L’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial en France peut inclure deux types principaux d’indemnités : l’indemnité de remplacement et l’indemnité de déplacement ou de transfert. Ces deux indemnités sont distinctes dans leur nature et dans les situations où elles sont applicables.
Indemnité de Remplacement :
Cette indemnité est due lorsque le non-renouvellement du bail commercial entraîne la disparition totale du fonds de commerce, souvent dans les cas où la clientèle est attachée au lieu d’exploitation et ne suit pas l’exploitant lors du changement de local.
L’indemnité de remplacement vise à compenser la valeur marchande du fonds de commerce disparu. Elle est généralement calculée en prenant en compte le résultat d’exploitation, c’est-à-dire le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant durant les trois dernières années, ainsi que la valeur du droit au bail du local loué.
Indemnité de Déplacement ou de Transfert :
Cette indemnité est applicable lorsque le locataire peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce dans de nouveaux locaux sans perte significative de clientèle.
Elle correspond à la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local, avec application d’un coefficient tenant compte de la qualité de l’emplacement et de la nature de l’activité.
L’indemnité de déplacement prend en compte le coût du transfert du fonds, la valeur du droit au bail de l’ancien local, et le coût d’un nouveau pas-de-porte.
Il est important de noter que si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l’indemnité est limitée à la valeur de remplacement. Ainsi, la détermination de ces indemnités dépend de la situation spécifique du bail commercial et des conditions de l’éviction.
Pour une évaluation précise de ces indemnités, il est souvent recommandé de consulter un expert et/ou un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux. Ces professionnels peuvent aider à naviguer dans les complexités de ces évaluations et à s’assurer que les droits des locataires et des bailleurs sont protégés.
