L’absence de comptabilité formelle dans une Société Civile Immobilière (SCI) complique l’évaluation des parts sociales. Sans bilan structuré, il devient nécessaire de reconstituer avec rigueur les actifs et les passifs afin d’obtenir une estimation fiable de la valeur de la SCI.
Les problèmes posés par l’absence de comptabilité
L’absence de documents comptables entraîne un manque de vision précise du patrimoine de la SCI. Sans état récapitulatif, il est difficile de déterminer la valeur des actifs, des dettes et des créances. Cette situation complique également la traçabilité des flux financiers, rendant plus difficile l’identification des dettes en cours, des créances non recouvrées ou encore des distributions réalisées entre associés. L’évaluation repose alors sur les informations fournies par les associés, ce qui peut poser des problèmes de fiabilité si ces données ne peuvent être vérifiées.
Méthodologie générale de reconstitution
La reconstitution de la comptabilité peut se faire de deux manières. La première approche consiste en une reconstitution complète des opérations passées. Cette méthode convient aux SCI récentes avec un nombre limité d’actifs et pour lesquelles des documents comme des relevés bancaires, factures et quittances de loyer sont disponibles. En revanche, pour les SCI plus anciennes ou possédant un patrimoine important, cette démarche peut s’avérer complexe et nécessiter l’intervention d’un expert-comptable, surtout en cas d’assujettissement à la TVA.
Une seconde approche, plus rapide, consiste à reconstituer le bilan poste par poste à partir des éléments accessibles, comme les actes d’acquisition, relevés bancaires et baux. Cette méthode permet d’obtenir une vision simplifiée de l’état financier de la SCI, bien qu’elle ne remplace pas une comptabilité détaillée.
Reconstitution des actifs
Les actifs immobiliers sont généralement évalués à partir des actes d’acquisition et des titres de propriété. La valorisation peut se faire en prenant en compte le prix d’achat majoré des frais d’acquisition, tels que les droits de mutation et les honoraires notariaux. Si la SCI a opté pour une comptabilisation distincte des frais d’acquisition en charges, cette option devra être clairement indiquée dans le rapport.
Les autres actifs, comme les immobilisations incorporelles (logiciels de gestion, droits d’usage) ou corporelles (matériel, véhicules), doivent être répertoriés et valorisés selon leur coût d’acquisition ou une estimation de leur valeur résiduelle. Les participations détenues par la SCI nécessitent une évaluation en fonction de leur valeur patrimoniale ou de leur potentiel de rendement.
L’actif circulant comprend les stocks, rares dans les SCI patrimoniales mais présents dans les SCI de promotion immobilière. Il est évalué au coût de revient ou à la valeur nette de réalisation si elle est inférieure. Les créances locatives doivent être identifiées à partir des baux et des quittances de loyer, avec une provision pour les créances douteuses si nécessaire. Enfin, la trésorerie est déterminée par les soldes bancaires et les justificatifs de placements liquides, comme les livrets d’épargne ou comptes à terme.
Reconstitution des passifs
Les capitaux propres comprennent le capital social, constitué des apports en numéraire ou en nature lors de la création de la SCI. Ils incluent également les réserves, qui correspondent aux bénéfices non distribués affectés lors des assemblées générales. En l’absence de décisions formelles, ces bénéfices sont reportés à nouveau. Le résultat de l’exercice en cours est reconstitué à partir des produits et charges identifiés via les relevés bancaires et factures.
Les dettes doivent être recensées avec précision. Les emprunts sont reconstitués à partir des contrats et tableaux d’amortissement, tandis que les dettes fiscales sont identifiées via les déclarations de TVA et d’impôt foncier. Les dettes fournisseurs sont évaluées sur la base des factures, et les comptes courants d’associés nécessitent une analyse des relevés bancaires et déclarations des associés. En cas de doute sur ces derniers, une circularisation peut être mise en place pour vérifier les montants déclarés.
Reconstitution des résultats
La méthodologie varie selon le régime fiscal de la SCI. Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), il est souvent nécessaire de reconstituer les écritures comptables avec l’appui d’un expert-comptable. Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la déclaration fiscale n°2072 sert de base de travail, avec un croisement des données avec les justificatifs bancaires et comptables. Il est toutefois important de noter que certaines charges ne sont pas déductibles, comme les frais de construction ou les amortissements.
Les limites de la reconstitution
La reconstitution d’un bilan repose souvent sur des hypothèses et des données partielles, ce qui peut engendrer des approximations. L’absence de standardisation dans les informations collectées accroît le risque d’erreurs et rend les comparaisons difficiles avec d’autres SCI. Il est donc recommandé d’adopter une approche prudente, en valorisant à la hausse les charges et à la baisse les revenus, afin d’éviter toute surestimation des résultats.
La documentation de chaque étape est essentielle pour justifier les hypothèses retenues. Enfin, la complexité des montages juridiques et fiscaux implique souvent le recours à des experts spécialisés, qu’il s’agisse de juristes, de comptables ou de fiscalistes.
Recommandations pour une reconstitution fiable
La prudence est de mise lors de l’évaluation des actifs et des passifs. En cas d’incertitude, il est préférable d’adopter une approche conservatrice pour limiter les risques d’erreur. Une transparence totale est également nécessaire, en justifiant chaque estimation par des pièces justificatives et en détaillant les méthodes employées dans le rapport final.
Faire appel à un expert-comptable est souvent indispensable pour établir des documents comptables conformes et certifiés. Un expert en évaluation peut aussi intervenir pour reconstituer un bilan sous certaines conditions.
