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Bail (en général) : Dispositions d’application relatives aux organismes de foncier solidaire, au bail réel solidaire et au bail réel solidaire d’activité
Lien D. n° 2024-838, 16 juill. 2024 : JO 17 juill. 2024
Les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des entités juridiques instituées par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, également connue sous le nom de loi ALUR, dans le but de favoriser l’accès au logement à des conditions abordables. Ces organismes permettent la dissociation de la propriété du foncier et du bâti, facilitant ainsi l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. La spécificité des OFS réside dans la mise à disposition de terrains par le biais de baux de longue durée, appelés baux réels solidaires (BRS). Ces baux permettent aux accédants de devenir propriétaires des constructions tout en restant locataires du terrain, ce qui réduit le coût total de l’acquisition immobilière.
Le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024, publié au Journal officiel le 17 juillet 2024, vient préciser les modalités d’application de ce dispositif, notamment en ce qui concerne les baux réels solidaires d’activité (BRSA), une déclinaison récente du BRS, qui vise à soutenir l’activité économique dans les territoires. Ce décret établit les règles relatives à la durée, aux conditions de renouvellement et aux modalités de cession des BRSA, alignant ainsi le cadre réglementaire avec les objectifs de durabilité et de développement économique local.
Les BRS et BRSA doivent respecter un certain nombre de conditions spécifiques. En ce qui concerne la durée, le BRS doit être conclu pour une période minimale de 18 ans et maximale de 99 ans, offrant ainsi une stabilité aux acquéreurs tout en préservant la vocation solidaire de l’organisme de foncier. Le BRSA, quant à lui, est conçu pour des activités économiques et doit aussi répondre aux mêmes exigences de durée minimale et maximale, garantissant une certaine pérennité aux activités déployées sur ces terrains.
Une particularité du BRS et du BRSA est la limitation du droit de propriété aux seules constructions, le terrain restant la propriété de l’OFS. Cette dissociation foncier-bâti permet de maîtriser l’évolution des prix immobiliers, limitant ainsi la spéculation et favorisant l’accessibilité à des logements de qualité à des prix inférieurs à ceux du marché libre. De plus, en cas de revente, les plus-values sont encadrées afin de garantir que le dispositif reste accessible aux foyers à revenus modestes et que les logements restent abordables.
Le décret de juillet 2024 clarifie également les obligations des OFS en matière d’information et de suivi des bénéficiaires des BRS et BRSA. Les organismes doivent s’assurer que les conditions de revenus des bénéficiaires sont respectées et que l’utilisation des terrains correspond aux objectifs fixés par le dispositif. Cette surveillance continue vise à maintenir l’intégrité du système et à prévenir les dérives pouvant conduire à une utilisation non conforme des biens mis à disposition.
Les dispositions relatives au BRS et au BRSA représentent une réponse innovante aux défis de l’accès au logement et au soutien de l’activité économique dans un contexte de pression foncière accrue. Elles offrent une alternative aux modèles traditionnels de propriété, en intégrant des dimensions sociales et économiques dans la gestion du patrimoine foncier. La mise en œuvre efficace de ces dispositions nécessite cependant une coordination étroite entre les différents acteurs impliqués, notamment les collectivités locales, les OFS et les futurs acquéreurs ou utilisateurs des terrains.
Logement : Application des dispositifs de soutien à l’amélioration du parc social aux aides indirectes
Lien D. n° 2024-805, 12 juill. 2024 : JO 14 juill. 2024
Le décret n° 2024-805 du 12 juillet 2024, publié au Journal officiel le 14 juillet 2024, introduit des dispositions importantes visant à étendre le cadre des soutiens disponibles pour l’amélioration du parc social en France. Traditionnellement, les mesures de soutien aux opérations d’amélioration du parc social, telles que la rénovation énergétique ou l’adaptation des logements aux personnes à mobilité réduite, se concentraient principalement sur des aides directes. Celles-ci incluent notamment des subventions, des prêts à taux préférentiels ou des exonérations fiscales, destinées à alléger le coût des travaux pour les bailleurs sociaux.
Ce décret marque une évolution en ouvrant la voie à des aides indirectes, visant à soutenir de manière plus large et plus souple les initiatives d’amélioration du parc social. Les aides indirectes peuvent inclure des dispositifs tels que la facilitation de l’accès à des services professionnels, la mise en réseau de compétences et de savoir-faire, ou encore des dispositifs incitatifs pour encourager les partenariats entre acteurs publics et privés.
Une des principales caractéristiques de ces nouvelles aides indirectes réside dans leur capacité à renforcer l’efficacité des interventions sur le parc social. Par exemple, en favorisant la mutualisation des ressources entre plusieurs organismes de logement social, ou en soutenant la formation des gestionnaires de parc immobilier à des pratiques de gestion durable et innovante. Ces mesures peuvent également inclure des incitations pour l’adoption de technologies avancées dans les domaines de l’énergie ou des infrastructures numériques, contribuant ainsi à moderniser le parc social et à le rendre plus résilient face aux défis environnementaux et économiques.
Le décret n° 2024-805 s’inscrit dans une dynamique plus large de transformation et de modernisation du secteur du logement social en France. En diversifiant les modalités de soutien, il permet de mieux répondre aux besoins variés des acteurs impliqués dans l’amélioration du parc social. Les aides indirectes, en particulier, offrent une flexibilité qui peut être déterminante pour la mise en œuvre de projets complexes ou innovants, nécessitant un accompagnement technique ou une coordination intersectorielle.
L’impact de ces nouvelles dispositions sur le parc social sera à évaluer à moyen terme, notamment en termes d’amélioration de la qualité des logements et de la réduction des charges pour les locataires. De plus, l’efficacité de la mise en œuvre des aides indirectes dépendra de la capacité des acteurs locaux à s’approprier ces nouveaux outils et à les intégrer dans leurs stratégies de développement et de gestion du parc immobilier.
L’introduction des aides indirectes par le décret n° 2024-805 représente une approche complémentaire aux aides directes traditionnelles, élargissant les possibilités de soutien et d’innovation dans le secteur du logement social. Ce cadre plus flexible et diversifié est conçu pour encourager une amélioration continue du parc social, en intégrant des objectifs de durabilité, d’efficacité énergétique et d’inclusivité.
Banque : Nouvelles modifications de dispositions réglementaires relatives aux modalités de l’éco-PTZ
Lien D. n° 2024-849, 19 juill. 2024 : JO 20 juill. 2024
L’article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a introduit d’importantes modifications à l’article 244 quater U du Code général des impôts (CGI), concernant l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Ces changements visent à renforcer le dispositif d’aide à la rénovation énergétique des logements, en ajustant les conditions d’éligibilité et les modalités de mise en œuvre de cet instrument financier.
L’éco-PTZ, mis en place pour encourager les travaux de rénovation énergétique, permet aux propriétaires de financer ces travaux sans intérêts. Les récentes modifications, précisées par le décret n° 2024-849 du 19 juillet 2024, publié au Journal officiel le 20 juillet 2024, introduisent des ajustements significatifs dans la gestion et l’application de ce prêt. L’objectif est de rendre le dispositif plus accessible et attractif, tout en alignant les critères d’éligibilité avec les objectifs nationaux de réduction des émissions de gaz à effet de serre et d’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments.
Les nouvelles dispositions prévoient une révision du plafond de prêt, désormais ajusté en fonction de la nature et de l’ampleur des travaux réalisés. Cette révision vise à mieux refléter les coûts réels des rénovations et à encourager les projets les plus ambitieux, notamment ceux impliquant une amélioration significative de la performance énergétique globale du bâtiment. En outre, le décret précise les types de travaux éligibles, élargissant la liste pour inclure des interventions telles que l’installation de systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou de dispositifs de gestion de l’énergie.
Une autre modification notable concerne l’assouplissement des conditions de cumul de l’éco-PTZ avec d’autres dispositifs d’aide publique. Cette mesure vise à simplifier l’accès au financement pour les ménages et à maximiser l’impact des aides publiques sur la rénovation du parc immobilier existant. En effet, le cumul de l’éco-PTZ avec des subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou des certificats d’économies d’énergie (CEE) est désormais facilité, permettant aux propriétaires de bénéficier d’un soutien financier accru.
Le décret de juillet 2024 introduit également des ajustements concernant les conditions de remboursement de l’éco-PTZ. Ces ajustements comprennent un allongement possible de la durée de remboursement en fonction de la situation financière des emprunteurs, offrant ainsi une flexibilité accrue pour les ménages à revenus modestes ou fluctuants. Cette mesure vise à éviter les situations de surendettement et à assurer que le remboursement du prêt reste soutenable.
Les modifications apportées à l’éco-PTZ par ce décret s’inscrivent dans une stratégie plus large de transition énergétique, visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments résidentiels et à promouvoir l’usage de technologies et de matériaux plus respectueux de l’environnement. L’impact de ces nouvelles dispositions sera scruté de près, notamment en termes de volume de projets de rénovation entrepris et de leur contribution à la réalisation des objectifs climatiques nationaux.
La mise en œuvre effective de ces mesures dépendra de la capacité des banques et autres institutions financières à adapter leurs offres de prêt et à informer les potentiels bénéficiaires. Par ailleurs, la collaboration entre les différentes parties prenantes, y compris les acteurs publics, les entreprises du secteur de la rénovation et les associations de consommateurs, sera fondamentale pour assurer une diffusion large et efficace des informations sur les nouvelles modalités de l’éco-PTZ.
Quartiers prioritaires de la politique de la ville : corrections au sein de la liste
Sur le fondement de la loi du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, le décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023 a procédé à une révision de la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Ces quartiers, définis selon des critères socio-économiques spécifiques, bénéficient d’une attention particulière de la part des pouvoirs publics pour corriger les inégalités et promouvoir le développement urbain, économique et social.
La mise à jour de la liste des QPV est une opération régulière qui permet d’ajuster les zones d’intervention en fonction de l’évolution des indicateurs démographiques, économiques et sociaux. Ce processus est important pour assurer une allocation des ressources et des efforts publics là où ils sont les plus nécessaires. La modification apportée par le décret de décembre 2023 s’inscrit dans cette logique d’optimisation et d’efficacité des politiques publiques.
Les critères d’identification des QPV reposent principalement sur le revenu médian des habitants, comparé à la médiane nationale, ainsi que sur la concentration de populations vulnérables. Les quartiers ainsi identifiés sont souvent confrontés à des défis multiples, tels que le chômage, l’exclusion sociale, un accès limité aux services publics et aux infrastructures, ainsi que des conditions de logement précaires. La révision de la liste permet donc d’actualiser ces zones en tenant compte des transformations économiques et démographiques récentes.
Le décret n° 2023-1314 introduit également des modifications en matière de classification des quartiers, incluant l’ajout de nouvelles zones et la suppression de celles qui ne répondent plus aux critères définis. Cette dynamique d’ajustement garantie que les actions de la politique de la ville, telles que le financement de projets de rénovation urbaine, les programmes de développement économique ou les initiatives sociales, soient concentrées sur les territoires ayant les besoins les plus pressants.
En termes d’implications pratiques, les quartiers nouvellement désignés comme prioritaires pourront accéder à des dispositifs spécifiques de soutien, incluant des financements pour le renouvellement urbain, des aides à l’emploi et à la formation, ainsi que des programmes visant à améliorer l’accès à l’éducation et aux services de santé. De plus, les acteurs locaux, y compris les municipalités, les associations et les entreprises, seront encouragés à participer activement à la mise en œuvre des projets de développement et de cohésion sociale dans ces zones.
La révision de la liste des QPV par le décret n° 2023-1314 reflète également une volonté de renforcer la concertation avec les acteurs locaux et les habitants. L’implication des résidents et des associations locales dans le diagnostic des besoins et la conception des projets est essentielle pour assurer la pertinence et l’acceptabilité des interventions. Cette approche participative vise à renforcer le sentiment d’appartenance et d’engagement communautaire, éléments essentiels pour le succès des politiques de la ville.
La mise en œuvre des corrections au sein de la liste des quartiers prioritaires soulève des questions importantes sur la durabilité des actions entreprises et leur capacité à transformer durablement les conditions de vie dans ces zones
Jurisprudence
Vente : Promesse unilatérale de vente : point de départ de la prescription de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation
Lien Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.058,
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie, le promettant, s’engage à vendre un bien à l’autre partie, le bénéficiaire, si celui-ci lève l’option d’achat dans un délai déterminé. En contrepartie de cette promesse, le bénéficiaire verse généralement une indemnité d’immobilisation. Cette somme, destinée à compenser le promettant pour l’immobilisation de son bien, peut faire l’objet d’une demande de restitution si la vente n’est finalement pas réalisée, par exemple si le bénéficiaire renonce à l’achat ou si les conditions suspensives ne sont pas remplies.
La jurisprudence récente, illustrée par l’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 22-22.058), aborde le point de départ de la prescription de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation. La prescription désigne la période durant laquelle une action en justice peut être intentée. Passé ce délai, l’action est prescrite et ne peut plus être poursuivie. En l’espèce, la question était de savoir à quel moment ce délai commence à courir : à la date de la renonciation à la promesse par le bénéficiaire ou à la date de la fin du délai d’option.
Dans sa décision, la Cour de cassation a confirmé l’analyse de la cour d’appel qui avait déclaré la demande de remboursement prescrite. Selon la Cour, le délai de prescription de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation commence à courir à partir du moment où le bénéficiaire de la promesse décide de ne pas lever l’option d’achat, c’est-à-dire de ne pas poursuivre l’acquisition du bien. En d’autres termes, c’est la manifestation explicite ou implicite de la renonciation à l’achat qui déclenche le délai de prescription. Cette position met en lumière l’importance pour le bénéficiaire de la promesse de formaliser rapidement sa demande de remboursement, afin de ne pas se retrouver hors délai.
L’arrêt précité illustre également la rigueur avec laquelle les juges évaluent le point de départ de la prescription. Cette rigueur vise à garantir la sécurité juridique des transactions immobilières, en permettant aux parties de connaître précisément la période durant laquelle leurs droits peuvent être exercés. Elle incite également les bénéficiaires des promesses unilatérales de vente à une vigilance accrue quant à leurs droits et obligations, notamment en matière de restitution de l’indemnité d’immobilisation.
La réflexion sur cette jurisprudence invite à considérer les implications pratiques pour les parties engagées dans une promesse unilatérale de vente, notamment en termes de gestion des délais et de formalisation des décisions. Elle souligne également l’importance de la connaissance des règles de prescription en matière immobilière, tant pour les professionnels que pour les particuliers.
Expropriation : Point de départ du délai d’appel en matière d’expropriation : la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence
Lien Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-16.019,
En matière d’expropriation, le point de départ du délai d’appel est déterminant pour les parties concernées. L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 (n° 23-16.019) apporte une clarification importante, en indiquant que le délai de trois mois pour interjeter appel débute à compter de la notification de la décision non seulement à la partie intéressée mais aussi à son avocat.
Traditionnellement, la jurisprudence considérait que le délai d’appel commençait à courir à partir de la notification de la décision à la partie elle-même, sans tenir compte de la réception par l’avocat. Cette pratique pouvait conduire à des situations où, malgré l’absence de notification à l’avocat, la partie se trouvait en dehors du délai légal pour faire appel. En précisant que la notification à l’avocat est requise pour déclencher le délai, la Cour de cassation vise à renforcer les garanties procédurales des parties, en veillant à ce qu’elles soient effectivement informées et puissent exercer leur droit de recours dans des conditions appropriées.
Cette décision a des implications concrètes pour les expropriants et les expropriés, ainsi que pour leurs avocats. Elle exige une attention particulière aux formalités de notification, en soulignant l’importance d’une communication claire et complète entre les autorités judiciaires et les parties concernées. Les professionnels du droit doivent désormais s’assurer que toutes les notifications pertinentes sont effectuées de manière conforme aux exigences légales, pour éviter des contestations basées sur des manquements procéduraux.
En outre, cette jurisprudence invite à repenser certaines pratiques en matière de gestion des contentieux liés à l’expropriation. Elle rappelle aux avocats l’importance de suivre rigoureusement les délais et de s’assurer que leurs clients sont bien informés de l’évolution de leurs affaires. Pour les autorités en charge des expropriations, cette décision souligne la nécessité d’une transparence et d’une rigueur accrues dans les procédures de notification.
L’arrêt de la Cour de cassation pourrait également inciter à une réflexion plus large sur la manière dont les règles de procédure en matière d’expropriation sont appliquées et interprétées. Il s’agit de garantir un équilibre entre les nécessités de rapidité et de certitude juridique, et le respect des droits des personnes concernées par les procédures d’expropriation. Cette réflexion pourrait déboucher sur des adaptations législatives ou des ajustements dans la pratique judiciaire, visant à assurer une meilleure protection des droits des parties dans le cadre de ces procédures complexes.
Copropriété : Interruption des délais pour contester les résolutions par l’assignation en nullité de l’assemblée générale
Lien : Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060,
Dans le cadre de la copropriété, les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires jouent un rôle essentiel dans la gestion et l’administration des biens communs. Toutefois, il arrive que certaines de ces décisions soient contestées par un ou plusieurs copropriétaires. L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 (n° 22-24.060) apporte des précisions sur les modalités d’interruption des délais pour contester ces résolutions, notamment par l’assignation en nullité de l’assemblée générale.
Le droit de contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires est soumis à un délai de forclusion, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires. Passé ce délai, toute action en contestation est irrecevable. Cependant, l’assignation en nullité de l’assemblée générale peut interrompre ce délai, permettant ainsi aux copropriétaires d’engager ou de poursuivre une action en justice après l’expiration du délai initial.
L’arrêt de la Cour de cassation confirme que l’assignation en nullité de l’assemblée générale, qui est une action en justice visant à faire annuler les résolutions prises, interrompt le délai de forclusion. Cela signifie que dès lors qu’un copropriétaire assigne en justice pour demander l’annulation d’une ou plusieurs résolutions, le délai de deux mois cesse de courir et ne reprend qu’une fois l’instance close. Cette règle permet aux copropriétaires de mieux protéger leurs droits en leur offrant une voie de recours même en cas de dépassement du délai initial, tant que l’assignation en nullité a été introduite dans le délai.
Il est important de noter que cette interruption ne s’applique qu’à l’action en nullité proprement dite et non à d’autres types de contestations qui pourraient être formulées à l’encontre des décisions de l’assemblée générale. Les copropriétaires doivent donc être vigilants dans la formulation de leurs demandes et s’assurer que les procédures adéquates sont suivies pour garantir la recevabilité de leurs actions en justice.
Cette jurisprudence a des implications significatives pour les gestionnaires de copropriétés et les syndics, qui doivent veiller à une notification précise et dans les délais des décisions de l’assemblée générale, et pour les copropriétaires, qui doivent être informés de leurs droits et des délais pour les exercer. La vigilance s’impose également du côté des professionnels du droit, chargés de conseiller et de représenter les parties en cas de contentieux.
L’arrêt met en lumière l’importance d’une bonne gestion des contentieux en copropriété et invite à une réflexion sur les pratiques actuelles de notification et de contestation des décisions d’assemblée générale. Il s’agit de garantir que les copropriétaires disposent des moyens nécessaires pour exercer leurs droits de manière efficace et équitable, tout en assurant la stabilité et la continuité de la gestion des copropriétés.
Copropriété : Le paiement fait par le notaire malgré l’opposition du syndicat des copropriétaires ne vaut pas acquiescement
Lien Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-11.700,
Dans le cadre des transactions immobilières, le rôle du notaire est central, notamment dans la gestion des fonds et le respect des droits des parties prenantes, dont le syndicat des copropriétaires. L’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 23-11.700) clarifie les effets du paiement effectué par un notaire, en particulier en ce qui concerne la validité d’une opposition formulée par le syndicat des copropriétaires.
Lors de la vente d’un lot en copropriété, le syndicat des copropriétaires peut former opposition auprès du notaire chargé de la transaction, afin d’assurer le recouvrement des charges impayées par le vendeur. Cette opposition, prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, interdit au notaire de remettre les fonds au vendeur tant que les sommes dues au syndicat ne sont pas réglées. Toutefois, des questions peuvent se poser lorsque le notaire procède au paiement des fonds malgré cette opposition, notamment quant à savoir si cela constitue ou non un acquiescement du syndicat des copropriétaires aux paiements effectués.
La Cour de cassation a jugé que le paiement effectué par le notaire, même en présence d’une opposition non contestée par voie judiciaire, ne saurait être interprété comme un acquiescement du syndicat des copropriétaires à l’extinction de sa créance. Cela signifie que le fait pour le syndicat de ne pas engager immédiatement une action en justice pour contester le paiement ne prive pas celui-ci de ses droits à recouvrer les sommes dues. Cette décision protège les intérêts du syndicat en garantissant que le simple paiement par le notaire ne solde pas automatiquement la créance du syndicat, surtout lorsque des charges impayées restent en suspens.
Le notaire, dans son rôle de professionnel impartial, est tenu de respecter les procédures légales et les droits des parties, y compris ceux du syndicat des copropriétaires. L’arrêt souligne l’importance de la rigueur et de la vigilance dans la gestion des fonds et des oppositions, et rappelle aux syndics de copropriété l’importance de suivre de près les transactions affectant les copropriétés, notamment en cas de charges impayées.
Cette jurisprudence a des implications significatives pour les notaires, les syndicats de copropriétaires et les acquéreurs de lots en copropriété. Elle clarifie que l’absence de contestation judiciaire immédiate par le syndicat des copropriétaires ne doit pas être considérée comme une renonciation à ses droits, mais plutôt comme une réserve quant à la régularité des paiements effectués. Elle invite également les praticiens du droit immobilier à une plus grande vigilance quant aux droits des syndicats et à la gestion des oppositions lors des ventes immobilières.
L’analyse de cette décision encourage une réflexion sur les procédures de gestion des fonds lors des transactions en copropriété et sur les moyens de garantir la protection des créances du syndicat. Elle ouvre également la discussion sur l’amélioration des pratiques de communication et de coordination entre notaires, syndicats de copropriétaires, et autres parties prenantes dans le cadre des ventes immobilières.
Bail rural : Nullité du bail rural : le preneur n’a pas droit à l’indemnité au titre des améliorations apportées au fonds
Lien : Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-11.688,
En matière de bail rural, la question de l’indemnisation des améliorations apportées par le preneur au fonds loué est un enjeu récurrent, notamment lorsque le bail est annulé. L’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 23-11.688) apporte une clarification importante sur ce sujet, en établissant que le preneur d’un bail rural annulé ne peut prétendre à une indemnité pour les améliorations qu’il a apportées au fonds.
Le bail rural, régi principalement par les articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, encadre strictement les relations entre bailleurs et preneurs. Une question centrale est celle des améliorations apportées par le preneur, qui sont généralement de deux types : les améliorations nécessaires, comme celles requises par la législation agricole, et les améliorations volontaires, visant à accroître la valeur ou la productivité du fonds. En principe, le preneur peut être indemnisé pour les améliorations, mais cette règle trouve ses limites en cas d’annulation du bail.
L’arrêt de la Cour de cassation précise que lorsque le bail rural est annulé, les relations entre les parties sont censées être remises à leur état antérieur. Cela signifie que le preneur est considéré comme n’ayant jamais eu de droits sur le fonds, ce qui exclut la possibilité pour lui de réclamer une indemnité pour des améliorations effectuées sur un bien dont il n’était pas légalement locataire. Cette décision repose sur l’idée que l’annulation du bail implique la nullité rétroactive des droits et obligations des parties, y compris en matière d’améliorations apportées au fonds.
Cette position juridique protège les propriétaires fonciers, évitant qu’ils ne soient obligés de verser une indemnité pour des améliorations réalisées dans un contexte juridique irrégulier ou frauduleux. Elle met également en lumière l’importance, pour les preneurs, de s’assurer de la validité de leur bail et de se conformer aux obligations légales et contractuelles pour préserver leurs droits à une indemnisation éventuelle.
Pour les praticiens du droit rural, cet arrêt souligne l’importance de la vérification rigoureuse de la légalité des baux et des travaux effectués sous couvert de ces contrats. Il encourage également les preneurs à obtenir l’accord préalable du bailleur avant d’entreprendre des améliorations significatives, pour éviter les litiges ultérieurs en cas de résiliation ou d’annulation du bail.
L’analyse de cette décision invite à une réflexion sur l’équilibre à trouver entre la protection des investissements des preneurs et la garantie des droits des bailleurs. Elle pourrait également encourager une clarification législative ou jurisprudentielle sur les conditions et les modalités de l’indemnisation des améliorations en cas de nullité du bail, afin de mieux protéger les intérêts légitimes des deux parties.
Bail rural : Preneur autorisé en justice à céder son bail : privation d’effet du congé fondé sur l’âge
Lien : Cass. 3e civ., arrêt, 11 juill. 2024, n° 21-23.372,
En matière de bail rural, le preneur bénéficie de droits spécifiques, notamment celui de céder son bail sous certaines conditions. L’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 21-23.372) aborde la question du congé fondé sur l’âge du preneur, et en particulier, la possibilité pour ce dernier de céder son bail malgré la délivrance d’un tel congé.
Le congé pour atteinte de l’âge de la retraite, tel que prévu par le Code rural et de la pêche maritime, permet au bailleur de mettre fin au bail lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite. Ce congé est généralement utilisé pour permettre la transmission de l’exploitation à un nouveau preneur, souvent dans le cadre d’une politique de renouvellement des générations. Cependant, ce droit du bailleur peut être contrecarré par le droit du preneur à céder son bail, notamment lorsqu’il obtient l’autorisation judiciaire de le faire.
Dans le cas présent, la Cour de cassation a confirmé que lorsque le preneur, bien qu’ayant reçu un congé en raison de son âge, obtient l’autorisation judiciaire de céder son bail, cette autorisation prive le congé de ses effets. Autrement dit, le preneur peut transférer son bail à un tiers, ce qui annule les effets du congé fondé sur l’âge. Cette disposition vise à protéger les intérêts du preneur, lui permettant de valoriser les améliorations et les investissements réalisés sur l’exploitation agricole, même en fin de carrière.
Cette jurisprudence a des implications significatives pour les bailleurs et les preneurs. Pour les bailleurs, elle souligne la nécessité de justifier rigoureusement les motifs de congé et de considérer les droits du preneur à céder le bail. Pour les preneurs, elle renforce la sécurité juridique concernant la cession du bail, même face à un congé fondé sur des critères d’âge.
Les professionnels du droit rural doivent ainsi veiller à conseiller leurs clients sur les conditions précises de validité des congés et des cessions de bail. Ils doivent également s’assurer que les preneurs soient bien informés de leurs droits en matière de cession, notamment en cas de contestation judiciaire des congés délivrés par le bailleur.
Cette décision ouvre une réflexion sur l’équilibre entre le renouvellement des exploitations agricoles et la protection des droits des preneurs âgés, notamment en ce qui concerne la transmission du bail et des exploitations. Elle pourrait inciter à une révision des pratiques et à une clarification des règles régissant la fin des baux ruraux, afin de garantir une transition équitable et harmonieuse dans le secteur agricole.
Société d’aménagement foncier et d’établissement rural : Précisions sur le droit de préemption des SAFER et les moyens d’atteindre l’objectif environnemental
Lien : Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.488,
Les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) disposent d’un droit de préemption leur permettant d’acquérir des biens fonciers ruraux avant toute autre partie intéressée. Ce droit vise à faciliter l’installation de nouveaux agriculteurs, à maintenir l’équilibre écologique des espaces ruraux, et à promouvoir des pratiques agricoles durables. L’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 22-22.488) précise les conditions dans lesquelles ce droit de préemption peut être exercé, particulièrement en lien avec l’objectif environnemental poursuivi par les SAFER.
Le droit de préemption des SAFER est encadré par des critères stricts, destinés à éviter des abus et à garantir que l’intervention de ces sociétés serve effectivement l’intérêt général. Parmi ces critères, la mise en œuvre de pratiques agricoles respectueuses de l’environnement est souvent mise en avant. La Cour de cassation a confirmé que pour justifier l’exercice de ce droit, les SAFER doivent démontrer que l’acquisition du bien permettra la mise en place de pratiques agricoles adaptées aux enjeux environnementaux du territoire concerné.
L’arrêt souligne que la simple intention de mettre en œuvre des pratiques agricoles durables ne suffit pas. Les SAFER doivent présenter un projet concret et détaillé, incluant des mesures spécifiques et des techniques agricoles précises, capables de répondre aux objectifs environnementaux fixés, tels que la protection des sols, la gestion de l’eau, et la préservation de la biodiversité. Cette exigence vise à garantir que le droit de préemption soit exercé de manière transparente et avec un réel impact positif sur l’environnement rural.
Cette décision clarifie également que les SAFER doivent collaborer étroitement avec les agriculteurs potentiels pour s’assurer que ces derniers adhèrent aux pratiques agricoles envisagées. Une coordination efficace entre la SAFER, les agriculteurs, et les autorités locales est donc essentielle pour que les projets environnementaux soient réalisés avec succès.
Les implications de cette jurisprudence sont significatives pour les acteurs du secteur agricole et rural. Pour les SAFER, elle impose une rigueur accrue dans la préparation et la justification de leurs projets d’acquisition. Pour les propriétaires fonciers et les agriculteurs, elle offre une protection contre l’exercice arbitraire du droit de préemption, tout en les incitant à adopter des pratiques agricoles durables.
Les professionnels du droit, les agronomes, et les écologistes doivent travailler ensemble pour développer des projets qui répondent non seulement aux exigences légales mais aussi aux besoins spécifiques des territoires ruraux. Cette coopération pourrait également aider à l’élaboration de critères plus clairs pour l’évaluation des projets environnementaux dans le cadre de la préemption par les SAFER, assurant ainsi une utilisation judicieuse des terres agricoles en France.
Société d’aménagement foncier et d’établissement rural : Effet de l’engagement de l’acquéreur substitué de louer le bien acquis à un preneur agréé par la SAFER
Lien : Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-23.678,
L’exercice du droit de préemption par les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) est un mécanisme destiné à réguler les transactions foncières rurales et à promouvoir des objectifs d’intérêt général, tels que l’installation de nouveaux agriculteurs ou la préservation de l’environnement. Une question souvent soulevée concerne les engagements pris par l’acquéreur substitué, en particulier lorsqu’il s’engage à louer le bien acquis à un preneur agréé par la SAFER. L’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 22-23.678) apporte des précisions sur les effets de cet engagement.
Dans ce contexte, l’acquéreur substitué est une personne physique ou morale qui se substitue à la SAFER après l’exercice du droit de préemption, souvent avec l’objectif de respecter les orientations fixées par la SAFER. L’engagement de cet acquéreur de louer le bien à un preneur agréé par la SAFER est fondamental, car il garantit que le bien sera exploité conformément aux objectifs poursuivis par la SAFER, qu’il s’agisse de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, de maintenir la structure foncière des exploitations agricoles, ou d’assurer une gestion durable des terres.
L’arrêt de la Cour de cassation clarifie que cet engagement de l’acquéreur substitué revêt une valeur contraignante. Cela signifie que si l’acquéreur substitué ne respecte pas son engagement de louer le bien à un preneur agréé, des sanctions peuvent être appliquées, allant de l’obligation de restituer le bien à des pénalités financières. Cette disposition vise à prévenir les détournements de la mission de la SAFER et à garantir que les objectifs de politique publique, notamment en matière de répartition des terres agricoles et de développement rural, soient effectivement poursuivis.
L’agrément du preneur par la SAFER assure que le locataire du bien répond aux critères définis par la société, comme la capacité professionnelle, le projet agricole, et l’adéquation avec les politiques locales de développement rural. Cela permet aussi de vérifier que le preneur dispose des moyens nécessaires pour mener à bien le projet agricole envisagé, et que l’utilisation du bien contribuera à la dynamique économique et sociale du territoire.
Pour les acteurs impliqués, cet arrêt renforce l’importance de la transparence et de la rigueur dans les transactions foncières rurales. Les SAFER, les acquéreurs substitués, et les preneurs potentiels doivent s’assurer que les engagements pris sont réalistes et alignés avec les objectifs de développement rural. Les professionnels du droit, en particulier les notaires et avocats, jouent un rôle clé en garantissant que ces engagements soient clairement stipulés dans les actes juridiques et qu’ils soient compréhensibles pour toutes les parties concernées.
Cette décision contribue également à la stabilité et à la prévisibilité des transactions foncières, essentielles pour encourager l’investissement dans les zones rurales et pour assurer une gestion durable des ressources foncières en France. Elle invite à une réflexion sur les mécanismes de contrôle et de suivi des engagements pris lors de ces transactions, afin de garantir leur efficacité et leur conformité avec les objectifs de politique publique.
Environnement : Point de départ de la prescription pour demander une indemnisation à la suite d’une catastrophe naturelle
Lien : Cass. 2e civ., 11 juill. 2024, n° 22-21.366,
En droit français, la question du point de départ de la prescription pour demander une indemnisation à la suite d’une catastrophe naturelle est essentielle pour les victimes cherchant à obtenir réparation. L’arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2024 (n° 22-21.366) apporte des précisions importantes sur cette question, clarifiant le moment à partir duquel commence à courir le délai de prescription.
En général, la prescription extinctive, qui éteint le droit d’agir en justice, est de cinq ans pour les actions en responsabilité civile, conformément à l’article 2224 du Code civil. Ce délai débute à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer. Dans le cas des catastrophes naturelles, la complexité réside dans la détermination de ce moment, surtout lorsque les conséquences dommageables ne se manifestent pas immédiatement.
La Cour de cassation a confirmé que le point de départ de la prescription pour demander une indemnisation est, en principe, la date à laquelle l’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel, publié au Journal officiel. Cet arrêté constitue une reconnaissance officielle des faits permettant aux victimes de se prévaloir de l’assurance « catastrophes naturelles » prévue par la loi n° 82-600 du 13 juillet 1982. Toutefois, la Cour a également précisé que si les dommages se révèlent ou s’aggravent postérieurement à cette reconnaissance, la prescription peut commencer à courir à partir du moment où la victime a connaissance ou aurait dû avoir connaissance de ces dommages.
Cette jurisprudence souligne l’importance pour les victimes de catastrophes naturelles de suivre de près la publication des arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, afin de préserver leurs droits à indemnisation. Elle rappelle également l’importance de la documentation et de l’évaluation des dommages dès leur survenance ou leur découverte, pour garantir la possibilité de recours ultérieur. Les assureurs, quant à eux, doivent s’assurer que leurs assurés sont bien informés des procédures et des délais applicables à leurs demandes d’indemnisation.
Cette décision est aussi un rappel pour les juristes et les professionnels de l’assurance de la nécessité de conseiller correctement les sinistrés sur les délais de prescription. Une vigilance particulière est nécessaire pour les dommages qui peuvent apparaître tardivement, comme les fissures dans les bâtiments ou les affaissements de terrain, afin de ne pas perdre le bénéfice des recours possibles.
La jurisprudence en matière de catastrophes naturelles évolue avec les pratiques et les réalités des sinistres, notamment dans un contexte de changements climatiques entraînant des phénomènes de plus en plus fréquents et intenses. Cette décision de la Cour de cassation peut encourager une réflexion sur l’adaptation des mécanismes d’indemnisation et sur la sensibilisation accrue des assurés aux démarches à suivre en cas de sinistre, pour assurer une protection juridique et financière adéquate.
Fiscalité : Location meublée touristique et régime micro-BIC : annulation de la tolérance administrative
Lien : CE, 8e ch., 8 juill. 2024, n° 492382, AToP, UMIH et GHR
Le régime fiscal des locations meublées touristiques est un sujet de grande importance pour les propriétaires et les investisseurs. Le Conseil d’État, dans son arrêt du 8 juillet 2024 (n° 492382), a annulé l’alinéa 6 du § 1 de l’actualité BOFIP-Impôts du 14 février 2024. Cette disposition concernait la tolérance administrative appliquée au régime des micro-Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro-BIC) pour les revenus issus de la location meublée touristique.
La tolérance administrative annulée permettait aux contribuables de bénéficier du régime micro-BIC pour des recettes locatives annuelles légèrement supérieures aux seuils légaux, sous certaines conditions. Ce régime, avantageux en termes de simplicité comptable et fiscale, s’applique aux contribuables dont les revenus de location meublée n’excèdent pas un certain plafond. Les contribuables sous ce régime bénéficient d’un abattement forfaitaire pour frais et charges, simplifiant ainsi la déclaration de revenus.
L’annulation par le Conseil d’État se fonde sur l’incompatibilité de cette tolérance avec les dispositions légales en vigueur, qui définissent strictement les seuils de recettes pour l’application du régime micro-BIC. En annulant cette tolérance, le Conseil d’État rappelle que l’administration fiscale ne peut introduire, par voie de commentaires administratifs, des dérogations aux règles établies par la loi, même si ces dérogations sont destinées à simplifier les démarches fiscales des contribuables.
Pour les propriétaires de locations meublées touristiques, cette décision implique une stricte application des seuils de recettes pour bénéficier du régime micro-BIC. Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser les seuils fixés pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux associés. En cas de dépassement, les contribuables doivent opter pour un régime réel d’imposition, nécessitant une comptabilité plus détaillée et une déclaration plus complexe.
Cette annulation a des répercussions pratiques pour les contribuables concernés, qui doivent être vigilants quant à leurs obligations fiscales. Les conseils des experts comptables et des fiscalistes deviennent alors essentiels pour s’assurer de la conformité des déclarations et pour éviter les redressements fiscaux.
Cette décision du Conseil d’État illustre également la rigueur avec laquelle les autorités judiciaires contrôlent l’application des textes fiscaux et la nécessité pour l’administration de respecter les limites de son pouvoir réglementaire. Elle peut inciter à une clarification législative des régimes fiscaux applicables aux locations meublées, dans un contexte où ce secteur est en pleine expansion et où les questions de régulation fiscale et administrative sont de plus en plus importantes.
Société (en général) : Cession de parts sociales : dans quelles conditions le prix lié à un événement futur est-il déterminable ?
Lien : Cass. com., 10 juill. 2024, n° 22-15.651,
La cession de parts sociales dans une société pose souvent la question de la détermination du prix de vente, notamment lorsque celui-ci est lié à un événement futur ou conditionné par des facteurs incertains. L’arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2024 (n° 22-15.651) clarifie les conditions dans lesquelles un prix peut être considéré comme déterminable, conformément aux dispositions de l’article 1591 du Code civil.
Selon cet article, le prix dans un contrat de vente doit être déterminé et désigné par les parties. Toutefois, la jurisprudence accepte que le prix soit simplement déterminable, c’est-à-dire qu’il puisse être fixé ultérieurement par référence à des éléments objectifs prévus dans le contrat. Ce principe est particulièrement pertinent dans les cessions de parts sociales où le prix peut dépendre de critères tels que les performances futures de la société, l’atteinte de certains objectifs financiers ou encore la survenance d’événements spécifiques.
La Cour de cassation a rappelé que l’absence d’indication précise du prix dans l’acte de vente n’est pas un obstacle à la validité du contrat, à condition que le prix soit déterminable. Cela signifie que les parties doivent prévoir, dans leur accord, des mécanismes clairs et objectifs permettant de fixer le prix de manière ultérieure. Par exemple, le prix peut être lié à un multiple de résultats financiers futurs de l’entreprise, à l’évaluation par un expert indépendant, ou encore à l’évolution d’indices économiques spécifiques.
Cet arrêt souligne l’importance pour les parties de s’assurer que les critères de détermination du prix soient suffisamment clairs et détaillés pour éviter toute ambiguïté ou contestation future. La précision de ces critères est essentielle pour garantir que le prix soit fixé de manière impartiale et conforme à l’intention des parties au moment de la conclusion du contrat. Les parties doivent également s’assurer que les mécanismes de détermination du prix respectent les principes de transparence et d’équité, et qu’ils sont applicables en pratique.
Pour les praticiens du droit et les conseillers en affaires, cet arrêt met en avant la nécessité de rédiger des clauses contractuelles précises et compréhensibles. Ils doivent veiller à ce que les termes de l’accord soient suffisamment explicites pour éviter des litiges ultérieurs sur la détermination du prix. Cette attention aux détails est nécessaire, surtout dans les transactions complexes où les valeurs peuvent fluctuer considérablement en fonction de l’évolution des conditions économiques ou des performances de l’entreprise.
La décision de la Cour de cassation du 10 juillet 2024 renforce la jurisprudence existante en matière de cession de parts sociales et de détermination du prix. Elle invite les parties et leurs conseillers à une plus grande rigueur dans la rédaction des contrats, et à une anticipation des éventualités liées à la détermination du prix, afin de sécuriser les transactions et de préserver les intérêts de chacune des parties. Cette jurisprudence pourrait encourager une standardisation des pratiques contractuelles et une clarification des règles applicables en matière de cession de parts sociales dans les sociétés.
Crédit : Les crédits affectés : une responsabilité accentuée pour le prêteur fautif
Liens : Cass. 1re civ., 10 juill. 2024, n° 22-24.754, – Cass. 1re civ., 10 juill. 2024, n° 23-11.751, – Cass. 1re civ., 10 juill. 2024, n°…
Les crédits affectés, qui sont des prêts spécifiquement liés à l’acquisition de biens ou services définis, comportent des particularités en matière de responsabilité du prêteur. Les arrêts de la Cour de cassation du 10 juillet 2024 (n° 22-24.754, n° 23-11.751, et autres) mettent en lumière l’accentuation de la responsabilité du prêteur dans le cadre de crédits affectés, en particulier lorsqu’il y a manquement de la part du prêteur à ses obligations.
Le crédit affecté est un prêt consenti pour le financement exclusif d’une transaction déterminée, comme l’achat d’un bien de consommation ou la prestation d’un service. Ce type de crédit est directement lié au contrat principal d’achat. En cas de résolution de ce contrat principal, le contrat de crédit est également résilié, ce qui libère l’emprunteur de ses obligations de remboursement, sauf en cas de fraude ou de mauvaise foi.
La jurisprudence récente renforce la responsabilité du prêteur en cas de défaut de conformité ou de non-livraison du bien financé, si le prêteur n’a pas respecté ses obligations d’information et de vérification. Les arrêts précités de la Cour de cassation précisent que le prêteur doit s’assurer que l’emprunteur est pleinement informé des caractéristiques du crédit et des conditions de la vente, et qu’il doit vérifier la solvabilité de l’emprunteur. En cas de manquement à ces obligations, la responsabilité du prêteur peut être engagée, et il peut être contraint de rembourser les sommes versées par l’emprunteur, même si le bien ou le service n’a pas été livré ou est défectueux.
Ces décisions soulignent également l’importance pour le prêteur de s’assurer que le contrat de crédit mentionne clairement l’objet du financement et les conditions de mise à disposition des fonds. En cas d’ambiguïté ou de défaut de précisions suffisantes, les tribunaux peuvent interpréter les clauses en défaveur du prêteur, en particulier s’il apparaît que l’emprunteur n’a pas été correctement informé ou si les fonds ont été libérés sans s’assurer de la conformité du bien ou service financé.
Les implications pour les institutions financières et les prêteurs sont significatives. Ils doivent renforcer leurs procédures internes pour garantir le respect strict des obligations légales en matière d’information et de vérification. Pour les consommateurs, ces arrêts renforcent la protection en cas de litige avec un prêteur, en leur permettant de contester les obligations de remboursement en cas de non-conformité du bien ou service financé.
Enfin, ces décisions invitent à une réflexion sur l’encadrement juridique des crédits affectés et sur les moyens d’assurer une information complète et transparente pour les consommateurs. Elles pourraient également inciter à des évolutions législatives ou réglementaires visant à renforcer la responsabilité des prêteurs et à améliorer la protection des emprunteurs dans le cadre des crédits à la consommation.
Doctrine Administrative
Épargne : Le Gouverneur de la Banque de France propose de fixer le taux du LEP à 4 %
Lien : Banque de France, communiqué, 12 juill. 2024
Le Livret d’épargne populaire (LEP) est un produit d’épargne réglementé en France, destiné aux personnes aux revenus modestes. Il bénéficie d’un taux d’intérêt plus attractif que les autres livrets réglementés, comme le Livret A, pour compenser partiellement la perte de pouvoir d’achat due à l’inflation. Le 12 juillet 2024, le Gouverneur de la Banque de France a proposé de fixer le taux du LEP à 4 %, une mesure qui intervient dans un contexte de baisse de l’inflation.
Cette proposition de taux à 4 % est significative car elle reflète une réévaluation des conditions économiques, notamment une réduction de l’inflation, qui influence directement les décisions de politique monétaire et financière en France. Le taux du LEP est traditionnellement lié à l’inflation, ce qui signifie qu’une baisse de cette dernière peut entraîner une diminution du taux de rémunération de l’épargne pour maintenir un équilibre économique.
La décision de proposer un taux de 4 % tient compte de plusieurs facteurs économiques, dont la stabilisation des prix à la consommation et les objectifs de politique monétaire de la Banque de France, qui vise à maintenir la stabilité financière tout en protégeant le pouvoir d’achat des épargnants. Cette mesure vise également à encourager l’épargne des ménages à faible revenu, en leur offrant un rendement plus compétitif par rapport à d’autres formes d’épargne ou d’investissement.
Pour les épargnants, cette proposition de taux est une nouvelle à double tranchant. D’une part, un taux de 4 % reste relativement attractif, surtout dans un contexte de taux d’intérêt globalement bas. D’autre part, ce taux est le reflet d’une période de baisse de l’inflation, ce qui peut être perçu comme une réduction des rendements réels de l’épargne après correction de l’inflation. Les ménages doivent donc considérer cette évolution dans leurs choix d’épargne et d’investissement, en tenant compte de leur situation financière et de leurs objectifs à long terme.
Ce taux, une fois fixé, s’appliquera aux nouveaux dépôts comme aux anciens, offrant une sécurité et une visibilité aux épargnants quant à la rémunération de leur épargne. Cette stabilité est particulièrement importante pour les personnes ayant un budget limité et cherchant à préserver la valeur de leur épargne en période d’incertitude économique.
Cette annonce est également un rappel de l’importance du rôle des institutions financières et des autorités monétaires dans la gestion de l’économie et la protection des épargnants. Elle met en lumière la nécessité de suivre de près les évolutions économiques et les décisions de politique monétaire, qui ont un impact direct sur les produits d’épargne et les placements financiers. Les experts financiers et les conseillers en gestion de patrimoine doivent ainsi rester informés des changements pour offrir des conseils adaptés à leurs clients.
Projets, propositions et rapports
Immobilier : Fiscalité locative : un rapport suggère une convergence des régimes et un rééquilibrage vers le locatif résidentiel de longue durée
Lien : Rapp. sur la fiscalité locative, mai 2024 (rendu public le 15 juillet 2024) Mission.
La fiscalité locative en France fait l’objet d’une attention renouvelée avec la remise, en mai 2024, d’un rapport par la députée Annaïg Le Meur, rendu public le 15 juillet 2024. Ce rapport propose une série de mesures visant à harmoniser les régimes fiscaux applicables aux différents types de locations et à encourager un rééquilibrage en faveur de la location résidentielle de longue durée.
Le rapport souligne les disparités entre les régimes fiscaux qui favorisent actuellement les locations meublées de courte durée, souvent plus avantageuses pour les propriétaires en termes de déductions et d’amortissements, par rapport aux locations nues ou meublées de longue durée. Cette situation crée un déséquilibre sur le marché locatif, incitant les propriétaires à privilégier des locations à court terme, qui peuvent être plus lucratives mais contribuent à la raréfaction des logements disponibles pour les locataires sur le long terme.
Pour remédier à cette situation, le rapport suggère une convergence des régimes fiscaux, notamment en uniformisant les règles fiscales applicables à la location meublée et nue. L’objectif est de réduire les distorsions de choix induites par les différences de traitement fiscal, tout en favorisant la stabilité du parc locatif résidentiel. Ce processus de convergence inclurait une révision des dispositifs fiscaux existants, tels que le régime micro-BIC et le régime réel, pour les aligner davantage sur les besoins de logement à long terme.
En outre, le rapport propose de renforcer les incitations pour le locatif résidentiel de longue durée, par exemple en conditionnant les avantages fiscaux à des engagements de durée minimale de location ou à des plafonds de loyers, afin de garantir l’accès à des logements abordables. Ces mesures visent à encourager les propriétaires à maintenir leurs biens sur le marché de la location longue durée, tout en assurant une offre de logements plus stable et prévisible.
Cette approche vise à répondre aux défis actuels du marché immobilier français, caractérisé par une demande élevée pour les logements de longue durée et une pression croissante sur les loyers. Le rapport suggère que ces réformes fiscales pourraient non seulement équilibrer le marché mais aussi répondre aux objectifs de politique publique en matière de logement, en promouvant une utilisation plus équitable et durable du parc immobilier existant.
Les propositions du rapport ouvrent une voie de réflexion sur l’avenir de la fiscalité locative en France. Elles appellent à un dialogue entre les pouvoirs publics, les professionnels du secteur immobilier et les associations de consommateurs, afin de définir des règles fiscales qui soutiennent à la fois les investisseurs et les besoins en logement de la population. Cette démarche pourrait mener à des ajustements législatifs ou réglementaires, alignant davantage la fiscalité locative avec les objectifs de cohésion sociale et de développement durable.
Fiscalité : Impôt sur les sociétés : l’OCDE constate une stabilisation des taux légaux au niveau mondial
Lien : OCDE, communiqué, 11 juill. 2024
L’Organisation de Coopération et de Développement Économiques (OCDE) a publié un communiqué le 11 juillet 2024, signalant une stabilisation des taux légaux de l’impôt sur les sociétés (IS) au niveau mondial. Cette observation est tirée de la base de données statistiques de l’OCDE, qui offre une vue d’ensemble des politiques fiscales en vigueur dans divers pays, facilitant ainsi l’analyse et l’amélioration de la qualité des décisions en matière de politique fiscale.
Cette stabilisation des taux légaux de l’IS intervient après plusieurs décennies de baisses significatives, motivées par une compétition fiscale intense entre les pays pour attirer les investissements étrangers et stimuler la croissance économique. Le phénomène de la « course vers le bas » avait mené à une réduction progressive des taux nominaux de l’IS, bien que les bases d’imposition se soient parallèlement élargies pour compenser cette réduction.
Le communiqué de l’OCDE met en évidence que cette tendance à la baisse semble s’atténuer, avec de nombreux pays maintenant leurs taux d’IS à des niveaux constants ou les ajustant de manière marginale. Plusieurs facteurs expliquent cette stabilisation. D’une part, la pression pour réduire davantage les taux est contrecarrée par la nécessité pour les États de maintenir des recettes fiscales suffisantes pour financer les dépenses publiques, surtout après les dépenses significatives liées à la pandémie de COVID-19 et aux programmes de relance économique.
D’autre part, l’accord global sur un impôt minimum mondial, qui a été approuvé par une grande partie des pays sous l’égide de l’OCDE, joue un rôle primordial. Cet accord vise à fixer un taux minimum effectif d’imposition des sociétés, réduisant les incitations à déplacer les bénéfices vers des juridictions à fiscalité faible ou nulle. En limitant l’évasion fiscale et la planification fiscale agressive, cet accord encourage une plus grande harmonisation des taux d’IS à l’échelle mondiale.
L’OCDE souligne également que cette stabilisation peut faciliter une concurrence plus équilibrée entre les entreprises, en réduisant les avantages compétitifs découlant de stratégies de localisation basées uniquement sur des considérations fiscales. Cela permet aux entreprises de faire des choix d’investissement basés sur des facteurs économiques et stratégiques plutôt que purement fiscaux.
Pour les décideurs politiques, cette stabilisation offre une occasion de se concentrer sur l’amélioration de l’efficacité et de l’équité des systèmes fiscaux, en veillant à ce que les recettes de l’IS soient suffisantes pour soutenir les services publics essentiels tout en encourageant l’investissement et l’innovation. Elle peut également ouvrir la voie à une plus grande coopération internationale en matière de fiscalité, visant à créer un cadre fiscal plus transparent et plus équitable à l’échelle mondiale.
Cette observation de l’OCDE constitue un point de repère pour les entreprises et les gouvernements, signalant un possible changement de paradigme dans la manière dont les politiques fiscales des sociétés sont conçues et mises en œuvre. Les implications pour les stratégies d’investissement des entreprises et les politiques économiques des pays sont significatives, nécessitant une adaptation à ce nouvel environnement fiscal globalement plus stable.
Banque : DeFi : synthèse des réponses au papier de discussion de l’AMF
Lien : AMF, synthèse de réponses à consultation, 10 juill. 2024
Le 10 juillet 2024, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a publié une synthèse des réponses reçues concernant son papier de discussion sur la finance décentralisée, connue sous l’acronyme DeFi. Cette consultation visait à recueillir les avis des parties prenantes sur les défis, les opportunités et les régulations potentielles liées à ce secteur émergent.
La finance décentralisée englobe une variété de services financiers, tels que les prêts, les échanges d’actifs et les assurances, qui fonctionnent sans intermédiaires traditionnels, en utilisant des protocoles basés sur la blockchain. Ce secteur connaît une croissance rapide, mais il soulève également des questions importantes en matière de régulation, de protection des investisseurs et de sécurité financière.
La synthèse des réponses au papier de discussion de l’AMF révèle plusieurs points clés. Les participants, comprenant des institutions financières, des entreprises de technologie, des régulateurs et des associations de consommateurs, ont largement reconnu le potentiel innovant de la DeFi pour améliorer l’efficacité et l’inclusivité des services financiers. Ils ont noté que la DeFi peut offrir des services financiers à des populations non bancarisées et réduire les coûts grâce à l’automatisation et à la réduction des intermédiaires.
Cependant, de nombreux répondants ont également exprimé des préoccupations sur les risques associés à la DeFi. Les enjeux de sécurité, tels que les vulnérabilités des smart contracts et les risques de piratage, sont particulièrement préoccupants. La question de l’anonymat et de la conformité aux régulations de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et de connaissance du client (KYC) a également été soulevée, certains craignant que la DeFi puisse être utilisée pour des activités illicites.
Les réponses suggèrent une diversité d’opinions sur la manière de réguler ce secteur. Certains plaident pour une approche proactive de la régulation, avec des cadres spécifiques pour encadrer la DeFi et protéger les investisseurs, tandis que d’autres préconisent une régulation plus souple, permettant à l’innovation de se développer tout en surveillant attentivement les risques émergents. Un consensus semble se dégager sur la nécessité d’une coopération internationale pour traiter les questions de régulation de manière cohérente et efficace, étant donné la nature transfrontalière des activités de DeFi.
La synthèse des réponses au papier de discussion de l’AMF souligne l’intérêt croissant et les préoccupations concernant la finance décentralisée. Elle met en lumière la nécessité de trouver un équilibre entre l’encouragement à l’innovation et la protection des utilisateurs et du système financier. L’AMF utilisera ces contributions pour orienter ses futures actions et recommandations en matière de régulation de la DeFi, afin de garantir un développement sécurisé et durable de ce secteur prometteur.
Échos et opinions
Notaire : Les notaires ciblés par une tentative de phishing par mail
Lien : Notaires de France, actualités, 15 juill. 2024
Le 15 juillet 2024, les Notaires de France ont alerté sur une vague de tentatives de phishing ciblant les notaires par courriel. Cette cyberattaque se présente sous la forme d’e-mails frauduleux usurpant l’identité et les éléments graphiques des Notaires de France, visant à tromper les destinataires pour obtenir des informations sensibles ou induire des actions malveillantes.
Le phishing, ou hameçonnage, est une technique couramment utilisée par les cybercriminels pour voler des informations personnelles, telles que des identifiants de connexion, des informations financières ou des données confidentielles. Dans ce cas précis, les e-mails frauduleux semblent provenir de sources légitimes et invitent les notaires à cliquer sur des liens ou à télécharger des pièces jointes, sous prétexte de procédures urgentes ou de mises à jour réglementaires.
Les Notaires de France ont rapidement réagi en émettant des recommandations de prudence. Ils conseillent aux notaires de vérifier l’authenticité des e-mails reçus, notamment en vérifiant les adresses de l’expéditeur, et de ne jamais cliquer sur des liens ou ouvrir des pièces jointes suspectes. Ils encouragent également l’utilisation de mesures de sécurité renforcées, telles que l’authentification à deux facteurs, pour protéger les comptes professionnels et les données sensibles.
Cette attaque met en lumière la vulnérabilité croissante des professionnels du droit, et en particulier des notaires, face aux menaces cybernétiques. Les notaires manipulent des données sensibles et des fonds importants, ce qui en fait des cibles privilégiées pour les cybercriminels. Il est donc important pour cette profession de maintenir une vigilance constante et de mettre en œuvre des pratiques de cybersécurité robustes.
Les Notaires de France ont également signalé l’incident aux autorités compétentes et travaillent en étroite collaboration avec elles pour identifier les auteurs de ces tentatives de phishing et renforcer les mesures de protection. Cette collaboration vise à prévenir d’autres attaques et à sensibiliser l’ensemble de la profession aux risques numériques.
Cet incident rappelle l’importance de la cybersécurité dans le secteur juridique et la nécessité pour les notaires de se former régulièrement aux bonnes pratiques en matière de protection des données. Il souligne également le besoin d’une coordination accrue entre les associations professionnelles, les régulateurs et les forces de l’ordre pour lutter efficacement contre les cybermenaces.
Les notaires et leurs collaborateurs doivent rester attentifs aux signes de phishing et autres cyberattaques, en suivant les recommandations des Notaires de France et en adoptant une posture proactive en matière de sécurité informatique. La sensibilisation continue et l’investissement dans des solutions de sécurité robustes sont essentiels pour protéger les données et les intérêts des clients dans un environnement numérique de plus en plus complexe.
Chiffres et statistiques
Construction : Maisons neuves : une superficie des terrains très variable selon les marchés immobiliers locaux
Lien : Min. Trans. écol., datalab, juill. 2024
Le Ministère de la Transition écologique a publié en juillet 2024 un rapport via son datalab, révélant des disparités significatives dans la superficie des terrains achetés pour la construction de maisons individuelles en France entre 2019 et 2022. La superficie médiane de ces terrains est de 670 m², mais cette valeur masque des variations importantes selon les marchés immobiliers locaux.
Selon les données, la taille des terrains peut varier d’un facteur de 1 à 7 en fonction des régions. Cette variabilité est influencée par plusieurs facteurs, notamment la densité urbaine, la disponibilité foncière, la pression démographique, et les politiques d’aménagement du territoire. Par exemple, dans les zones rurales ou périurbaines, où le foncier est généralement plus abondant et moins cher, les terrains sont souvent plus grands. En revanche, dans les zones urbaines ou fortement urbanisées, les terrains sont plus petits en raison de la rareté du foncier et des coûts élevés.
Cette disparité reflète également les différences de préférences et de modes de vie des populations locales. Dans les régions où les maisons individuelles avec des jardins spacieux sont culturellement valorisées, les terrains tendent à être plus grands. À l’inverse, dans les zones où les prix immobiliers sont élevés et la densité de population est forte, les acquéreurs peuvent se contenter de parcelles plus petites.
Le rapport met en évidence les défis que posent ces variations pour la planification urbaine et l’aménagement du territoire. Les grandes surfaces de terrains en zone rurale peuvent favoriser l’étalement urbain, avec des implications pour les infrastructures, les services publics, et l’environnement. À l’inverse, la densification dans les zones urbaines peut poser des défis en termes de gestion de l’espace et de préservation de la qualité de vie.
Ces tendances ont des implications pour les politiques publiques en matière de logement et d’urbanisme. Les décideurs doivent équilibrer la demande pour des terrains plus grands avec la nécessité de limiter l’étalement urbain et de promouvoir un développement durable. Cela peut inclure des stratégies pour encourager l’utilisation efficiente de l’espace, comme la promotion de la densification douce, la création de logements intermédiaires, et l’amélioration des infrastructures de transport.
Les disparités dans la superficie des terrains pour maisons neuves reflètent des dynamiques complexes qui varient selon les contextes locaux. Les politiques d’aménagement du territoire doivent prendre en compte ces différences pour répondre aux besoins de la population tout en respectant les objectifs de durabilité et de qualité de vie. Ce rapport fournit une base de données précieuse pour orienter ces politiques et planifier le développement futur des territoires.
