Evaluer un château nécessite une très bonne connaissance du marché, et une expertise spécifique.
Un château est une construction fortifiée, souvent de grande taille et imposante, érigée principalement à des fins de défense et de protection. Historiquement, les châteaux étaient construits pour abriter la noblesse, les rois, les seigneurs et leur cour, ainsi que pour servir de centres administratifs, militaires et résidentiels.
Définir la destination du bien
Le château à l’origine était conçu comme un lieu d’habitation pour une famille, et son personnel.
De nos jours, de nombreux châteaux n’ont plus l’usage d’habitation. En effet, ils ont été transformés en hôtels, maison de retraite, colonie de vacances… Le fait de modifier la destination du château pour en faire une activité économique peut être valorisant. Toutefois il convient de prendre en compte le coût d’adaptation de tels lieux pour l’aménagement, et le respect des normes applicables.
En fonction de l’usage, il convient d’utiliser la méthode d’évaluation liée à son activité : hôtel, maison de retraite…
Dans le cas où le château à une activité économique
Quand le château a fait l’objet de travaux pour accueillir une activité économique tels qu’hôtels, maison de retraite, parc à thème … Dans ce cas on considère que le bien ne fait plus partie du marché des châteaux, et entre dans le marché de la catégorie de son activité économique. Il convient donc d’appliquer la méthode catégorielle.
Dans le cas où le château pourrait avoir une activité économique
Dans le cas, ou le château n’a pas été transformé, mais pourrait l’être. Par exemple un château dont la distribution est adaptée à la création d’un hôtel. Dans ce cas particulier, une double approche doit être mise en place :
- Estimation en tant que château.
- Estimation en tant que bien commercial, sur la base d’un business plan, on détermine une valeur locative, et on retraite le coût des travaux de transformation.
Dans ce cas particulier, on ne retient que la valeur la plus élevées des deux, il ne s’agit pas de faire une moyenne.
Si le chateau est un domaine viticole
Lorsque le château est un domaine viticole, le plus souvent il s’agit de maison de maître, il convient d’utiliser la méthode d’estimation des vignes.
Si le château est ouvert à la visite
Pour les châteaux ouverts à la visite, pour la plupart les revenus couvrent tout juste les charges liées à l’activité.
Pour les quelques châteaux qui sont bénéficiaires, il s’agit en fait de véritable entreprise. C’est la raison pour laquelle, on peut utiliser dans ce cas une approche d’évaluation des entreprises.
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Lors d’une évaluation d’un château, il est primordial de s’interroger sur la destination du bien et des possibilités offertes, afin d’utiliser des méthodes d’évaluation adaptées au bien exceptionnel à évaluer.
