Le potin de la semaine
Le 12 juin dernier, direction Tours pour le congrès des experts fonciers et forestiers.
L’occasion de rencontrer de nombreux confrères, d’échanger sur nos pratiques et de constater une nouvelle fois à quel point le monde de l’expertise est vaste. Experts fonciers, forestiers, immobiliers, experts-comptables… nos domaines de compétences se croisent régulièrement et c’est souvent en associant nos expertises que nous apportons la meilleure réponse à nos clients.
Cette journée a également confirmé l’importance des réseaux professionnels, véritables lieux d’échanges, de partage d’expérience et de coopération entre spécialistes.
J’ai également eu le plaisir d’intervenir lors d’une conférence consacrée à la place du terrain dans l’évaluation des biens exceptionnels. Un sujet particulièrement technique et passionnant, qu’il aurait été difficile d’épuiser en quelques minutes tant les problématiques sont nombreuses lorsqu’il s’agit d’évaluer des châteaux, domaines, propriétés de prestige ou ensembles immobiliers atypiques.
Une journée riche en rencontres, en réflexions et en perspectives de collaborations futures.
Baux commerciaux : ce que la loi simplifie… et ce qu’elle impose
La loi de simplification publiée à la suite de la décision du Conseil constitutionnel du 21 mai 2026 ne se contente pas de simplifier : elle rebat, à bas bruit mais fermement, plusieurs cartes essentielles du statut des baux commerciaux. Les dispositions validées, applicables à compter du 28 mai 2026, dessinent un équilibre renouvelé entre bailleurs et preneurs, avec une nette inflexion en faveur de ces derniers — ce qui, en matière de baux commerciaux, n’est jamais totalement neutre.
Premier signal fort : la mensualisation du loyer devient un droit. Le nouvel article L.145-32-1 du Code de commerce permet au preneur d’imposer un paiement mensuel, à la seule condition d’être à jour de ses dettes non contestées. La mesure est d’ordre public et s’applique immédiatement aux baux en cours. Autrement dit, le traditionnel trimestre d’avance, pilier discret mais structurant de la trésorerie des bailleurs, appartient désormais davantage au folklore qu’à la norme juridique. Derrière l’apparente simplicité de la mesure se profile une contrainte opérationnelle réelle pour les bailleurs, contraints d’adapter leur gestion, souvent sans l’avoir anticipé.
Dans la même veine, le plafonnement des garanties à un trimestre de loyer (article L.145-40 modifié) vient encadrer des pratiques qui avaient parfois dérivé vers une forme de surenchère sécuritaire. Dépôt de garantie, caution personnelle, garantie autonome : le cumul est désormais strictement limité. Le texte reste silencieux sur la question du montant de référence (HT ou TTC), ce qui laisse augurer quelques débats d’interprétation dont la pratique a le secret. Cette disposition ne s’applique toutefois qu’aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation, évitant ainsi un bouleversement immédiat des équilibres contractuels existants.
Le droit de préemption « Pinel » bénéficie, quant à lui, d’une clarification bienvenue. L’article L.145-46-1 est réécrit pour définir explicitement les notions de local commercial et de local artisanal. Sont désormais visées les activités de commerce de détail, de gros et les services commerciaux, tandis que bureaux et entrepôts sont expressément exclus. Une précision qui arrive tard, mais qui aura au moins le mérite de réduire un contentieux nourri par des interprétations parfois créatives, notamment dans les ensembles mixtes où tout pouvait, jusqu’alors, devenir discutable.
Autre évolution notable, et attendue avec une certaine impatience par les praticiens : la validation des clauses d’indexation dites « tunnel ». La possibilité de borner les variations du loyer, tant à la hausse qu’à la baisse (par exemple ±3%), est désormais consacrée. Ce qui relevait jusqu’ici d’un exercice d’équilibrisme juridique — voire d’un pari — devient un outil sécurisé. Dans un contexte de volatilité économique, cette stabilisation contractuelle n’a rien d’anecdotique.
Le régime du dépôt de garantie est également précisé. Le bailleur dispose d’un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés pour le restituer, sous réserve de retenues justifiées. Jusque-là, rien de révolutionnaire. Mais la coexistence, dans les textes, d’une mention évoquant un délai de trois mois laisse planer un doute qui, à défaut d’être dramatique, est suffisamment incongru pour nourrir les prochaines discussions doctrinales. La simplification a parfois ses angles morts.
Enfin, la suspension des effets de la clause résolutoire se durcit. Le preneur devra désormais démontrer sa capacité réelle à apurer sa dette dans le cadre d’un échéancier crédible, tout en réglant les loyers courants. Le juge n’est plus seulement arbitre du temps, il devient gardien de la crédibilité financière. La mesure vise clairement à limiter les stratégies dilatoires — une intention louable, même si sa mise en œuvre dépendra, comme souvent, de l’appréciation souveraine des juridictions.
Au total, cette réforme n’a rien d’accessoire. Sous couvert de simplification, elle introduit des ajustements structurants qui affectent tant la rédaction des baux que leur exécution quotidienne. Les bailleurs devront composer avec une marge de manœuvre réduite sur plusieurs leviers classiques, tandis que les preneurs voient leurs droits consolidés. Reste à observer comment la pratique, toujours inventive, s’appropriera ces nouvelles règles — et quels contentieux ne manqueront pas d’en révéler les lignes de fracture.
