Actualités
Fiscalité : Nouvelle convention fiscale France-Danemark : élimination de la double imposition et prévention de la fraude fiscale
Une nouvelle convention fiscale franco-danoise est entrée en vigueur le 1er janvier 2024, après la signature d’un accord intervenu entre les deux pays le 4 février 2022.
La nouvelle convention fiscale entre la France et le Danemark est désormais en vigueur depuis le 29 décembre 2023. Cette convention, conclue le 4 février 2022, a pour objectif principal d’éviter la double imposition en matière d’impôt sur le revenu et de lutter contre l’évasion fiscale et la fraude.
Voici un résumé des principaux aspects de cette convention, applicables aux personnes physiques et morales.
Impôts visés par la convention :
Les impôts concernés du côté français comprennent notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, ainsi que les contributions CSG/CRDS.
Personnes visées par l’accord :
Sauf disposition contraire de la convention, les personnes visées sont les résidents de France et/ou du Danemark, c’est-à-dire toute personne assujettie à l’impôt en raison de son domicile, de sa résidence, de son siège de direction, de son siège social, ou de tout autre critère similaire. Les personnes ne relevant de l’impôt dans cet État que pour les revenus de sources situées dans cet État ne sont pas concernées.
Détermination de la résidence fiscale :
Pour les personnes physiques, en cas de conflit de résidence, différents critères sont appliqués successivement, tels que le foyer d’habitation permanent, le centre des intérêts vitaux, le lieu de séjour habituel, la nationalité, et l’accord des autorités compétentes des deux pays. Pour les personnes morales, elles sont considérées comme résidentes de l’État où leur siège de direction effective est situé.
Fiscalité des personnes physiques :
Les revenus d’activité, les revenus passifs, ainsi que les plus-values sont imposés selon des règles définies, notamment en ce qui concerne les rémunérations provenant d’un emploi salarié, les dividendes, les intérêts, et les plus-values de cession de biens immobiliers ou de parts de sociétés.
Fiscalité des entreprises :
La convention reprend le critère de l’établissement stable pour imposer les bénéfices provenant d’une activité commerciale ou industrielle au lieu d’exercice de ces activités. L’établissement stable est défini comme une installation dotée d’une certaine permanence.
Élimination des doubles impositions :
La convention répartit le droit d’imposer les revenus entre la France et le Danemark, tout en retenant le crédit d’impôt comme méthode d’élimination des éventuelles doubles impositions.
Prise d’effet de la convention :
Les dispositions de la convention s’appliquent en France selon des échéances précises, notamment en ce qui concerne les impôts sur le revenu perçus par voie de retenue à la source, les autres impôts, et les impôts sur la fortune.
Cette nouvelle convention fiscale entre la France et le Danemark vise à moderniser et à clarifier les règles fiscales applicables entre les deux pays, dans le but de favoriser les échanges économiques et de renforcer la coopération en matière fiscale.
Groupement Foncier Agricole : L’appel public à l’épargne pour porter le foncier agricole
Le projet de loi d’orientation agricole envisage l’instauration d’un groupement foncier agricole d’investissement (GFAI), nouvelle forme de fonds d’investissement destinée au portage.
Inspiré du modèle des groupements forestiers d’investissement (GFI), le régime juridique des GFAE maintient les caractéristiques spécifiques liées aux baux ruraux, assurant ainsi la protection des exploitants agricoles. Soumis à la supervision de l’Autorité des marchés financiers (AMF), les sociétés de gestion et de distribution des GFAE seront tenues de respecter des normes strictes.
Cette initiative est saluée pour son potentiel à faciliter la transmission des exploitations agricoles en mobilisant l’épargne privée pour réduire les coûts fonciers. Toutefois, la complexité de ces produits financiers soulève des préoccupations quant à la protection des épargnants, nécessitant une surveillance étroite de l’AMF pour garantir une information transparente et précise.
Afin d’éviter toute confusion, il est proposé de renommer les GFAE en groupements fonciers agricoles d’investissement (GFAI). De plus, une flexibilité accrue est envisagée pour les sociétés de gestion, qui pourront inclure des liquidités et valeurs assimilées dans l’actif de ces fonds.
En somme, ce projet s’inscrit dans une démarche visant à moderniser les mécanismes de transmission des exploitations agricoles en introduisant les GFAE, tout en veillant à la protection des investisseurs et au respect des normes réglementaires en vigueur.
La 75e session de l’Assemblée de Liaison aura lieu les 2, 3 et 4 décembre prochains à Paris. Tous les notaires de France sont invités à venir s’y exprimer et débattre sur « L’avenir de l’acte notarié ». Vous pouvez dès à présent vous pré-inscrire à l’évènement qui se tiendra les 2, 3 et 4 décembre 2024 (réservé exclusivement aux notaires de France).
Textes
Trouble anormal de voisinage : Le principe de responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage consacré dans le Code civil
L. n° 2024-346, 15 avr. 2024 : JO 16 avr. 2024. – Vie publique, actualités, 8 avr. 2024 (Responsabilité civile)
Comprendre les troubles anormaux du voisinage : responsabilités et exceptions juridiques
La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 vise à limiter les conflits de voisinage.
Les troubles anormaux du voisinage constituent un sujet de préoccupation majeur dans le domaine du droit immobilier, nécessitant une compréhension approfondie des responsabilités légales et des exceptions qui y sont associées. L’article 1253 du code civil français établit les principes fondamentaux en matière de responsabilité pour ces troubles, tout en prévoyant des exceptions importantes.
Responsabilité en cas de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage
Selon l’article 1253 du code civil, toute personne à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est automatiquement tenue pour responsable des dommages qui en résultent. Cette disposition s’applique aux propriétaires, locataires, occupants sans titre, bénéficiaires de droits d’occupation, maîtres d’ouvrage, ou toute personne exerçant les pouvoirs sur un bien immobilier.
Exceptions à la responsabilité
Cependant, cette responsabilité n’est pas absolue et est soumise à certaines exceptions importantes. Notamment, l’article 1253 stipule que la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités existant antérieurement à l’acquisition du bien ou à la date d’entrée en possession de celui-ci par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et règlements en vigueur, et leur poursuite ne doit pas aggraver le trouble initial.
Focus sur les activités agricoles
Une disposition spécifique est introduite par l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, qui concerne spécifiquement les activités agricoles. Selon cet article, la responsabilité prévue par l’article 1253 du code civil n’est pas engagée lorsque le trouble anormal découle d’activités agricoles existant antérieurement à l’acquisition du bien ou à la date d’entrée en possession de celui-ci. Toutefois, ces activités doivent être en conformité avec les lois et règlements en vigueur, et leur évolution ne doit pas aggraver le trouble initial, sauf en cas de mise en conformité aux normes légales.
En somme, la question des troubles anormaux du voisinage est complexe et requiert une analyse minutieuse des circonstances spécifiques de chaque cas. Les dispositions légales visent à équilibrer les intérêts des parties concernées tout en assurant le respect des normes légales et réglementaires. Il est donc essentiel pour les parties impliquées de comprendre leurs droits et obligations dans ce contexte juridique complexe.
Environnement : Reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour plusieurs communes
Notaire : Nouvelle composition de la Commission nationale de sélection des notaires
A.n° JUSC2410062A, 11 avr. 2024 : JO 16 avr. 2024`
Par arrêté du garde des Sceaux du 11 avril 2024, la Commission nationale de sélection instituée à l’article 15 du décret n° 73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d’accès aux fonctions de notaire modifié par le décret n° 2022-1298 du 7 octobre 2022 relatif au diplôme d’études supérieures de notariat.
Jurisprudence
Responsabilité extracontractuelle : Démolition d’une construction contraire au permis de construire : invocation inutile de la proportionnalité
Cass. 3e civ., 4 avr. 2024, n° 22-21.132,
Analyse juridique : La réparation intégrale des dommages et la question de la proportionnalité des sanctions
L’affaire soumise à la Cour de cassation le 17 juin 2022, et précédemment en novembre 2020, soulève des questions cruciales en matière de responsabilité civile et de réparation intégrale des dommages.
Principes fondamentaux de responsabilité civile
En vertu de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, tout fait causant un dommage à autrui oblige son auteur à réparer intégralement ledit dommage. Ce principe, également connu sous le nom de « principe de la réparation intégrale », garantit à la victime une indemnisation sans perte ni profit.
Absence de prise en compte de la proportionnalité des sanctions
Il en découle que, dans le cadre d’une action en responsabilité extra-contractuelle, le juge du fond ne peut pas tenir compte de la disproportion entre le coût de la réparation pour le responsable du dommage et l’étendue du préjudice subi par la victime.
Application aux faits de l’affaire
Dans cette affaire, M. K est assigné par Mme U en raison d’une non-conformité de sa construction aux prescriptions du permis de construire. La cour d’appel a ordonné la réduction de la hauteur du bâtiment et a accordé des dommages et intérêts à Mme U pour son préjudice de jouissance.
Violation du principe de proportionnalité ?
- K conteste cette décision, arguant que les juges du fond ont prononcé des sanctions disproportionnées. Il soulève notamment l’absence de prise en compte de la marge d’erreur dans l’expertise et l’absence d’évaluation du coût des travaux de réduction de la hauteur du bâtiment.
La Cour de cassation, tout en reconnaissant la nécessité pour les juges du fond de rechercher si les sanctions prononcées ne sont pas disproportionnées, valide la décision de la cour d’appel. En effet, cette dernière a correctement établi l’existence d’un préjudice direct résultant de la non-conformité de la construction au permis de construire, justifiant ainsi la démolition partielle de la construction.
Cette affaire illustre la complexité de l’application du principe de réparation intégrale des dommages en matière de responsabilité civile. Bien que le principe de proportionnalité puisse être invoqué, il ne saurait remettre en cause la nécessité de réparer intégralement le préjudice subi par la victime.
Géomètre-expert : Responsabilité du géomètre-expert et application des règles d’urbanisme
Cass. 3e civ., 4 avr. 2024, n° 22-18.509,
En l’espèce, une propriétaire engage un géomètre-expert pour une mission qui comprend le dépôt d’une demande de permis.
L’erreur du géomètre-expert doit être évaluée à la date de l’exécution de sa mission, et l’annulation ultérieure d’un règlement d’urbanisme n’affecte pas cette évaluation.
En vertu du principe selon lequel il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal, le professionnel chargé contractuellement d’élaborer un projet conforme aux règles locales d’urbanisme ne peut se fonder sur d’autres règles que celles en vigueur lors de l’exécution du contrat, sans l’accord de son cocontractant.
Dans cette affaire, M. [F], géomètre-expert, avait pour mission de concevoir un projet exploitant au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chaque parcelle. Le contrat stipulait que les esquisses de faisabilité devaient épuiser au maximum les règles d’urbanisme en vigueur.
La demande d’autorisation établie par M. [F] ne respectait pas cette obligation contractuelle, car elle ne prenait pas en compte la règle en vigueur au moment du dépôt du permis d’aménager, qui permettait de calculer le coefficient d’emprise au sol sur la surface de chaque lot plutôt que sur la totalité de la surface à lotir.
Malgré l’annulation ultérieure de la modification du règlement d’urbanisme, la cour a estimé que M. [F] avait manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas la règle en vigueur lors du dépôt du permis d’aménager.
Concernant la demande en dommages-intérêts, la cour a retenu que la commercialisation des lots avait été difficile en raison de la faible surface d’emprise au sol. Elle a évalué le préjudice financier de Mme [T] en fonction de cette difficulté de commercialisation.
Toutefois, la cour a fixé le montant des dommages-intérêts à 50 000 euros, ce qui dépassait la fraction du préjudice correspondant à la perte de chance de Mme [T]. Par conséquent, la Cour de cassation a annulé cette partie de la décision et a réévalué le montant des dommages-intérêts à 28 880 euros.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de M. [F] mais a annulé la condamnation à payer 50 000 euros de dommages-intérêts, réduisant ce montant à 28 880 euros.
Impôt sur la Fortune : ISF : date de constat du passif
Cass. com., 4 avr. 2024, n° 22-19.335,
Analyse Juridique : Interprétation de l’Article 885 A du Code Général des Impôts
L’affaire soumise à la Cour de cassation le 10 mai 2022 concerne l’interprétation des dispositions de l’article 885 A du Code général des impôts (CGI), notamment en ce qui concerne la déductibilité des dettes fiscales dans le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Seuil d’assujettissement à l’ISF et prise en compte des dettes fiscales
Selon l’article 885 A du CGI, le seuil d’assujettissement à l’ISF se base sur la valeur nette des biens du redevable et s’apprécie au 1er janvier de chaque année d’imposition. De plus, les articles 885 D et 768 du même code établissent que seule une dette fiscale contestée peut être considérée comme incertaine et ne peut figurer au passif déductible de l’assiette de l’ISF.
Déductibilité des dettes fiscales non contestées au 1er janvier
Ainsi, une dette fiscale non contestée au 1er janvier de l’année d’imposition est déductible de l’assiette de l’ISF, même si elle fait l’objet d’une contestation ultérieure. Il est important de souligner que cette déduction doit être effectuée pour déterminer si la valeur minimale des biens du redevable atteint le seuil d’assujettissement à l’ISF.
Erreur d’interprétation de la Cour d’appel
Dans cette affaire, la Cour d’appel a estimé que seule une dette devenue incertaine après sa contestation pouvait être déduite de l’assiette de l’ISF. Cette interprétation est contraire aux dispositions claires de l’article 885 A du CGI et des articles connexes.
Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel, car celle-ci a erronément interprété les dispositions légales. La Cour rappelle que toute dette fiscale non contestée au 1er janvier de l’année d’imposition doit être déduite de l’assiette de l’ISF, même si elle fait l’objet d’une contestation ultérieure.
Cette décision de la Cour de cassation clarifie l’interprétation des dispositions fiscales concernant la déductibilité des dettes fiscales dans le calcul de l’ISF. Elle réaffirme le principe selon lequel seules les dettes contestées au 1er janvier ne sont pas déductibles, assurant ainsi une application correcte et équitable de la loi fiscale.
Urbanisme : Indépendance des législations : la cristallisation des règles d’urbanisme ne s’applique pas à une demande d’autorisation unique valant permis de construire
CAA Bordeaux, 2 avr. 2024, n° 22BX01433,
La société Les Pâtis Longs a déposé le 2 septembre 2016 une demande d’autorisation unique pour l’installation et l’exploitation d’un parc éolien composé de six éoliennes d’une hauteur de 180 mètres et de deux postes de livraison sur le territoire de la commune de Luzay.
En application de l’article 20 du décret du 2 mai 2014 relatif à l’expérimentation d’une autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement, une décision implicite de rejet de la demande d’autorisation unique de la société Les Pâtis Longs est née le 7 juin 2019, soit à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le dépôt par le commissaire enquêteur de son rapport et de ses conclusions.
Par un arrêté du 4 octobre 2019, la préfète des Deux-Sèvres a retiré la décision implicite de refus née le 7 juin 2019 et a pris une nouvelle décision implicite de rejet de la demande d’autorisation unique de la société Les Pâtis Longs.
Par un jugement du 19 mai 2021, le tribunal administratif de Poitiers a annulé cette décision implicite de refus. Par un arrêté du 21 mars 2022, la préfète des Deux-Sèvres a rejeté la demande d’autorisation unique de la société Les Pâtis Longs.
Il résulte de l’instruction que le projet de parc éolien est de nature à porter atteinte au paysage, compte tenu notamment de la hauteur des éoliennes envisagées, laquelle est de nature à dénaturer le site patrimonial remarquable situé en surplomb de la vallée du Thouet. En effet, le projet serait visible depuis plusieurs points du territoire situés à proximité immédiate du site patrimonial remarquable, dont les abords immédiats font l’objet d’une protection au titre du code de l’urbanisme. La société requérante n’est donc pas fondée à soutenir que le projet n’est pas de nature à porter atteinte au paysage.
S’agissant des moyens tirés de l’erreur d’appréciation et de l’insuffisance de motivation, il résulte de l’instruction que, contrairement à ce que soutient la société requérante, l’arrêté attaqué est suffisamment motivé et ne méconnaît aucune des prescriptions de l’article L. 122-1 du code de l’environnement. La préfète des Deux-Sèvres a notamment fait valoir dans l’arrêté attaqué que le projet est de nature à porter atteinte au site patrimonial remarquable situé en surplomb de la vallée du Thouet et au paysage. Par ailleurs, la société requérante n’établit pas que l’arrêté attaqué serait entaché d’une erreur d’appréciation dès lors que son projet ne porte pas atteinte à la conservation des sites et des monuments, et notamment pas au château de Thiors. En effet, il résulte de l’instruction que le projet serait visible depuis le château de Thiors.
S’agissant du moyen tiré de l’illégalité du plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté de communes du Thouarsais approuvé le 4 février 2020, il résulte de l’instruction que la société requérante n’établit pas que ce plan local d’urbanisme est entaché des illégalités qu’elle invoque.
Il résulte de tout ce qui précède que la société Les Pâtis Longs n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 21 mars 2022 de la préfète des Deux-Sèvres.
Les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, dans les circonstances de l’espèce, qu’être rejetées.
La requête de la société Les Pâtis Longs est rejetée.
Domaine Public : Occupation sans titre du domaine public : prescription de l’action en réparation
La société anonyme SNCF Réseau a demandé au tribunal administratif de Melun d’ordonner à M. B A et à tous les occupants sous sa responsabilité de quitter immédiatement l’entrepôt et le terrain adjacent qu’ils occupent illégalement sur la parcelle cadastrée AZ n° 107, située sur le Chemin du corps de garde à Chelles (Seine-et-Marne), et de restituer les clés de ces locaux après les avoir remis en état, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à partir de la notification du jugement. À défaut, SNCF Réseau demandait l’autorisation d’expulser à ses frais, risques et périls, avec l’aide d’un huissier et, si nécessaire, avec l’assistance de la force publique. Elle réclamait également à M. A le versement de 380 800 euros en réparation du préjudice subi, ainsi que des intérêts légaux.
Le tribunal administratif de Melun a rendu un jugement le 6 janvier 2022, ordonnant à M. A et à tous les occupants de libérer immédiatement les lieux, de restituer les clés et de remettre les locaux en état. Il a imposé à M. A une astreinte de 50 euros par jour en cas de non-exécution dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement. De plus, il a condamné M. A à payer à SNCF Réseau la somme de 173 275,97 euros pour la période d’occupation sans titre allant du 1er janvier 2014 à la date du jugement, assortie d’intérêts au taux légal à partir du 14 janvier 2020.
A a fait appel de ce jugement. Par un arrêt du 15 novembre 2022, la cour administrative d’appel de Paris a réduit le montant de l’indemnité à 115 982,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2020. Elle a également condamné M. A à payer 350 euros de frais d’huissier de justice à SNCF Réseau et a rejeté le reste de ses demandes.
A a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt. Il demande au Conseil d’État d’annuler l’arrêt en ce qu’il ne lui donne pas entièrement satisfaction, de régler l’affaire au fond dans cette mesure, et de condamner SNCF Réseau à lui verser 3 500 euros au titre des frais de justice.
Après avoir examiné les éléments du dossier, voici les décisions prises par le Conseil d’État :
L’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris et le jugement du tribunal administratif de Melun sont annulés en ce qui concerne la demande indemnitaire de SNCF Réseau pour l’année 2014.
La demande d’indemnisation de SNCF Réseau pour l’année 2014 est rejetée.
Les demandes de frais de justice présentées par les deux parties sont rejetées.
Doctrine Administrative
Pacte Dutreil : Exonération partielle de DTMG : assouplissement des obligations déclaratives en présence de sociétés interposées
BOI-ENR-DMTG-10-20-40-30, 4 avr. 2024, § 1 et s. – Veille Agridroit, 8 avr. 2024
L’administration fiscale apporte des précisions sur les conséquences d’un défaut d’attestation en cas d’interposition.
Les exigences en matière d’obligations déclaratives pour bénéficier de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit, notamment pour la transmission des parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, sont précisées par l’article 787 B du Code Général des Impôts (CGI), ainsi que par ses annexes II.
En vertu des dispositions légales en vigueur, les héritiers, donataires ou légataires doivent fournir différentes attestations et documents lors de la transmission à titre gratuit des titres de société, selon qu’il s’agit d’une transmission directe ou indirecte.
Pour les transmissions directes, c’est-à-dire lorsque les titres sont transmis directement aux héritiers, donataires ou légataires, ceux-ci doivent présenter un ensemble de documents comprenant notamment une copie de l’acte constatant l’engagement de conservation, une attestation de la société certifiant le respect de cet engagement, ainsi qu’un engagement individuel de conservation des titres.
Dans le cas particulier où l’engagement de conservation est conclu après le décès, les documents à fournir incluent une copie de l’acte constatant cet engagement, ainsi qu’une attestation de la société confirmant sa souscription par les héritiers ou légataires.
Lorsque l’engagement de conservation est réputé acquis, des attestations spécifiques doivent être fournies, notamment concernant la durée de détention des parts ou actions par le défunt ou le donateur, ainsi que l’exercice de son activité principale dans la société.
Pour les transmissions indirectes, c’est-à-dire lorsque les titres sont transmis par le biais de sociétés interposées, les documents requis comprennent des attestations des différentes sociétés de la chaîne de participations, certifiant notamment le respect des obligations de conservation et la détention continue des titres.
En outre, des obligations déclaratives postérieures à la transmission à titre gratuit sont également prévues, notamment en cas de demande de l’administration fiscale ou à l’issue de la période individuelle de conservation des titres, où les redevables doivent fournir des attestations supplémentaires concernant le respect des engagements de conservation.
Ces obligations déclaratives sont fixées par les articles 294 bis et 294 ter de l’annexe II au CGI, conformément aux dispositions légales en vigueur, et doivent être respectées par les parties concernées pour bénéficier de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit pour la transmission des parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Taxe sur la valeur ajoutée : Définition des biens d’occasion, œuvres d’art, objets de collection ou d’antiquité pour l’application des règles de TVA
BOI-TVA-SECT-90-10, 20 mars 2024
La directive TVA de 2006 prévoit un régime particulier, dit de la marge bénéficiaire, pour les biens d’occasion, les objets d’arts, de collection ou d’antiquité.
Les définitions des biens d’occasion, œuvres d’art et objets de collection ou d’antiquité découlent de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée et sont codifiées à l’article 98 A de l’annexe III au code général des impôts (CGI).
- Biens d’occasion
Le I de l’article 98 A de l’annexe III au CGI précise que les biens d’occasion sont des biens meubles corporels susceptibles de remploi, en l’état ou après réparation, autres que des œuvres d’art, des objets de collection ou d’antiquité, des métaux précieux ou des pierres précieuses.
- Définition des biens d’occasion
Le terme « biens d’occasion » englobe tous les biens usagés pouvant être réutilisés en l’état ou après réparation. La qualification de « bien d’occasion » est conditionnée par la conservation des fonctionnalités initiales du bien, permettant ainsi sa réutilisation telle quelle ou après réparation. Cette catégorie inclut également les biens meubles corporels récupérables en l’état ou après réparation, même s’ils proviennent d’un bien plus large dont ils étaient originellement une partie constitutive. La séparation d’un bien usagé de son ensemble initial n’altère pas sa qualification de « bien d’occasion », pourvu qu’il puisse être réutilisé « en l’état ou après réparation ». Par exemple, les véhicules automobiles hors d’usage destinés à être vendus « pour pièces » sont considérés comme des biens d’occasion s’ils conservent des pièces réutilisables et demeurent dans un cycle économique de réutilisation. Les animaux vivants peuvent également être qualifiés de biens d’occasion s’ils sont revendus après avoir été dressés pour un usage spécifique. En revanche, les déchets neufs d’industrie et les matières de récupération ne sont pas considérés comme des biens d’occasion, car ils sont généralement inutilisables en l’état et servent principalement de matières premières. La jurisprudence précise que pour qu’un bien soit qualifié de d’occasion, il doit avoir fait l’objet d’une réelle utilisation après son acquisition. Par conséquent, les biens acquis neufs et revendus sans usage effectif ne peuvent être considérés comme d’occasion qu’après avoir été effectivement utilisés. Les biens usagés peuvent subir des réparations, définies comme des opérations visant à les remettre en état, c’est-à-dire à restaurer leurs caractéristiques initiales. Cependant, les opérations entraînant une rénovation ou une transformation substantielle du bien initial lui font perdre sa qualification de bien d’occasion, le faisant passer dans la catégorie des produits neufs soumis à une taxation différente.
- Métaux précieux et pierres précieuses
Les métaux précieux (or, argent, platine) et les pierres précieuses, ainsi que les articles en ces matériaux, ne sont pas considérés comme des biens d’occasion et sont soumis au régime fiscal applicable aux produits neufs.
- Œuvres d’art
Le II de l’article 98 A de l’annexe III au CGI définit les œuvres d’art, en incluant notamment les tableaux, collages, peintures, dessins, gravures, estampes, lithographies, sculptures, céramiques, émaux sur cuivre, photographies d’art, tapisseries et textiles muraux réalisés par l’artiste de manière manuelle et originale. Les critères d’attribution du statut d’œuvre d’art sont stricts et excluent les productions industrielles ou mécaniques. Les réalisations doivent être des pièces uniques ou faisant partie d’un tirage limité, contrôlé par l’artiste ou ses ayants droit, et répondant à des critères esthétiques et techniques spécifiques. Les photographies d’art doivent notamment être prises, développées et numérotées par l’artiste lui-même.
III. Objets de collection
Les objets de collection sont définis à la fois par le droit communautaire et le droit interne. Au niveau communautaire, ils englobent les spécimens présentant un intérêt historique, archéologique, ethnographique ou numismatique. Au niveau interne, l’article 98 A de l’annexe III au CGI inclut les timbres-poste, les billets de banque ayant cours légal et les pièces de monnaie, autres que celles en métaux précieux, ayant cours légal.
- Antiquités
Les antiquités sont des biens meubles corporels ayant plus de 100 ans d’âge. Elles doivent être des témoins de civilisations passées, conservant ainsi une valeur historique, archéologique, ethnographique ou numismatique. La datation de l’objet est déterminée par des critères historiques et scientifiques, incluant notamment des expertises archéologiques, des études stylistiques et des analyses matérielles.
La qualification des biens en tant que biens d’occasion, œuvres d’art, objets de collection ou antiquités est déterminante pour l’application des régimes fiscaux spécifiques à ces catégories. Les critères d’attribution de ces qualificatifs sont stricts et reposent sur des caractéristiques intrinsèques des biens concernés, définies tant par le droit communautaire que par le droit Français.
Fiscalité des personnes : Lancement de la campagne 2024 de déclaration d’ensemble des revenus 2023
DGFiP, dossier de presse, 11 avr. 2024
Le ministre délégué chargé des Comptes publics et le directeur général des Finances publiques ont officiellement lancé, le 11 avril 2024, la campagne 2024 de déclaration des revenus 2023.
Projets, propositions et rapports
Environnement : ZAN : consultation ouverte sur la liste des projets d’envergure nationale ou européenne d’intérêt général majeur
Min. Écologie, communiqué, 12 avr. 2024
Après consultation des Régions, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a dévoilé le projet d’arrêté.
La loi climat et résilience du 22 août 2021 a instauré l’objectif ambitieux du « zéro artificialisation nette des sols » (ZAN) d’ici 2050, avec une étape intermédiaire consistant à réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente. Cette démarche progressive doit être appliquée localement à travers les documents de planification et d’urbanisme.
Pour faciliter la réalisation de cet objectif, la loi du 20 juillet 2023 a été promulguée afin de soutenir la mise en œuvre du ZAN et de renforcer le soutien aux élus locaux. Elle a notamment introduit des ajustements flexibles dans le dispositif, notamment en ce qui concerne la consommation d’espaces résultant des projets d’envergure nationale ou européenne d’intérêt général majeur. Ces consommations seront désormais incluses dans une enveloppe nationale de 12 500 hectares pour la période 2021-2031, afin de ne pas impacter les trajectoires régionales et locales.
Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires dévoile aujourd’hui les projets retenus dans le cadre de ce dispositif, après consultation des régions. Le ministre Christophe Béchu a consolidé un projet d’arrêté, qui sera soumis à une consultation publique en vue de sa publication d’ici la fin du mois de mai.
Les annexes du projet d’arrêté répertorient les 464 projets concernés, tous consultables via une carte interactive en ligne. Ces projets sont classés en deux listes : la liste 1 comprend 167 projets aux caractéristiques bien définies et au calendrier certain, tandis que la liste 2 identifie les projets pour lesquels les informations disponibles ne permettent pas leur inscription en liste 1, en raison d’incertitudes quant à leur nature, leur réalisation effective ou leur impact sur la consommation d’espaces entre 2021 et 2031.
Ces projets d’envergure, intégrés dans un dispositif spécifique, visent à concilier le développement économique et territorial avec la transition écologique, favorisant ainsi un aménagement durable du territoire. Parmi les exemples cités figurent le grand port maritime de Dunkerque dans les Hauts-de-France, le centre nucléaire de production d’électricité EPR2 à Penly en Normandie, la gigafactory d’électrolyseurs de McPhy à Fontaine en Bourgogne Franche-Comté et l’opération d’intérêt national en Guyane.
Logement : La loi SRU a permis de produire près d’un million de logements sociaux
Min. Cohésion des territoires, actualités, 11 avr. 2024 (SRU)
Le ministre délégué en charge du Logement a présenté le bilan de l’application de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains).
Le ministre délégué au Logement a présenté le bilan de l’application de la loi SRU pour la période 2020-2022. Cette loi a permis la construction de 186 000 logements sociaux sur cette période, s’ajoutant aux 229 000 logements construits entre 2017 et 2019, et aux 189 000 entre 2014 et 2016. Depuis l’instauration de la loi, un total d’un million de logements sociaux a été produit, représentant près de 20 % du parc social actuel. Les objectifs pour la période 2023-2025 visent la construction d’environ 195 000 logements sociaux afin de maintenir cette dynamique de production dans les zones en déficit.
Le dispositif de l’article 55 de la loi SRU vise à équilibrer l’offre de logements sociaux sur l’ensemble du territoire, en garantissant une répartition équitable du parc social pour favoriser la mixité sociale et la solidarité territoriale. Les communes concernées doivent disposer d’une part minimale de logements sociaux dans leur parc résidentiel, selon des critères définis en fonction de leur taille et de leur dynamique démographique.
Chaque année, les services de l’État réalisent un inventaire contradictoire avec les communes pour évaluer le nombre de logements sociaux sur leur territoire et déterminer le taux effectif de logements sociaux, en comparaison avec les résidences principales. Les communes en déficit doivent rattraper leur retard et sont soumises à un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales, proportionnel à leur potentiel fiscal et au déficit en logement social.
Ce prélèvement peut être réduit ou annulé si les communes investissent dans le logement social. Les fonds prélevés sont affectés aux collectivités locales pour développer le logement social, notamment par des acquisitions foncières. Le bilan triennal permet de vérifier si les communes atteignent leurs objectifs de production et d’adapter les mesures en conséquence.
En 2023, 2 157 communes étaient concernées par la loi SRU, dont 1 159 étaient en déficit et 846 atteignaient ou dépassaient leurs objectifs. 152 communes ont été exemptées pour la période 2023-2025, pour divers motifs tels que l’inconstructibilité du territoire ou la faible attractivité.
Le gouvernement envisage une réforme de la loi SRU pour inclure le logement locatif intermédiaire et encourager la construction de logements abordables. Ce projet de loi devrait être présenté en mai au Conseil des ministres et examiné par le Sénat en juin.
Banque : Rapport du HCJP sur le règlement MiCA
HCJP, rapp., 27 janv. 2024. – ANSA, actualités, 21 mars 2024 (MiCA)
Publié en mars, le rapport du Haut Comité Juridique de la Place Financière de Paris (HCJP) procède à une profonde analyse du régime.
Le règlement MiCA, adopté le 31 mai 2023, vise à établir un cadre normatif harmonisé spécifique aux crypto-actifs en Europe. Prévu pour entrer en vigueur le 30 décembre 2024, ce règlement couvre divers aspects tels que les opérations sur crypto-actifs, les services liés à ces actifs et les abus sur le marché des crypto-actifs. Principalement axée sur les processus de contrôle et de gestion des risques, la réglementation MiCA laisse cependant aux législations nationales le soin de traiter des questions substantielles telles que la qualification des jetons et les opérations liées aux crypto-actifs, comme la vente et les garanties.
Un groupe de travail a été chargé d’adapter le droit français au nouveau règlement, y compris pendant une période transitoire où les textes relatifs aux PSAN et aux actifs numériques coexisteront avec ceux de MiCA. En outre, ce groupe doit formuler des recommandations pour aligner le droit français sur le nouvel environnement réglementaire tout en garantissant l’attractivité et la sécurité de la Place financière de Paris.
La synthèse présente les points saillants du rapport, notamment la période transitoire, la proposition d’un régime patrimonial pour les opérations sur crypto-actifs, l’introduction du nantissement de crypto-actifs et les demandes de clarification concernant les offres publiques de jetons.
Pendant la période transitoire, MiCA coexistera avec les réglementations nationales. En France, les PSAN enregistrés ou agréés conformément au droit français avant le 30 décembre 2024 pourront continuer à fournir leurs services jusqu’au 1er juillet 2026. Le groupe de travail recommande d’harmoniser les définitions entre le droit français et le droit européen et propose des mesures pour éviter les divergences de qualification entre crypto-actifs et actifs numériques.
Concernant le régime patrimonial des crypto-actifs, le rapport explore différentes modalités de transfert de propriété, notamment en tant que biens ou droits incorporels, et propose un régime spécifique pour les crypto-actifs intermédiés. Le groupe recommande également une évolution du droit des garanties sur les crypto-actifs, en proposant un nouveau régime de nantissement adapté.
Enfin, le groupe examine le nouveau régime des offres publiques de jetons et propose des recommandations pour les émetteurs et les offreurs, ainsi que des clarifications sur les spécificités et les dérogations, telles que les réseaux limités. Il recommande également la suppression des dispositions des offres publiques de jetons de la loi PACTE, conformément à la réglementation MiCA.
Tracfin : LCB-FT : le secteur de l’immobilier insuffisamment vigilant
DGCCRF, actualités, 8 avr. 2024 (Blanchiment)
La répression des fraudes rend compte des contrôles qu’elle a menés dernièrement dans les secteurs de l’immobilier, des domiciliataires d’entreprises.
Pour lutter contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), les secteurs de l’immobilier, de la domiciliation d’entreprises et du luxe sont soumis à des obligations de vigilance. La DGCCRF mène des contrôles réguliers pour s’assurer du respect de ces obligations, constatant une amélioration mais relevant encore des lacunes, notamment dans la connaissance des obligations réglementaires.
Dans le secteur de l’immobilier, les professionnels doivent évaluer les risques, vérifier l’identité des clients et signaler les transactions suspectes à TRACFIN. En 2022, des contrôles ont révélé un taux élevé d’anomalies, principalement liées à des procédures internes insuffisantes et à une méconnaissance des obligations de LCB-FT, malgré une légère amélioration dans la mise en place de systèmes de gestion des risques.
Concernant la domiciliation d’entreprises, les contrôles de 2022 ont montré que plus de la moitié des professionnels présentaient des anomalies, notamment des lacunes dans la gestion des dossiers clients et le suivi des justificatifs. La méconnaissance des obligations de vigilance persiste, bien que certains progrès aient été observés, notamment chez les membres d’une organisation syndicale.
En ce qui concerne le secteur du luxe, les contrôles ont révélé une conformité partielle des opérateurs, mais des lacunes persistent dans la connaissance des obligations de LCB-FT, en particulier chez les fabricants, distributeurs et importateurs de bijoux et montres de luxe, ainsi que chez les professionnels de la maroquinerie de luxe.
Malgré des efforts de sensibilisation et des progrès observés, les professionnels de ces secteurs doivent encore renforcer leur compréhension des obligations de LCB-FT et mettre en place des procédures internes efficaces pour lutter contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Échos et opinions
Notaire : Publication des rapports annuels 2023 des Notaires de France et du Conseil supérieur du notariat
CSN, communiqué de presse, 19 avr. 2024
Les rapports annuels des Notaires de France et du Conseil supérieur du notariat (CSN) retracent les chiffres clefs et les temps forts du notariat.
Les rapports annuels des notaires de France et du Conseil supérieur du notariat (CSN) dévoilés aujourd’hui présentent les faits saillants de l’année 2023 pour la profession notariale et l’institution. Malgré les défis économiques et la baisse notable des transactions immobilières, le notariat maintient son statut de premier réseau de proximité en matière d’accès au droit, avec plus de 8 300 lieux de réception accueillant 25 millions de personnes en 2023.
L’année a été marquée par une conjoncture économique difficile, entraînant un recul des ventes immobilières et une baisse significative du volume des transactions. Cette situation, combinée à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt, a impacté négativement l’activité immobilière et, par extension, l’activité des offices notariaux. Malgré ces défis, la profession a fait preuve de solidarité et de résilience pour remplir sa mission de service public de la Justice sans compromettre la qualité du service aux clients.
Les chiffres clés de la profession en 2023 comprennent 17 457 notaires, dont 56,4% de femmes, ainsi que 62 702 collaborateurs, répartis dans 6 946 offices et 8 317 lieux de réception. Au total, 5,1 millions d’actes authentiques ont été établis, avec près de 11% réalisés à distance. De plus, le site notaires.fr a enregistré 6 897 683 visiteurs.
Malgré les difficultés rencontrées, le Conseil supérieur du notariat reste résolu à promouvoir un notariat renouvelé et responsable, adapté aux défis actuels tels que la cybersécurité et le recul de l’activité économique des études.
Notaire : 18 notaires togolais dans les offices notariaux de la région caennaise
Chambre interdépartementale de la CA de Caen, communiqué, 15 avr. 2024
Depuis 2005, le partenariat entre la Chambre nationale des notaires du Togo et la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Caen a favorisé le développement de liens tant personnels que professionnels.
Dans le cadre de leur désir de mieux comprendre la pratique notariale française, une délégation de 18 notaires togolais participe à une visite dans l’agglomération de Caen du 14 au 19 avril 2024, marquant ainsi le 5ème échange entre les notariats des deux pays.
Étant donné que le système juridique togolais repose principalement sur le droit civil français, ces échanges réguliers jouent un rôle crucial dans le renforcement de notre système juridique au-delà des frontières nationales.
Le programme de cette visite comprend plusieurs formations sur des aspects pratiques du métier (déontologie, procédures d’inspection, questions disciplinaires et tarification), une immersion dans des études notariales le mardi 16 avril, ainsi qu’une opportunité de découvrir la région.
Chiffres et statistiques
Immobilier : Le marché de la construction en France en 2021
Min. Trans. écol., données et stats, 16 avr. 2024
En 2021, le marché de la construction en France s’évalue à environ 300 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Ce marché est largement animé par des unités indépendantes de petite taille dans le secteur du bâtiment, tandis que les travaux publics sont principalement représentés par des unités de plus grande envergure regroupées au sein d’entreprises plus vastes. Près d’un cinquième du chiffre d’affaires total provient de la sous-traitance. Les travaux publics sont sollicités à parts égales par les secteurs publics et privés, tandis que les petites unités du bâtiment travaillent principalement pour les ménages. En termes de chiffre d’affaires, le secteur du bâtiment, net de la sous-traitance, est principalement attribué au logement, représentant près des deux tiers.
En 2021, la France compte 514 350 unités légales relevant de la construction, générant un chiffre d’affaires total de 301,0 milliards d’euros, dont une grande majorité constitue des entreprises indépendantes de petite taille dans le bâtiment, totalisant 141,7 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Les unités légales rattachées à des entreprises plus larges du secteur de la construction contribuent pour 147,8 milliards d’euros. Le marché de la construction en France s’élève donc à 299,6 milliards d’euros, avec une concentration moindre dans le secteur du bâtiment par rapport aux travaux publics.
Dans le bâtiment, les petites unités légales de moins de 10 salariés dominent, réalisant près de la moitié du chiffre d’affaires du secteur. En revanche, dans les travaux publics, les grandes unités ont une part plus importante dans le chiffre d’affaires total du secteur. Le recours à la sous-traitance est significatif dans la construction, représentant près d’un cinquième du chiffre d’affaires, avec une augmentation proportionnelle en fonction de la taille des unités.
Le marché de la construction en France est principalement axé sur le marché national, avec une part d’exportation relativement faible. La clientèle des travaux publics est répartie de manière égale entre les secteurs public et privé, tandis que celle du bâtiment varie en fonction de la taille des unités légales, les ménages représentant une part importante pour les plus petites unités.
Enfin, la répartition régionale du chiffre d’affaires de la construction est liée à la démographie et à l’économie régionale, avec des régions comme l’Île-de-France, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Nouvelle-Aquitaine jouant un rôle prépondérant dans le marché de la construction.
Propos
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
De plus en plus important, le diagnostic de performance énergétique demeure contesté, car il est souvent erroné. Cette réalité met notamment à l’épreuve les obligations du vendeur.
Diagnostic de Performance Energétique (DPE) Erroné : Quels Recours ?
E Diagnostic de Performance Energétique (DPE) fournit des informations sur la consommation énergétique du bien et son impact environnemental. Cependant, il arrive que le DPE soit erroné, ce qui peut causer des préjudices à l’acquéreur, comme une consommation excessive d’énergie ou un inconfort thermique. Dans de tels cas, l’acquéreur peut chercher à engager des actions contre le vendeur et/ou le diagnostiqueur. Mais quels sont les recours disponibles et quelles sont les responsabilités en jeu ?
Action contre le Vendeur ou le Diagnostiqueur ?
Lorsqu’un acquéreur se sent lésé suite à un DPE erroné, il peut chercher à engager une action contre le vendeur. L’action à l’encontre du vendeur ne sera possible qu’en présence d’un fondement juridique adéquat, tel qu’un défaut d’information, du dol ou un vice caché (Articles 1641 à 1646 du Code civil). La responsabilité du vendeur peut être engagée sous réserve de démontrer ces éléments.
Parallèlement, l’acquéreur peut également rechercher la responsabilité du diagnostiqueur, qui est généralement assuré en responsabilité civile professionnelle. Même s’il n’y a pas de relation contractuelle directe entre l’acquéreur et le diagnostiqueur, ce dernier peut être tenu responsable en cas de manquement dans l’exécution de sa mission ayant causé un préjudice. Il faut prouver le lien de causalité entre le DPE erroné et le préjudice subi, ainsi que déterminer le montant de la réparation (Article 1240 du Code civil).
L’Opposabilité du DPE
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que les informations qu’il contient engagent la responsabilité de leur auteur, le diagnostiqueur. En cas d’erreur, l’acquéreur peut donc demander réparation.
L’Indemnisation des Préjudices
L’ampleur de l’indemnisation est complexe et en évolution. Avant la réforme de 2021, la Cour de cassation limitait souvent les indemnisations à une perte de chance de négocier le prix de vente. Cependant, la jurisprudence évolue vers une réparation intégrale des préjudices subis par les acquéreurs, couvrant notamment les travaux de réparation/remise en état, les préjudices de jouissance et les préjudices moraux.
En cas de DPE erroné, l’acquéreur dispose de plusieurs recours contre le vendeur et/ou le diagnostiqueur. Il est essentiel de déterminer le fondement juridique de l’action et de prouver le lien de causalité entre le préjudice subi et le DPE erroné. Avec la réforme de 2021, la responsabilité du diagnostiqueur est renforcée, ce qui pourrait conduire à des indemnisations plus importantes pour les acquéreurs.
Construction : La fin des quasi-ouvrages
Solution. – Lorsque les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage.
Éléments d’équipement sur l’existant : Retour à la responsabilité contractuelle de droit commun
Dans un arrêt de revirement daté du 21 mars 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation abandonne sa jurisprudence antérieure qui avait étendu la responsabilité décennale des constructeurs aux éléments d’équipement sur l’existant. Désormais, la Cour juge que ces éléments d’équipement, installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, et ne constituant pas un ouvrage en eux-mêmes, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, et ne sont pas soumis à l’assurance obligatoire des constructeurs.
Dans une affaire où un couple avait subi la destruction de leur maison à cause d’un insert de cheminée défectueux, la Cour d’appel avait condamné l’entrepreneur et son assureur à réparer intégralement le préjudice subi, invoquant la garantie décennale. L’entrepreneur a formé un pourvoi en cassation, arguant que seuls les désordres causés par des travaux constitutifs d’un ouvrage relèvent de la garantie décennale. La Cour de cassation, par son revirement, donne raison au pourvoyeur, rétablissant ainsi sa jurisprudence initiale.
Initialement, la jurisprudence considérait que les désordres causés par des éléments d’équipement sur l’existant ne relevaient pas de la responsabilité décennale des constructeurs, sauf s’ils rendaient l’ouvrage impropre à sa destination. Cependant, en 2017, la Cour avait assoupli sa position, étendant la responsabilité décennale aux désordres affectant des éléments d’équipement, qu’ils soient dissociables ou non de l’existant. Cette évolution visait à simplifier le régime et à protéger les maîtres de l’ouvrage, mais n’a pas atteint ses objectifs. Par conséquent, la Cour revient à sa jurisprudence initiale, décidant que les éléments d’équipement sur l’existant ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Cette décision s’applique immédiatement et ne porte pas atteinte à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge. Ainsi, les éléments d’équipement sur l’existant non constitutifs d’un ouvrage relèvent du droit commun, et non de la responsabilité spéciale des constructeurs.
Références :
- Civ. 3e, 29 janv. 2003, n° 01-13.034
- Civ. 3e, 8 juin 1994, n° 92-12.655
- Civ. 3e, 8 oct. 2014, n° 13-21.807
- Civ. 3e, 15 juin 2017, n° 16-19.640
- Civ. 3e, 26 oct. 2017, n° 16-18.120
- Civ. 3e, 25 janv. 2018, n° 16-10.050
- Civ. 3e, 13 juill. 2022, n° 19-20.231
Partage : Précision sur les rôles respectifs du juge et du notaire en matière de liquidation complexe : bientôt un monde sans juge ?
Solution. – En considérant que le juge qui prononce l’ouverture des opérations de partage ne méconnaît pas son office en renvoyant les parties devant le notaire afin d’en permettre l’instruction.
S’il est établi par l’article 4 du Code civil que le juge, chargé de trancher lui-même les contestations entre les parties, ne peut déléguer ses pouvoirs à un notaire liquidateur, ce principe n’est pas enfreint lorsque le juge, confronté à des contestations lors de l’ouverture des opérations de partage judiciaire, renvoie les parties devant le notaire pour permettre l’instruction, dans l’intérêt du bon déroulement des opérations de partage.
Le partage judiciaire complexe, régi par les articles 1364 à 1376 du Code de procédure civile, implique une phase où le notaire désigné par le tribunal convoque les parties et demande la production de documents pour établir les comptes entre elles et procéder à la liquidation de leurs droits. En cas de désaccord sur le projet d’état liquidatif, le notaire en réfère au juge commis, et c’est au tribunal de trancher les points de désaccord subsistants.
Dans une affaire récente, la Cour de cassation a décidé de faire évoluer sa jurisprudence sur cette question. Elle rappelle qu’auparavant, elle considérait qu’il était contraire à l’article 4 du Code civil pour le juge de renvoyer les parties devant le notaire pour apporter les justificatifs de leurs demandes. Cependant, elle reconnaît que cette approche stricte ne tient pas compte des particularités de la procédure de partage judiciaire complexe, où le notaire joue un rôle crucial dans l’établissement des comptes et la liquidation des droits des parties.
La Cour souligne que cette procédure commence généralement par une phase notariée, et permet aux parties de régler amiablement leurs différends. De plus, un traitement préalable des différends par le juge peut présenter des inconvénients, notamment si une décision immédiate ne fixe pas la date de jouissance divise. Par conséquent, la Cour estime nécessaire de permettre au juge d’apprécier l’opportunité d’un tel traitement préalable, en fonction des circonstances de chaque affaire.
La Cour de cassation décide désormais qu’il n’est pas contraire à l’article 4 du Code civil pour le juge de renvoyer les parties devant le notaire lors des opérations de partage judiciaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.
Référence :
Civ. 1re, 27 mars 2024, FS-B, n° 22-13.041
Préemption : Droit de préférence du locataire à usage commercial ou artisanal
Observations préliminaires Le droit de préférence accordé aux locataires commerçants et artisans par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
Le Droit de Préférence du Locataire Commerçant en Cas de Vente des Murs de son Commerce : Une Protection Juridique Essentielle
Le droit de préemption du locataire commerçant lors de la vente des murs de son commerce constitue un ensemble de dispositions régies par la Loi Pinel, notamment l’article L145-46-1 du Code de Commerce. Cette législation, introduite par la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, offre au locataire commerçant la possibilité de préempter les murs de son commerce en cas de vente par le bailleur. Cette mesure, d’ordre public, est soumise à des conditions précises et comporte des implications juridiques importantes, comme en témoignent divers arrêts de jurisprudence.
Le Processus de Préemption :
Lorsque le propriétaire envisage de vendre le local commercial ou artisanal, il est tenu d’informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification, à peine de nullité, doit spécifier le prix et les conditions de la vente envisagée, et constitue une offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose alors d’un mois pour accepter l’offre. En cas d’acceptation, le locataire dispose de deux mois (ou quatre mois s’il envisage un prêt) pour réaliser la vente. Si ce délai expire sans que la vente ne soit conclue, l’acceptation de l’offre de vente devient caduque.
Vente à un Tiers à des Conditions Plus Avantageuses :
Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il doit notifier cette offre au locataire dans les mêmes formes que précédemment. Le locataire dispose alors d’un mois pour accepter cette nouvelle offre, faute de quoi elle devient caduque.
Exceptions au Droit de Préemption :
Certaines situations sont exclues du droit de préférence du locataire, notamment les cessions multiples de locaux commerciaux, les ventes au copropriétaire d’un ensemble commercial, ou encore les ventes à des proches du bailleur.
Jurisprudence et Substitution d’Acquéreur :
La jurisprudence confirme que l’exercice du droit de préemption par le locataire équivaut à une substitution d’acquéreur, celui-ci reprenant toutes les obligations contractées par l’acquéreur initial. Ainsi, le vendeur et l’acquéreur sont tenus de respecter les conditions de vente convenues initialement.
Nouvelles Obligations du Propriétaire :
La loi prévoit que le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre le local commercial, en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée, sous peine de nullité de la transaction.
Considérations Pratiques et Sécurité Juridique :
Dans la pratique, il est essentiel pour le propriétaire de respecter scrupuleusement les étapes de notification préalable au locataire afin d’éviter toute nullité de la vente. De même, la question des honoraires de l’agent immobilier et de leur prise en charge doit être abordée avec précaution pour garantir la validité de la transaction.
Observations préliminaires :
Le droit de préférence accordé aux locataires commerçants et artisans par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, constitue une avancée majeure dans la protection des intérêts des locataires commerciaux. La Cour de cassation a affirmé la primauté de ce droit en le considérant d’ordre public, renforçant ainsi sa force juridique et sa valeur protectrice pour les locataires.
En conclusion, le droit de préférence du locataire commerçant constitue une protection importante dans le cadre des transactions immobilières commerciales, offrant au locataire la possibilité d’acquérir les murs de son commerce dans des conditions équitables et conformes à la législation en vigueur. Son respect scrupuleux assure la sécurité juridique des transactions et renforce la confiance entre les parties prenantes.
