La répartition de la valeur d’un bien immobilier entre terrain et construction est une étape essentielle, mais complexe, dans la gestion comptable et fiscale d’un actif immobilier. Cette démarche prend une importance particulière en raison des différences fondamentales entre ces deux composantes : le bâtiment, soumis à l’usure et à l’obsolescence, est amortissable, tandis que le terrain, par sa nature pérenne, ne l’est pas.
Dans ce contexte, l’expertise d’un professionnel qualifié s’impose pour garantir une répartition juste et conforme aux réglementations.
Comprendre l’importance de la ventilation terrain/construction
Différences entre terrain et construction
• Le bâtiment :
Avec le temps, un bâtiment subit une dépréciation due à l’usure et à l’obsolescence technique. Cette perte de valeur est compensée par des amortissements, qui sont inscrits en charge dans les comptes de l’entreprise et diminuent son résultat fiscal.
• Le terrain :
Contrairement au bâtiment, le terrain n’est ni remplaçable ni soumis à une dépréciation naturelle. Il ne peut donc pas être amorti. Cette différence justifie la nécessité de dissocier précisément sa valeur de celle des constructions.
Enjeux comptables et fiscaux
La ventilation influence directement :
• Les amortissements comptables : Une répartition erronée peut surévaluer ou sous-évaluer les charges d’amortissement, faussant ainsi les résultats financiers.
• La fiscalité : Une sous-estimation de la valeur du terrain peut entraîner des redressements fiscaux, l’administration pouvant remettre en question la ventilation adoptée.
Évolution des pratiques et rôle croissant de l’expert
Pratiques antérieures à 2016
Avant 2016, la ventilation terrain/construction reposait souvent sur des barèmes prédéfinis, basés sur des statistiques générales. Cette approche, bien que simple, manquait de précision et conduisait fréquemment à sous-estimer la valeur affectée au terrain. Dans ce contexte, le rôle de l’expert était limité, les entreprises s’appuyant sur des critères standardisés.
Changements apportés par le Conseil d’État
En février 2016, le Conseil d’État a introduit une hiérarchie de méthodes fiscales pour la ventilation, écartant les pratiques standardisées et exigeant une approche plus rigoureuse. Cette évolution a marqué un tournant en mettant l’accent sur l’analyse spécifique de chaque bien immobilier.
Préconisations complémentaires de l’AFREXIM
En novembre 2016, l’AFREXIM a publié des recommandations méthodologiques pour compléter les orientations données par le Conseil d’État. Toutefois, ces préconisations laissent une marge de liberté quant au choix des méthodes, renforçant la nécessité de faire appel à un expert.
Les avantages de recourir à un expert
Une approche adaptée à chaque bien
Un expert apporte une analyse personnalisée en tenant compte de :
• La localisation et les caractéristiques du terrain.
• L’état et l’usage du bâtiment.
• Les conditions spécifiques du marché immobilier local.
Une maîtrise des méthodes reconnues
L’expert applique les méthodologies validées par la jurisprudence et les professionnels :
• Comparaison de terrains nus pour estimer la valeur du foncier.
• Coût de remplacement net pour déterminer la valeur résiduelle des constructions.
• Bilan promoteur pour intégrer les spécificités économiques des immeubles complexes.
Une documentation rigoureuse
L’intervention d’un expert garantit une justification claire et détaillée de la répartition adoptée, essentielle en cas de contrôle fiscal. Il fournit des rapports solides, appuyés par des analyses techniques et des données fiables.
La ventilation entre terrain et construction ne peut plus se résumer à des barèmes simplistes, du type 80/20 ou 90/10. Avec les évolutions réglementaires et les attentes croissantes des administrations fiscales, le rôle de l’expert est devenu central. Il ne s’agit pas seulement de répartir une valeur, mais de comprendre et de refléter la réalité économique d’un actif immobilier. Faire appel à un expert, c’est sécuriser vos choix, optimiser vos amortissements et garantir la conformité de votre gestion comptable et fiscale.
Sources complémentaires
- BOFiP – Bulletin Officiel des Finances Publiques : Répartition entre terrain et constructions, méthode d’évaluation.
- Conseil d’État : Arrêts de principe sur la hiérarchisation des méthodes de ventilation, février 2016.
- AFREXIM : Note technique sur les méthodes d’évaluation, novembre 2016.
- Plan Comptable Général, article 322-1 : Amortissement des actifs immobilisés.
