendre compte que l’indemnité initialement proposée n’était pas si déraisonnable après tout. La Cour a donc confirmé cette indemnité, considérant qu’elle correspondait parfaitement à la valeur du bien, une fois les dégradations prises en compte.
Ce cas illustre parfaitement l’importance de ne pas négliger une bonne vieille visite sur site. Les documents et avis à distance peuvent sembler pratiques, voire persuasifs, mais sans confrontation avec la réalité du terrain, ils risquent de passer à côté de détails essentiels. Si vous êtes en pleine procédure d’expropriation, mieux vaut appeler un expert, le vrai, celui qui met ses chaussures et va sur place. Sans cette visite, les juges auront bien du mal à vous prendre au sérieux. Il est donc essentiel de se référer à l’article L.13-14 du Code de l’expropriation, qui insiste sur la nécessité de considérer tous les éléments objectifs du bien lors de l’évaluation, et cela passe inévitablement par une inspection physique.
En définitive, ce qu’il faut retenir de cet arrêt, c’est que la visite d’un bien par un expert n’est pas qu’un simple caprice de juriste, c’est la clé pour obtenir une évaluation juste et défendable. Les estimations, aussi sérieuses qu’elles puissent paraître, risquent de tomber à l’eau sans cette étape cruciale. Alors, avis aux propriétaires en passe d’être expropriés : un peu d’huile de coude, et n’oubliez pas d’emmener l’expert sur place.
Bail commercial
« Indemnité d’Éviction : quand l’inactivité vous coûte cher »
Ah, le bail commercial, ce fameux contrat qui fait le lien entre un commerçant et son local adoré. Tout se passe bien, on renouvelle, on exploite, et tout roule. Mais attention, parfois, si vous laissez votre activité en sommeil, votre droit au renouvellement peut tomber à l’eau, tout comme votre indemnité d’éviction. L’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 19 septembre 2024 nous offre un exemple parfait de ce genre de mésaventure où un locataire a cru que quelques documents comptables suffiraient à masquer l’inactivité de son fonds de commerce : ça n’a pas marché.
Dans cette affaire, M. [N], qui exploitait une activité de tôlerie et mécanique dans un local loué auprès de la société Bistagne, se voyait refuser le renouvellement de son bail, sans indemnité d’éviction. La société Bistagne, pas née de la dernière pluie, invoquait deux motifs pour justifier son refus : la radiation de M. [N] du registre du commerce et surtout, le défaut d’exploitation effective de son fonds de commerce.
La question de l’exploitation effective est essentielle. L’article L. 145-8 du Code de commerce est très clair : pour prétendre à un renouvellement de bail commercial, il faut que le locataire puisse démontrer qu’il a exploité son fonds de manière réelle et continue pendant les trois dernières années du bail. Pas question de laisser le local prendre la poussière tout en rêvant à un renouvellement automatique.
La Cour d’appel, dans son analyse, a estimé que M. [N], malgré quelques efforts pour fournir des documents comptables, ne pouvait pas prouver une exploitation régulière et effective du fonds pendant la période allant du 29 mars 2012 au 29 mars 2015. Et les juges ne se sont pas laissé embobiner par les papiers fournis.
Premier souci : les documents comptables étaient, disons-le, un peu chaotiques. Pas de quoi rassurer un juge qui cherche des preuves tangibles d’activité. Entre des factures postérieures à la période litigieuse et des journaux comptables montrant à peine quelques opérations ici et là, l’activité semblait plus proche de la sieste prolongée que d’une vraie exploitation.
Deuxième clou dans le cercueil de la demande de M. [N] : les opérations de vente et les mouvements bancaires entre janvier et mars 2015 étaient aussi rares qu’une bonne affaire pendant les soldes. Avec une activité aussi sporadique, la Cour a jugé que la preuve d’une exploitation continue n’était tout simplement pas rapportée.
Pour finir, la Cour a validé le congé délivré par la société Bistagne et rejeté la demande d’indemnité d’éviction de M. [N]. Elle a rappelé qu’en l’absence d’exploitation effective, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement sans avoir à verser quoi que ce soit. Moralité : si vous louez un local commercial, il ne suffit pas de signer un bail pour garantir son renouvellement, encore faut-il prouver que vous y menez une activité soutenue.
Cette affaire montre l’importance pour les locataires en bail commercial de garder leurs activités bien vivantes et leurs comptabilités bien ordonnées. La moindre pause dans l’exploitation du fonds peut donner au bailleur une porte de sortie, sans indemnité d’éviction, ce qui peut faire très mal, surtout après des années d’investissement dans le local.
En résumé, l’article L. 145-8 du Code de commerce impose une vigilance continue. Et si vous pensiez que la production de quelques factures suffirait à sauver la mise, détrompez-vous. Un fonds de commerce en sommeil, c’est un bail qui risque fort de ne pas se réveiller. Alors, pour éviter de se retrouver les poches vides, mieux vaut garder une activité dynamique et des preuves solides d’une exploitation constante.
Propriété
« Quels sont les critères pour déterminer le montant de l’indemnisation en cas d’expropriation, et comment contester ce montant s’il est jugé insuffisant ? »
L’expropriation, en tant que procédure par laquelle l’État ou une collectivité publique peut contraindre un propriétaire à céder son bien immobilier dans l’intérêt général, est encadrée par des règles strictes en matière d’indemnisation. Le montant de cette indemnisation est au cœur des préoccupations des personnes expropriées, et la jurisprudence joue un rôle fondamental dans la détermination des critères et dans la contestation de ce montant lorsqu’il est jugé insuffisant.
Les critères de détermination de l’indemnisation en cas d’expropriation
L’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que l’exproprié a droit à une indemnité juste et préalable, correspondant à la valeur de son bien. Cette indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice subi par l’exproprié, et elle comprend à la fois l’indemnité principale pour la valeur vénale du bien, mais aussi des indemnités accessoires pour les préjudices annexes, tels que les frais de déménagement ou de relogement.
Plusieurs critères sont pris en compte pour évaluer cette indemnisation :
- La valeur vénale du bien: C’est le critère principal, déterminé en fonction de la valeur marchande du bien à la date de la décision d’expropriation. La valeur vénale doit refléter le prix que le bien pourrait obtenir sur le marché libre, sans tenir compte de la spéculation liée à l’expropriation.
- La destination du bien: L’usage du bien, qu’il s’agisse d’un usage personnel, professionnel, ou commercial, influence la valeur d’indemnisation. Par exemple, un bien utilisé pour une activité commerciale ou industrielle peut faire l’objet d’une indemnité tenant compte de la perte d’exploitation.
- Les caractéristiques du bien: La surface, la localisation, l’état d’entretien, et les éventuelles servitudes influent sur le montant de l’indemnité. La nature des bâtiments, leur vétusté ou, au contraire, leur modernité, sont également pris en compte.
- Les indemnités accessoires: En plus de la valeur vénale, le juge peut accorder des indemnités pour les préjudices annexes, comme les frais de déménagement, les pertes d’exploitation pour un commerce, ou encore les frais de réinstallation dans un bien similaire.
La contestation du montant de l’indemnisation
Si l’exproprié considère que le montant proposé par l’autorité expropriante est insuffisant, il a la possibilité de contester cette indemnité devant le juge de l’expropriation. Le recours doit être introduit devant le tribunal judiciaire, où le juge de l’expropriation fixe le montant de l’indemnité, en tenant compte des éléments présentés par les parties.
En matière de contestation, plusieurs décisions de la Cour de cassation ont fait jurisprudence :
- CA Paris Pôle 4 – Chambre 7, 11 mai 2023, n° 22/06970 : Cet arrêt rappelle que l’indemnisation doit être intégrale et couvrir tous les préjudices subis par l’exproprié. La Cour a jugé que l’indemnité doit tenir compte de la valeur marchande du bien, sans que l’administration puisse spéculer sur une éventuelle baisse du marché postérieure à la procédure d’expropriation.
- Décision n° 2010-87 QPC du 21 janvier 2011: La Cour a précisé que l’indemnisation doit inclure non seulement la valeur du bien, mais également les frais que l’exproprié doit supporter, comme les frais de relogement et de réinstallation professionnelle. Cela confirme que l’expropriation doit couvrir non seulement la perte de la propriété, mais aussi les conséquences financières liées à cette perte.
- Cass. 3e civ., 02 mars 2022, n° 20-17.133 : La Cour de cassation a statué que les indemnités d’expropriation doivent être calculées sur la base de la valeur actuelle du bien, sans prendre en compte d’éventuelles améliorations futures ou projets non réalisés. Cela renforce l’idée que la juste indemnité doit se baser sur l’état du bien à l’instant de l’expropriation, sans spéculations sur son avenir.
Comment contester l’indemnisation
L’exproprié qui souhaite contester le montant de l’indemnité d’expropriation dispose de plusieurs moyens :
- Faire appel au juge de l’expropriation: L’exproprié peut saisir le tribunal judiciaire, compétent en matière d’expropriation, pour demander une réévaluation du montant proposé. Le juge se prononce alors sur la base d’expertises immobilières, de comparaisons avec des transactions similaires, et des éléments fournis par les parties.
- L’expertise judiciaire: Dans le cadre de la procédure devant le juge de l’expropriation, les parties peuvent demander la désignation d’un expert qui évaluera la valeur du bien et des préjudices subis. Cette expertise joue un rôle central dans la détermination du montant final.
- Recours en appel: Si l’exproprié n’est pas satisfait de la décision rendue par le tribunal judiciaire, il peut interjeter appel devant la cour d’appel. Là encore, des expertises complémentaires peuvent être sollicitées pour affiner l’évaluation de l’indemnité.
La détermination du montant de l’indemnisation en cas d’expropriation repose sur plusieurs critères, principalement la valeur vénale du bien et les préjudices annexes. Si l’exproprié estime que l’indemnité proposée est insuffisante, il a la possibilité de la contester devant le juge de l’expropriation, qui procédera à une évaluation précise en tenant compte des expertises. La jurisprudence est venue renforcer le principe d’une indemnisation juste et complète, couvrant l’ensemble des préjudices subis, mais elle rappelle également que cette évaluation doit se faire en fonction de la réalité du bien au moment de l’expropriation.
