IFI, appréciation de la valeur du patrimoine au 1er janvier

L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière est un impôt annuel, il est applicable depuis le 1^er janvier 2018, il fait suite à la disparition de l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune).

Cet impôt est du uniquement par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier excède 1.300.000 Euros.

C’est au premier janvier de chaque année qu’il faut se place pour apprécier la valeur du patrimoine imposable, et sa consistance.

 Valeur vénale

Les biens doivent être évalués pour leur valeur vénale réelle au 1^er janvier. C’est-à-dire, à leur valeur de marché au 1er janvier de chaque année (prix de vente théorique).

L’évaluation de ces biens peut se faire de différentes manières, aucune méthode n’est imposée par la loi. Toutefois il est constant d’utiliser la méthode par comparaison.

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison, consiste, à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou similaires

Les limites temps et espaces sont à apprécier selon la rareté du bien. Le champ des comparable sera plus large pour les biens rares que pour les biens courants.

Ensuite, la comparaison peut être directe ou indirecte par le biais de prix unitaire (m2, m2 superficie développée pondérée hors œuvre avec ou sans terrain, m2 surface utile ou habitable …)..

Outil de recherche de comparables

Pour trouver les comparables, l’administration fiscale met à disposition de chaque redevable sur son espace déclaratif d’impôt.gouv un accès gratuit au service PATRIM. Cet outil accessible dans « autres services » permet d’avoir accès aux transactions selon des filtres proposées. : type de bien, nombre de pièces, surface, adresse, zone de recherche et rayon, et période de recherche.

En fixant la date du 1^er janvier, cela a pour conséquence d’exclure tout les comparables postérieure a cette date, et les conséquences d’évènements postérieurs à cette date.

Autres méthodes

Les autres méthodes, comme la méthode du revenu pour les immeubles de rapport, permettent de conforter la valeur déterminée.

Limite de la méthode des comparables

Il peut être difficile pour certains biens de trouver des biens comparables, c’est pourquoi il faut dans ce cas effectuer des correctifs objectifs et justifiés.

C’est au contribuable d’évaluer chaque année la valeur de ses biens au 1^er janvier. Cependant l’administration peut contrôler les valeurs déclarées.

Faire appel à un expert en évaluation immobilière permet de sécuriser sa déclaration IFI en cas d’hésitation.