Le mécanisme de lissage
Le mécanisme de lissage du déplafonnement des loyers commerciaux intervient lorsque, au renouvellement du bail, le montant du loyer dépasse le plafond fixé par l’indice de référence.
Face à une augmentation importante, le locataire peut bénéficier d’un étalement de cette hausse sur plusieurs années, avec un taux maximal de 10 % par an. Ce mécanisme permet ainsi de répartir l’effort financier sur une période plus longue, tout en garantissant que le bailleur atteindra, à terme, la valeur locative réelle des locaux.
Exemple
Prenons l’exemple d’un local commercial dont le loyer annuel est de 10 000 euros avant renouvellement. Lors de la révision du bail, la valeur locative est estimée à 14 000 euros.
Sans lissage, le locataire verrait son loyer augmenter immédiatement de 40 %, ce qui pourrait créer des difficultés financières.
Grâce à l’article L. 145-34 du code de commerce, cette augmentation peut être échelonnée dans le temps.
• La première année après renouvellement, l’augmentation sera limitée à 10 %, soit 1 000 euros supplémentaires (10 % de 10 000 euros), portant le loyer à 11 000 euros.
• La deuxième année, le loyer augmentera encore de 10 % sur cette nouvelle base, soit 1 100 euros de plus, et ainsi de suite jusqu’à atteindre la valeur locative fixée à 14 000 euros.
• Si l’écart restant à atteindre devient inférieur à 10 %, l’augmentation s’ajustera pour ne pas dépasser la valeur locative.
Les textes légaux
Ce dispositif est prévu par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. L’article L. 145-33 précise les critères utilisés pour évaluer la valeur locative, tels que la situation du bien, son usage, ses caractéristiques et les obligations contractuelles des parties. C’est sur cette base que le loyer peut être révisé, éventuellement déplafonné, lors du renouvellement du bail.
L’article L. 145-34 encadre le lissage de l’augmentation résultant du déplafonnement. Ce dernier dispose que l’augmentation annuelle ne peut excéder 10 % du loyer de l’année précédente, jusqu’à atteindre la nouvelle valeur locative. À titre d’illustration, si après plusieurs années d’étalement, le loyer s’établit à 13 500 euros et que la valeur locative est fixée à 14 000 euros, l’augmentation ne sera que de 500 euros, car la différence restante est inférieure au taux de 10 %.
Ce n’est pas impératif
Ce mécanisme n’est pas impératif. Les parties au bail peuvent choisir de ne pas l’appliquer, ou de négocier un autre échéancier en fonction de leurs intérêts respectifs. Cette liberté contractuelle est essentielle dans les relations de bail commercial, permettant aux parties d’adapter les modalités d’augmentation selon leurs capacités et besoins.
Jurisprudence
La jurisprudence a précisé ces dispositions. Dans un avis rendu le 9 mars 2018, la Cour de cassation a répondu à une demande du tribunal de grande instance de Dieppe concernant le rôle du juge des loyers commerciaux dans l’application du lissage. La question portait sur la compétence du juge à fixer non seulement le loyer déplafonné, mais aussi l’échéancier des augmentations futures. La Cour a indiqué que l’étalement de l’augmentation, tel que prévu à l’article L. 145-34, ne relève pas de la compétence du juge. Celui-ci fixe uniquement le loyer lors du renouvellement du bail, sur la base de la valeur locative, mais il appartient aux parties de déterminer les modalités d’application du lissage. Cela signifie que le juge ne peut pas imposer un échéancier d’augmentation, laissant cette question à la négociation entre bailleur et locataire.
Un exemple pratique pourrait être celui d’un litige entre un propriétaire et un locataire d’un local commercial. Le bailleur souhaite appliquer immédiatement la nouvelle valeur locative, tandis que le locataire invoque le mécanisme de lissage prévu par l’article L. 145-34. Si les parties ne parviennent pas à un accord, le juge ne pourra que trancher sur la fixation du loyer à la valeur locative, mais devra laisser aux parties la responsabilité d’établir l’échéancier de paiement progressif de l’augmentation.
Levier d’atténuation d’un déplafonnement
Ce mécanisme de lissage représente donc un levier utile pour atténuer les effets d’une hausse de loyer, tout en respectant la liberté contractuelle des parties. Toutefois, il nécessite une compréhension fine de ses modalités pour éviter les malentendus ou conflits entre bailleur et locataire. La jurisprudence renforce l’idée que les parties doivent se préparer à négocier et adapter ces mécanismes à leurs besoins respectifs.
