Pourquoi faire évaluer un bien immobilier

La valeur d’un bien n’est ni le prix de revient ni le coût de remplacement, elle correspond à l’appréciation portée par « un sachant » sur le prix pouvant être demandé pour la vente d’un objet qui ne lui appartient pas et qu’il ne convoite pas.

Évaluer un bien est une affaire de spécialiste. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un expert.

Qui peut demander une expertise immobilière ?

Dans quel cas faire faire une évaluation immobilière

Il existe de nombreuses raisons de faire appel à un expert immobilier. Parmi ces raisons, nous pouvons regrouper quelques cas de figure sans que cette liste soit exhaustive :

• La gestion patrimoniale (pour les particuliers) : achat, vente ou échange mais également dans le cas des successions, des donations, mais aussi en cas d’indivision ou encore du partage suite à une attribution préférentielle en cas de divorce notamment.
• Les déclarations fiscales : succession, Impôt sur la Fortune Immobilière
• Pour l’évaluation de part de SCI ou sociétés détenants un actif immobilier.
• Pour un prêt afin d’apprécier les garanties, …

Dans la Pratique Évaluation ou Expertise immobilière

L’appellation d’Expertise implique une visite des biens à évaluer. Il existe trois formats d’expertises : le rapport détaillé, le rapport résumé ou le certificat d’expertise. Mais l’expert peut également intervenir pour actualiser une expertise antérieure, ou faire un audit immobilier.

Analyse

Afin de pouvoir procéder à l’analyse, la mission confiée à l’expert doit être formalisée par un contrat qui définit la nature, l’étendue, les conditions d’exécution ainsi que les modalités financières de la mission. Pour pouvoir procéder à la valorisation du bien, un certain nombre de documents devra être fourni à l’expert afin de pouvoir connaître parfaitement la situation du bien tant du point vu foncier que juridique ou encore technique ou locatif.

Un diagnostic des points forts et des points faibles va ensuite permettre d’ajuster la valorisation à la hausse ou à la baisse.

C’est sur la base de cette analyse que les valeurs issues des méthodes de valorisation vont pouvoir être affinées.

Les méthodes de valorisation

Pour la valorisation d’un bien immobilier, il existe différentes méthodes. La principale est l’estimation par comparaison. Elle consiste à analyser les prix des ventes récentes d’autres biens en tous points comparables avec celui à valoriser.

D’autres méthodes peuvent être utilisées comme :

• L’estimation par sol et constructions.
• La capitalisation du revenu.
• L’actualisation des Cash-Flows.
• Les méthodes spécifiques en fonction de la situation administrative ou juridique de certains biens.

Au-delà de toutes ces méthodes, c’est l’expérience de l’expert qui fait la qualité de l’expertise ainsi que sa connaissance du marché et de la qualité de son jugement.

Vous l’aurez compris, tout ceci est une affaire de spécialistes.