La société civile immobilière (SCI) est un outil d’investissement, de transmission ou d’optimisation fiscale.
Définition
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile qui a pour objet la gestion et la détention d’un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes (physiques ou morales) d’acquérir ensemble un bien immobilier, de le gérer et d’en partager les bénéfices. Les associés détiennent des parts sociales qui représentent leur participation dans la société et ont des droits de vote en assemblée générale. La SCI est souvent utilisée pour l’investissement immobilier locatif ou pour la transmission de patrimoine.
Quand évaluer la valeur vénale des parts de SCI
Il convient d’évaluer les parts sociales d’une SCI à une date donnée dans plusieurs cas :
- Transmission patrimoniale / Succession
- Optimisation fiscale / défiscalisation
- Apports
- Cession / retrait d’associé
- Résolution de litiges entre associés
Cependant, évaluer la valeur des parts sociales d’une SCI peut être un véritable casse-tête, c’est pourquoi l’intervention d’un expert peut être nécessaire.
Pourquoi faire appel à un expert en évaluation ?
Évaluation prévue par l’article 1843-4 du Code Civil
« Dans les cas où la loi renvoie au présent article pour fixer les conditions de prix d’une cession des droits sociaux d’un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible.
L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par toute convention liant les parties.
II. – Dans les cas où les statuts prévoient la cession des droits sociaux d’un associé ou le rachat de ces droits par la société sans que leur valeur soit ni déterminée ni déterminable, celle-ci est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné dans les conditions du premier alinéa.
L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par toute convention liant les parties. »
La démarche
Si aucune convention liant les parties n’existe pour déterminer les règles et les modalités d’évaluation des parts, l’expert doit choisir les méthodes d’évaluation pertinentes au vu des caractéristiques de la SCI.
Avant de commencer la mission deux points de base sont à vérifier :
- La date à laquelle doit se faire l’évaluation des parts sociales.
- La remise d’un bilan comptable fiable.
Valider la date d’évaluation
Il faut préalablement valider la date à laquelle il y a lieu d’évaluer les parts de la SCI.
Par exemple, en cas de décès dans le cadre d’une succession les parts de SCI doivent ainsi être évaluées à leur valeur vénale réelle au jour du décès.
Si cette date ne coïncide pas avec un arrêté comptable, il y aura lieu d’établir une situation à date.
Obtenir un bilan comptable fiable à date
Ou pourquoi faire appel à un expert en évaluation qui est expert-comptable ?
Au contraire des sociétés commerciales dont les règles comptables de base sont établies par les articles L.123-12 à L.123-28-2 et R.123-172 à D.123-208-01 du Code de commerce, les sociétés civiles ne sont soumises à aucune obligation comptable particulière.
Il n’est donc en principe pas obligatoire de tenir une comptabilité en SCI.
La tenue d’une comptabilité en SCI alignée sur les règles de la comptabilité commerciale devient obligatoire en application de réglementations particulières :
- SCI est soumise à l’IS
- SCI est soumise à la TVA
- L’un des associés de la SCI est une personne morale soumise à l’IS, même si la fiscalité de la SCI conserve le régime de l’IR.
- Lorsque la société dépasse 2 des seuils suivants à la clôture de l’exercice social :
- Effectif de 50 salariés
- 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires hors taxes
- 1,55 million d’euros de total de bilan
Dans le cas où la SCI n’a pas tenu de comptabilité, et que les associés revendiquent des comptes courants par exemple, il y aura lieu de reconstituer la comptabilité.
Les méthodes de valorisations
Pour évaluer les parts il convient d’appliquer, une méthode patrimoniale ou de productivité.
La méthode patrimoniale consiste à évaluer la valeur des immeubles détenus par la SCI à date et ensuite de calculer la valeur nette comptable des parts en réévaluant l’actif. Cette valeur est ensuite divisée par le nombre de parts sociales pour obtenir la valeur unitaire des parts.
La valorisation des actifs immobiliers, c’est à dire des biens possédés par la SCI (Terrain, immeubles, …) est établie sur la base de la valeur vénale actualisée à dire d’experts issue de la mise en œuvre des méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière.
Une autre approche d’évaluation de parts de SCI est celle de la valeur de productivité qui repose sur sa rentabilité, il s’agit ici de capitaliser le résultat net de la société.
Pour expert en évaluation immobilière, la difficulté de la mission dans le cadre d’une évaluation de parts de SCI, en dehors du choix de la méthode de valorisation à appliquer, réside le plus souvent dans l’absence de comptabilité, et/ou de traçabilité des comptes courants d’associés.
Adma-expertise est à même d’intervenir dans ces cas complexes avec des associées pluridisciplinaires : expert judiciaire, expert en évaluation immobilière et expert-comptable.
