Article L145-33
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
L’article L 145-33 du Code de commerce stipule que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée, en l’absence d’accord entre les parties, selon cinq critères essentiels :
Les caractéristiques du local considéré : Cela englobe les éléments physiques du bien, tels que sa superficie, son état, son aménagement, et toutes autres particularités influençant la valeur du local.
Proposition de grille d'évaluation
Cette grille d’évaluation a pour objectif de fournir un outil méthodologique permettant d’analyser les caractéristiques du local considéré.
Elle se présente sous la forme d’une checklist, avec le critère, les documents à obtenir et actions à entreprendre et les remarques spécifiques.
Cette grille est conçue pour être évolutive, pouvant être enrichie de jurisprudence et d’éléments pratiques issus de décisions judiciaires, afin de refléter les nuances et spécificités des cas rencontrés en pratique.
Critères
Documents à obtenir / Actions à entreprendre
Remarques spécifiques
Superficie (surface utile et commerciale)
Plans du local, mesurage sur site.
1. Vérification de la surface déclarée et de la surface commerciale.
2. Calcul de la pondération
Hauteur sous plafond
Plans du local, mesurage avec laser ou mètre lors de la visite sur site.
Comparer avec les standards commerciaux pour évaluer l’impact. Impact sur la perception de l’espace et la flexibilité d’aménagement.
Vétusté / état général
Inspection sur site, photos, rapport d’entretien ou travaux réalisés.
Identifier les rénovations nécessaires ou les défauts majeurs.
Locaux livrés bruts
Contrat de bail, inspection visuelle sur site.
Évaluer l’état brut et les travaux nécessaires pour l’exploitation.
Absence de façade sur la voie publique
Plans et visite sur site, relevé photographique.
Impact sur l’attractivité commerciale du fait d’une absence de visibilité directe.
Situation sur cour / faible visibilité
Visite sur site, photos, analyse de la situation par rapport à la rue
Réduction de la fréquentation due à la visibilité limitée depuis la voie publique.
Absence d’accès indépendant
Plans et visite sur site, vérification des accès
Dépendance vis-à-vis d’autres locaux ou entrées partagées.
Accès contraint / difficile
Inspection sur site, analyse des accès (escaliers, rampes, etc.).
Difficulté pour les clients ou les fournisseurs à accéder au local.
Différence de niveau entre le trottoir et le sol de la boutique
Inspection sur site, relevé topographique.
Difficulté d’accessibilité, notamment pour les personnes à mobilité réduite.
Isolement (local éloigné de la zone commerciale principale)
Analyse de l’emplacement via cartographie, visite sur site.
Impact sur la commercialité en raison de l’isolement géographique.
Entonnoir / couloir / configuration défavorable
Analyse des plans et visite sur site
Effet entonnoir / couloir : Local étroit ou de forme irrégulière, rendant l’aménagement difficile.
Effet bandeau
Inspection sur site, analyse des enseignes.
Effet bandeau : Avantage lié à la visibilité d’une enseigne horizontale sur la façade.
Effet d’angle
Analyse des plans et visite sur site.
Effet d’angle : Local situé à l’angle de deux rues, offrant une visibilité accrue et une fréquentation plus importante.
Effet vitrine
Visite sur site, mesurage et analyse de la surface vitrée.
Effet vitrine : Avantage lié à une grande surface vitrée, offrant une meilleure visibilité des produits.
Double enseigne
Visite sur site, analyse des enseignes installées.
Double enseigne : Avantage lié à la possibilité d’avoir deux enseignes visibles depuis différentes directions.
Usage d’un jardin
Contrat de bail, visite sur site.
Espace extérieur utilisable pour un restaurant, café ou une activité commerciale.
Effet bonbonnière
Inspection sur site, photos
Effet bonbonnière : Local attrayant, bien agencé, avec une ambiance cosy, créant un impact visuel positif.
Droit de passage exceptionnel
Contrat de bail, actes notariés, inspection du site
Influence des droits de passage sur l’accessibilité ou l’usage du local.
Caractéristiques exceptionnelles
Photos, visite sur site, analyse des équipements ou des aménagements rares.
Caractéristiques uniques comme une architecture distinctive, ajoutant de la valeur au local.
Terrasse et étals extérieurs
Permis de terrasse, inspection sur site.
Possibilité d’exploiter des espaces extérieurs comme une terrasse pour attirer plus de clients.
Interdépendance de locaux
Contrat de bail, inspection sur site.
Locaux dont l’utilisation dépend d’autres locaux adjacents ou d’espaces partagés.
Absence de point d’eau
Inspection sur site, plans des réseaux d’eau.
Impact potentiel sur les activités nécessitant un point d’eau (restauration, etc.).
Cette approche vise à offrir un outil évolutif et adaptable, pouvant être enrichi au fil du temps pour répondre aux particularités de chaque situation et aux évolutions législatives et jurisprudentielles.
