La valeur vénale ou valeur de marché, est la valeur à laquelle un bien peut normalement se vendre. La valeur vénale ne fait l’objet d’aucune définition légale.
Attention, il ne faut pas confondre la valeur vénale avec une opportunité d’achat ou de vente.
Conditions requises pour déterminer la valeur vénale
C’est pourquoi un certain nombre de conditions sont requises dans le cadre d’une expertise immobilière ayant pour but d’apprécier une valeur vénale :
- Libre volonté du vendeur et de l’acheteur.
- Disposer d’un délai raisonnable nécessaire à la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché.
- Que le bien soit mis en vente dans les conditions normales et usuelles du marché, avec les moyens adéquats (publicité) et sans réserve.
- Qu’il y ait un respect d’un équilibre entre les parties durant la négociation.
- L’absence de facteur de convenance.
Bien libre ou occupé
L’appréciation de la valeur vénale d’un bien peut être faite selon deux hypothèses, soit sur la base :
- De la valeur libre du bien ou supposé comme tel. Le bien est vacant et libre de tout droit et occupation.
- De la valeur du bien occupé, tenant compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés (locataires) ou non.
Les différentes méthodes
La détermination de la valeur vénale dans le cadre d’une mission d’expertise peut être déterminée par plusieurs méthodes, comme par exemple :
- La méthode par comparaison
- L’évaluation par capitalisation
- La méthode par coût de remplacement…
L’expert utilise dans le cadre de sa mission plusieurs méthodes. Il sélectionne les méthodes les plus adaptées au type de bien, aux conditions de la mission, en fonction de son expérience et de son analyse du dossier.
