JURISPRUDENCE
Divorce: Régimes matrimoniaux : nature des stock-options et calcul de la récompense au titre du financement des travaux d’amélioration ( 1re civ, du 25/10/2023)
Il résulte des articles 1401, 1404 et 1589 du Code civil et de l’article L. 225-183, alinéa 2, du Code de commerce que, si les droits résultant de l’attribution, pendant le mariage, à un époux commun en biens, d’une option de souscription ou d’achat d’actions forment des propres par nature, les actions acquises par l’exercice de ces droits entrent dans la communauté lorsque l’option est levée avant sa dissolution.
Après avoir rappelé cette règle, la cour d’appel a retenu à bon droit que seules les soixante-huit actions levées par M. [N] au jour de l’ordonnance de non-conciliation devaient être intégrées à l’actif de la communauté.
Vu l’article 1469 du Code civil :
La récompense est égale au profit subsistant quand la valeur empruntée à la communauté a servi à améliorer un bien propre à un époux qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine de celui-ci.
Le profit subsistant, qui représente l’avantage réellement procuré au fonds emprunteur, se détermine d’après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement de l’amélioration de ce bien propre.
Dans le cas où la communauté a contribué au financement de l’amélioration d’un bien qui a été acquis par l’un des époux en nue-propriété qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, en raison du décès de l’usufruitier, en pleine propriété dans le patrimoine emprunteur, il convient de calculer d’abord la proportion de la contribution du patrimoine créancier à l’amélioration de ce bien, puis d’appliquer cette fraction à la différence entre la valeur du bien en pleine propriété au jour de la liquidation et celle qu’il aurait eue en pleine propriété à la même date sans les améliorations apportées.
Société (en général): Rapport d’expertise aux fins de fixation de la valeur de droits sociaux et office du juge ( Com., du 08/11/2023)
L’article L. 231-1 du Code de commerce, prévoit la reprise des apports mais ne précise pas sur quelle base doit être effectué le remboursement des droits sociaux du retrayant. Par conséquent c’est à l’expert qu’il revient de fixer les règles d’évaluation applicables. Il relève qu’en cas de contestation de la valeur de rachat, l’article 1843-4 du Code civil, a vocation à s’appliquer et confère à l’expert la faculté de déterminer librement les critères qu’il juge appropriés, sans être tenu, lorsqu’elles existent, par les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts ou la convention liant les parties. Il en déduit que le même objectif d’intérêt général de recherche d’un juste prix justifie l’articulation entre les articles 1843-4 du Code civil et L. 231-1 du Code de commerce. Et qu’il soit fait application de l’article 1843-4 du Code civil en cas de contestation de la valeur de rachat de parts d’une société à capital variable, sans porter une atteinte injustifiée au droit au respect des biens.
Il résulte du second alinéa de l’article L. 231-1 du Code de commerce que les sociétés dont les statuts contiennent la clause de variabilité du capital mentionnée au premier alinéa, demeurent soumises aux règles générales qui leur sont propres suivant leur forme spéciale, règles auxquelles il n’ait dérogé que dans les limites des dispositions figurant aux articles L. 231-1 à L. 231-8 de ce code.
Il s’ensuit que l’associé d’une société civile à capital variable qui se retire a, en application de l’article 1869 du Code civil, droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux et peut, à défaut d’accord amiable, la faire fixer par un expert désigné en application de l’article 1843-4 de ce code, cette valeur comprenant, sauf cas de perte, l’apport effectué mais ne s’y réduisant pas obligatoirement.
Ayant constaté , qu’aucune disposition des statuts ou du règlement intérieur ne fixait la date d’évaluation des parts par l’expert désigné en application de l’article 1843-4 du Code civil, et rappelé que l’expert devait dès lors se placer à la date la plus proche du remboursement
Cautionnement : Le décès de la caution ne rend pas son engagement inopposable à ses ayants droit (CA Paris, pôle 5, ch. 6 du 04/10/2023)
Les appelants prétendent être déchargés de leur obligation de paiement au titre des actes de caution au motif que ces cautionnements avaient pris fin au jour où la caution a été appelée en paiement. Or, la caution est tenue par une obligation de couverture et par une obligation de règlement qu’il convient de distinguer. La durée de l’obligation de couverture est définie aux termes de la mention manuscrite figurant sur l’engagement de caution et cette obligation cesse au terme de la durée prévue. Néanmoins, au terme de la période de couverture, la caution peut être tenue, en vertu de son obligation de règlement, au paiement d’une créance née pendant la période de couverture.
Il est de règle que la caution est tenue des dettes nées avant que le cautionnement ne prenne fin.
En droit, en l’absence de stipulation expresse contractuelle limitant dans le temps le droit de poursuite du créancier, le fait que la caution soit appelée à payer postérieurement à la date limite de son engagement est sans incidence sur l’obligation de la caution portant sur la créance née avant cette date
Expropriation : Constructions irrégulières sur un terrain délaissé : mode de calcul du prix de cession ( 3e civ, du 09/11/2023)
La prescription de l’action en démolition des constructions irrégulières ne fait pas obstacle à l’application, par le juge de l’expropriation, d’un abattement sur la valeur du terrain délaissé, pour illicéité d’une partie des constructions qui y sont édifiées.
La cour d’appel a relevé, qu’il résultait du rapport de M. [D] qu’une partie significative des constructions présentes sur le terrain délaissé ne figurait pas dans la demande de permis de construire.
Elle a souverainement déduit de ce seul motif, sans inverser la charge de la preuve, mais en procédant à l’analyse de l’ensemble des pièces produites, qu’une partie des constructions était irrégulière.
Elle a pu en conclure que cette situation constituait une moins-value justifiant un abattement pour illicéité des constructions, quand bien même la prescription de l’action en démolition serait acquise.
Expropriation : Utilité publique d’une opération de restauration immobilière et expropriation (CE, du 30/10/2023)
Le législateur n’a autorisé l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’opérations dont l’utilité publique est préalablement et formellement constatée par l’autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif. Il appartient à ce dernier, lorsqu’est contestée devant lui l’utilité publique d’une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d’intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. Ces modalités de contrôle de l’utilité publique des opérations de restauration immobilière par le juge administratif répondent aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. En outre, il appartient aussi au juge administratif, juge de la légalité de l’arrêté de cessibilité pris dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, s’il est saisi d’une contestation en ce sens, de s’assurer que l’inclusion d’un immeuble déterminé dans le périmètre d’expropriation est en rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique et de juger de la nécessité des travaux impartis au propriétaire par le programme de travaux qui lui a été notifié avant l’intervention de l’arrêté de cessibilité.
Expropriation : Modalité de calcul des indemnités d’expropriation ( 3e civ, du 16/11/2023)
Le propriétaire occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités (en application de l’article R. 423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).
En effet, même s’il accède à un nouveau logement en qualité de locataire, le relogement qu’il accepte lui évite l’aléa d’une recherche et lui permet de jouir d’un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré (ainsi que l’exigent les articles L. 314-2 du code de l’urbanisme et L. 423-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).
En revanche, le relogement du propriétaire occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié, dans la mesure où, sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, dès lors qu’il sera libéré à l’occasion du transfert de propriété.
La situation de ce propriétaire n’est donc pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
En outre, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, le relogement est pris en compte par le juge de l’expropriation lors de la fixation des indemnités, au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non en fonction du coût de ce relogement pour l’expropriant, de sorte que ce relogement ne peut donner naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié.
Enfin, les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond et peuvent se traduire, notamment, par un abattement, fixe ou en pourcentage, non pour occupation, mais pour relogement.
Bail Commercial: Clause par laquelle le preneur renonce par avance à l’indemnité d’éviction ( 3e civ, du 16/11/2023)
L’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce leur caractère réputé non écrit, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire.
Il résulte également de l’article 2 du Code civil qu’une loi nouvelle ne saurait, sans rétroactivité, régir les effets des situations juridiques définitivement réalisés avant son entrée en vigueur.
Ayant constaté que le bail commercial stipulait une clause de renonciation du locataire à son droit au renouvellement du bail et que le congé délivré par les bailleurs sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction avait mis fin au bail le 31 décembre 2013, la cour d’appel a exactement retenu que la situation juridique s’était éteinte à cette date, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et que cette loi n’était pas applicable.
DOCTRINE ADMINISTRATIVE
Bail (en général): Relogement en urgence des victimes de sinistres : le gouvernement n’envisage pas de créer un bail dérogatoire et temporaire (Rép. Min. n°8660, JOAN du 31/10/2023)
8660− 6 juin 2023. − M. Manuel Bompard attire l’attention de M. le ministre délégué́ auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement, sur la proposition de la Fédération nationale de l’immobilier de créer un bail dérogatoire et temporaire pour les victimes de sinistres. En effet, suite à des accidents tels que l’explosion d’un immeuble rue de Tivoli à Marseille le 9 avril2023, les personnes sinistrées (au nombre de trois cent dans le cas de la rue de Tivoli) doivent quitter leur logement précipitamment et en trouver un nouveau pour plusieurs mois, voire plusieurs années, le temps de la vérification de la structure des bâtiments, ou de la réalisation de travaux de consolidation. Ces personnes se retrouvent donc dans une situation de recherche de logement urgente, que les conditions habituelles d’accès au logement locatif ne leur permettent pas d’obtenir : recherche de logement, constitution et dépôt d’un dossier, critères qui ne sont plus réunis, etc. Un bail dérogatoire et temporaire permettrait une simplification de ces démarches et faciliterait l’accès au logement des personnes sinistrées puisque la collectivité́ territoriale concernée se porterait garante du paiement des loyers et charges locatives. Un tel dispositif permettrait également d’adapter la durée de la location en fonction des délais nécessaires au relogement définitif. Il lui demande si le Gouvernement entend donner une suite favorable à cette proposition de la Fédération nationale de l’immobilier.
Réponse. − Si l’interrogation portant sur les mesures à prévoir pour permettre le relogement en urgence des personnes victimes de sinistres est légitime, il apparaît toutefois difficile de trouver son règlement dans le cadre d’un nouveau type de bail d’habitation qui serait temporaire et dérogatoire aux règles actuelles. En effet, le bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 ne constitue pas en lui-même un obstacle pour conclure un nouveau contrat de location rapidement lorsqu’un ménage est sinistré, encore moins lorsque la collectivité́ se propose d’apporter une garantie locative comme le suggère la question. Par ailleurs, la jurisprudence a reconnu l’existence d’une convention d’occupation précaire qui peut être utilisée dans les situations suivantes : en cas de relogement provisoire du locataire d’un appartement dans lequel des travaux de consolidation sont entrepris (Civ. 3e, 29 nov. 1995), d’insalubrité́ des lieux (CA Paris, 12 mars2013), de grande détresse matérielle et psychologique dans laquelle se trouvait le locataire (CA Versailles, 18 février 2014). Il existe donc une solution pratique et opérationnelle qui s’applique aux situations soulevées. Ce dernier dispositif offre davantage de souplesse pour être utilisé par les personnes qui, compte tenu du sinistre dont elles sont victimes, doivent transférer pour un certain temps leur résidence principale en un autre lieu. Le Gouvernement n’envisage pas à ce stade de créer un bail dérogatoire et temporaire pour les victimes de sinistres.
